[摘要] 楼市无疑是我们当前最热的话题之一，也是很多人心头的痛。作为“支柱产业”，随着经济的回暖复苏，房价似乎没有涨“停”的意思。关于楼市的只言片语，总能掀起舆论的波澜。
楼市无疑是我们当前最热的话题之一，也是很多人心头的痛。作为“支柱产业”，随着经济的回暖复苏，房价似乎没有涨“停”的意思。关于楼市的只言片语，总能掀起舆论的波澜。
广州市中心六区房价每方近万五
在广州楼价经历了10月的楼价高峰后，11月广州楼市出现了量价齐跌的现象。昨日，阳光家缘数据显示，11月1日至29日，广州卖出了6944套单位(面积达78.0337万平方米)，成交均价9967元/平方米，分别比10月下降23%和0.1%。
一个月少卖2000多套房
数据显示，11月广州楼盘卖楼套数比国庆黄金月少了2000多套。而这一数据比9月数据要低，仅高于楼市淡季的7月和8月。另据悉，11月市中心六区均价达14644元/平方米，楼价开始接近1.5万元/平方米。
白云区某楼盘开发商表示，11月广州楼市成交量减少并不奇怪，因为大部分楼盘都赶在10月黄金月卖楼，到了11月基本是销售10月开盘的楼盘尾货。他说：“市民可选择的单位不多，买楼积极性自然会降低。”
另外，11月新增6207套单位，面积83.27万平方米。也就是说，11月供应量已经大于需求量了。
数据显示楼价轻微下降
据悉，广州市国土房管局上周公布了10月备案住宅成交均价，其达到10078元/平方米，成为今年楼价高峰点。但是，11月阳光家缘数据显示楼价已经有轻微下降，其均价为9967元/平方米，与10月阳光家缘均价9980元/平方米相比约微降0.1%。尽管房管局备案数据统计时段与阳光家缘网签统计时段略有不同，但可以看到年底广州楼价的确稳中有降。
业内人士分析，广州楼价均价微降主要受两个因素影响。一是10月广州楼盘推出的新货价格的确到了高点，经过了10月大规模销售后，剩余尾货在11月难以卖至更高位了，也有个别楼盘对尾货进行促销，所以整体楼价略有下降。二是11月新推盘的楼盘多在番禺、从化、增城和花都四地，而新盘往往成交量较大，一定程度拉低整体楼价均价。
退房率增0.5个百分比
值得一提的是，广州楼市除了出现价量齐跌现象外，退房数也在增加。数据显示，今年11月广州有60套住宅被退房，与10月相比增加了87.5%。而11月退房率达到0.86%，10月退房率则是0.36%，增加了0.5个百分比。（新快报）
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投资者推高广州楼市 年轻人买不起房
据广州市国土房管局发布的报告，10月广州十区楼市均价为10078元/平方米。有市民根据《2009年度广东地区薪酬调查报告》中显示的月薪3942元计算，要不吃不喝3个月才能买到1平方米的房。但楼市成交量也月月走高，到底是什么人在买房呢？
记者连日来在珠江新城、海珠区、荔湾区等区域踩盘，并采访了广州一手住宅主要代理商和部分开发商，试图拼出一幅较为完整的买房群体图：6月房价迅速拉升以来，众多改善型置业和投资客“跑步”进入楼市，尤其是企业主和批发市场档主等生意人，在购房群体中日渐成“多数派”。
算笔买房账
月入万二方可买市区房
在天河中信附近上班的方小姐，从去年开始就物色结婚用的新房，但至今没买上房。她和她男朋友两人每月收入在1.2万元左右，计划买房首付是由家里支持。上涨过快的房价让买房计划搁浅。“看了也没意思，实在接受不了那个价位”。
据了解，今年1月份，广州一手住宅均价是8014元/平方米；转眼，10月份广州一手住宅均价已达到10078元/平方米。短短10个月，一手楼均价涨了2000多元/平方米。以一套90平方米的房子计算，总价要高出近18万元。像方小姐这样的不少年轻的首次置业者，已从积极看房准备入市，到如今的不再看房。
按10月份广州中心六区均价13399元/平方米计算，如果首次置业者套90平方米的房一手住宅，首付三成要36.3万元，按揭15年并享受年底前到期的7折房贷优惠，月供约6332元。按照按揭审批要求，月收入至少必须是月供的一倍，则购房者家庭月收入至少要12664元。而首付的36.3万元，如果不靠父母资助，年轻首次置业夫妇每月以存款一半收入，需要存近5年才能筹齐首付。（大洋网-信息时报）
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谁能买得起房？
30岁年轻人退出江湖
然而，另一方面，广州一手住宅成交量却仍在不断摸顶，甚至出现了历史罕见的单月成交备案量超过160万平方米的纪录。而即便在广州楼市处于较低位的最健康时期，单月成交量也仅在60~80万平方米。此外，随着楼价的上升，一手住宅单套成交面积反而越来越大。根据中原地产数据显示，11月上旬成交面积比例的是90~144平方米的住宅，占比四成多。
一位广州市房地产从业多年的业界人士表示，现在看得上眼的房子，至少都要100万元左右。“我相信许多年薪二三十万元的人都买不起房。”中原地产研究二部副经理胡广东表示，现在楼市的主要矛盾是，急需用房的首次置业者买不起房，但已有房产的、并有一定收入积累的人，反而很有购买力。现在如果30岁以下的年轻人不“啃老”，靠自己能力去买房已经基本不可能了。
广州市房地产专家吴定金介绍，今年年初首次置业在购房群体中，占比超过五成，但从6月份开始，首次置业者退出楼市趋势变强，比例降到3~4成，反而改善型置业加上投资置业占到6~7成。
合富辉煌首席分析师黎文江介绍，楼市中200万元/套的房的销量在5月前占比10%左右，但到七八月份已经是18%，到九十月份时已达到24%。而对于投资者而言，购买这种200万元以上的房具有风险，首次置业者更是基本买不起，因此多是由改善住房型群体购买。另外，下半年开始广州楼市35-45岁人群的购买力最强，占60%左右；30岁以下的买房比较少，即便购买也多是父母给钱做首付。
记者在多个售楼现场也看到，不少看房者是自驾车看房，年纪也偏大。记者在珠江新盘一楼盘碰到了前来看楼的李先生，他开的服装企业产品已销往西班牙、意大利等欧洲国家，此前在中信广场等多个写字楼都有投资物业，这次是特地来珠江新盘寻找值得投资目标。“珠江新城的市场还需要培养，关键看档次怎么样”，李先生说。。（大洋网-信息时报）
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广州置业群体变化
5月份之前首次置业超过5成，其余为改善型置业及投资置业
11月份首次置业3-4成，其余为改善型置业及投资置业
记者调查
由于不同板块楼市和不同楼盘都有各自特色和针对购买人群，全市范围统计购房者群体存在一定偏差，因此目前尚未有完整的、具体量化数据，可表明广州楼市买家构成情况。记者抽取了部分近期成交较多的典型楼盘和珠江新城等典型区域，作为调查数据参考。
中地行董事长徐建平：
公司目前在海珠区、越秀区、天河区有10多个代理盘，都是总价在200万元左右的房子。购房者大致可分为四类，但首次置业者基本没有。
番禺星河湾：
该盘在10月公布的广州市房价报告中有超过100套的成交量，其中基本没有首次置业者。
金沙洲恒大绿洲：
该盘在10月阳光家缘网签数据中，进入前三。该盘由于房价相对较低，有部分首次置业者。（大洋网-信息时报）
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谁在买房？
生意人首度成买楼多数派
在珠江新城、海珠区、荔湾区等多个楼盘现场，销售人员多表示，虽然对楼盘购房群体未做数据化的分析，但总体感觉生意人购房占的比例越来越大，已成为买楼主力军。这部分做生意的人，主要是广州各批发市场的档主和本地的私营企业主，还有部分是珠三角地区的企业主。楼价涨得越快，这部分人群越是“跑步”进入楼市。另一方面，公务员购房并没有太明显变化，只是有部分珠三角其他城市的资深公务员，到广州资源比较稀缺的板块进行购房。
有楼盘买家过半生意人
广州市几大代理地产中介行和部分开发商也表示，生意人买房越来越多，且这部分购房人群的占比越来越大，尤其是二三季度比季度比例要高，但具体对比的比例未统计。
记者了解到，珠江新城名悦、朱美拉等楼盘的购房者中约有一半是做生意的。近期番禺区星河湾海怡半岛成交量大增，约三成买家是番禺当地的企业家，其他地区做生意的人来买房的也很多，该盘11月均价约2.4万元/平方米；金沙洲恒大绿洲，也有近3~4成的买家，是白云和荔湾区一些专业市场的档主和部分企业主；在荔湾区岭南湾畔，也有近3~4成买家是周边批发市场的档主，该盘11月的均价超过了1.3万元/平方米。
据珠江新城名悦楼盘的销售小姐透露，做生意的人购房经济实力较强，该盘均价超过2.5万元/平方米，约一半生意人是一次性付款；其他的即便做按揭，的首付比例也达到六成，其中有购房者月供更达到3万多元，这绝不是普通工薪阶层可以负担得起的。
黎文江表示，买房群体中出现较多的生意人，是今年首次有的特殊现象，往年并没有这种趋势。近期在广州楼市成交中，最贵的一套6800万元的别墅，就是潮汕做生意的人士买的。
胡广东认为，出现生意人成购房“多数派”，主要是今年民企在经济发展中受惠不大，这些企业主手上又有钱，但不敢扩大再生产，所以就买房进行保值。
退休老人到郊区再置业
据房地产专家吴定金介绍，过往广州市一手住宅成交中心六区楼盘占比多过半，但今年以来的月份只约占比四成。而在阳光家缘实时签约数据中，也连续出现了郊区盘成为卖楼前三甲，主要是花都、增城、番禺的盘卖得比较好。
方圆地产顾问有限公司市场研究总监朱艳丽分析，今年楼市成交量主要在郊区，主要原因是楼价一直在涨，加上市中心供应量不多，因此大多数人只能移情郊区板块。其中，越来越多的老城区退休老人，到郊区购房养老。这部分退休老人，以前多是公务员和在事业单位工作，他们在市区有房改房或商品房，又在郊区套楼盘环境好的大户型来养老，将市区的房子给孩子居住。据了解，白云区的退休老人喜欢到花都买房，荔湾区的老人则喜欢到金沙洲买房。
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买房做啥用？
单纯投资炒楼者不多
胡广东透露，除了个别典型楼盘外，多次置业者既有自住又有投资的需求，两者之间比较模糊，但已很少纯粹投资的。
他举例说，在海珠区广州大道南中大布匹市场附近的江南新苑，属于少数能划分清楚的典型楼盘，该盘目前均价约在1.7万元/平方米。该楼盘主要客户是附近做生意的档主，买来自己住，方便；也有投资客买来想租给这些做生意的人，可能是老板自己租住或者是租给员工住。其余楼盘多数不太明确，改善型的住户大部分是自住，但也有投资的需求。改善型置业者大多是将原来的房子出租，或者是先空置，并不会马上就转手卖出。
不少楼盘的销售人员介绍，做生意的购房者多数买房都是自住，也有小部分是做投资。胡广东介绍，还有少数企业主会在珠江新城将整层的小户型 买下，用来放租。“但不是主流，比较少见”。这批做生意的人投资买房，比较青睐有稀缺资源的、能的楼盘。他们一般只计算2年或一定时期内能涨多少钱，而不是算一年短租的利润有多高。他们多是作为长线投资，而不是投机炒作。
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11月成交量减少逾两成
近郊楼盘销量居三甲，预计明年楼价不会降
信息时报讯 (记者 罗莎琳) 日前，根据阳光家缘统计显示，11月广州一手楼住宅网签成交量为6944套，比10月份的8985套足足少了2941套，环比减少超过两成。价格虽然略有下降，但仍然维持在高位。
满堂红研究部经理周峰分析表示，11月成交量减少，主要是有两方面的原因，一是，11月的一手楼价继续呈现攀高态势，在高单价、高总价的作用下大批潜在买家被拒于门外，而月中的寒流天气也导致大批市民减少了在休息日看楼的频率。二是，11月二手楼市成交极其火爆，多数买家冲着营业税等优惠政策“末班车”而入市置业，部分无力购手楼的买家转向二手楼，自然令一手市场的客源及成交量缩减。
以往，广州市中心楼盘的成交量总是排在前位，但11月广州成交三甲的区域均为近郊楼盘。其中花都区以1653套夺得成交。其次是增城和番禺，成交量分别为1471套、795套。周峰分析，郊区或近郊区的供应量大自然也令到成交量排前列。上述区域的价格比市区的一手价格起码低15%以上，可以吸引“非高端”客源过去购房。
中原地产项目总经理黄韬表示，最近国土局推地的情况也可以看出，增城、花都、大学城等近郊区域是今后土地供应的重点，市中心的土地卖少见少，近郊将成为日后居住的热点。从阳光家缘上可以看出，目前广州可售货量达到2.9万套，其中郊区楼盘就达到七成以上。但黄韬指出，郊区楼盘光有供应量还不行，想要真正吸引自住买家，减少市区楼盘的供应压力，就必须做好郊区楼盘的配套。
广州市中心六区的成交均价从2月再破万元关口后，除了4月稍有回落外，已连续数月超过12000元/平方米。对此，周峰表示，市区楼价明年肯定不会降，因为供应量有限，市区的受认同度也一直处于高位。此外，市区价格再升的幅度也不会太大，估计明年市区一手楼的上涨空间在8%~10%之间。
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温家宝总理近日在上海、江苏考察工作时关于楼市的讲话，引起了普遍关注：“要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展”。
对于总理的讲话，人们普遍有两重解读。
投机性购房，确是推高房价的一大推力，急盼房价降下来的广大国民，对总理的话充满了期待，希望“好政策能真正落实下去”。
“促进房地产业健康发展”，是总理讲话的另一个重点。因为房地产业的畸形发展，不仅使房价居高不下，不仅严重影响了“住有所居”目标的实现，更令人担忧的，还隐藏着巨大的风险。
但显然，投机性购房并非造成我国房地产业“不健康”的因素。要使我国房地产业健康起来，除了像总理讲的抑制投机性购房外，从长远看，还需要多管齐下，综合“治疗”。
最应该引起注意的，是房地产业在GDP中“地位”。中国之声报道，国务院发展研究中心一位专家表示，房地产业已经占到GDP的6．6％和1／4投资，一旦房地产市场出现大波动，依靠房地产的几十个行业都将受到无法估量的损失，甚至可能导致实体经济出现大风险。
刚刚发生的迪拜债务危机，是我们房地产业的一面镜子。新华社播发的“经济点评”指出：迪拜为新兴经济体敲响了“警钟”──经济增长不能过度倚重房地产，地产与金融具有天然关联性，泡沫破灭必然导致整体经济受到冲击。前车之鉴，不可不思。
在这次考察中，温家宝还着重强调：要靠创新开拓经济增长的新领域。总理说，转变经济发展方式，是当前和今后我国面临的重大战略任务，必须加快推动我国经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资和出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠、二、三产业协同带动转变，由主要依靠增加物资消耗向依靠科技进步、提高劳动者素质和管理创新转变。
对照以上要求，过度倚重房地产拉动经济发展显然不符合方向。
总理的讲话，让我们看到“促进房地产业健康发展”大方向。首先，使房地产业重拾民生属性，必须强调政府在“住有所居”方面的责任，用硬性的制度，使保障性住房建设的目标落到实处。“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。”
其次，要对目前的商品房市场有个重新评估和政策导向。不仅要严厉打击囤地、囤房现象，抑制房地产业的过度投机炒作，更应该改变地方政府“土地财政”的弊端，改变土地和建设高度垄断、住房畸形市场化的怪现状。
在有些地方，如果不果断摒弃不符合科学发展观的眼前利益，不果断改变过度倚重房地产拉动经济发展的局面，不仅房价难以合民意，房地产业“健康”难恢复，经济转型和增长方式也将成为一句空话，而且还可能危及经济回暖的根基。（东南商报）
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国家先后出台包括首套住房贷款利率七折，二手房契税、营业税减免，等救市政策，的有效期接近尾声，明年是否还会继续执行？会不会终止？都还没有定论，但一部分购房者已开始提前行动，想搭上房产优惠政策的末班车，房产中心人满为患，过道上和各个窗口都挤满了人，连房产中介的业务员也穿梭在看房路上。
中国房地产协会的副会长顾云昌称，今年十二月份的中央经济工作会议肯定会对当前的中国房地产总体发展态势作出一种结论性的分析，只有看中央如何判断，才能决定房地产政策的取向，他个人认为，保持现在的状态比较好。
今天公布了10月份的经济数据，CPI虽然环比保持了上升，但同比仍然下降0.5%。和仍处于负值的CPI相比，房价上涨的脚步要快得多，70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨3.9%，特别是新建住房销售价格更是同比上涨了4.0%。
房价连续8个月上涨也使得有关房地产优惠政策是否延续的争论不断加剧。去年年底，为了刺激楼市需求，国家先后出台包括首套住房贷款利率七折，二手房契税、营业税减免，等救市政策，现在这些政策的有效期接近尾声，明年是否还会继续执行？会不会终止？
而今天传出的建行取消房贷利率7折优惠的消息更是放大了这样的担忧。那么市场会对这样的担忧做出什么样的反应呢？先来看看记者在北京的调查。（《经济半》）
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部分购房者开始提前行动，楼市再现火爆场景
为了了解过户的实际情况，记者采用了隐蔽拍摄的方式。在朝阳区房产交易中心记者看到，整个大厅到处都是排队等待过户和办证的购房者。几排座椅已经坐满了人，过道上和各个窗口都挤满了人。有的人从早上5点就起来排号，在长时间的等待中，甚至都睡着了。由于怕错过号，有的人到了吃饭时就随便买点盒饭打发，记者了解到，最近几周来，这里都是人山人海。
“我现在拿号的话，要等到什么时候才能办？”
朝阳区房产交易中心工作人员：“两三个。”
在下午两点钟，记者排队拿到号的时候，已经到了1500多号。工作人员现在每天都会加班到晚上。所以这里每天差不多办理办理2000套过户手续。
朝阳区房产交易中心工作人员：“只要拿到号，等到多晚都会办理完。”
2008年12月，国务院在层面上出台了房产信贷新政，将首付比例降至20%，利率打七折，并对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。迄今为止，明年各类优惠政策是否继续执行，从中央政府层面仍无明确的信息透露出来。但是，由于市场对政策变化的普遍预期，从11月初开始，市场出现了非常活跃的行情。
这是一位购房者11月9号用手机拍摄到的画面。当时他在北三环马甸桥附近的阳光丽景小区看房，虽然画质不清晰，但是我们还是可以清楚的看到，狭窄的过道里挤满了人。他们都是购房者，房间里已经有一批购房者在看，他们只好等在外面。不过从他们执着的等待可以看出来，他们非常期望买到这套房子。链家地产阳光丽景店的赵经理，就是那天带客户看房的经纪人之一，见到如此火爆的情景，他也感到相当意外。
链家地产阳光丽景店经理赵先国：“买房人大概有30人左右，加上我们中介公司的人，有50人，全在一块，一套房子一百零几平米，站的地都没有这么一个火爆。”
记者：“这个情况多见吗？”
赵先国：“很少见，我干中介也3、4年了，次见到这么多人。”
记者了解到，阳光·丽景位于北三环马甸桥东南角，邻近中轴路和黄寺大街，小区在绿化，配套设施等方面，都有不错的口碑。不过出现这种火爆的场面，连卖家自己也觉得非常吃惊。
赵先国：“起初在中介挂的价格是335万，卖家后来就说，如果有人出360万我就卖，那天当场就有两个客户给增长到360万元。”
结果，这套众人争购的房子，最后竟然还是没有卖出去。
赵先国：“买主就感觉这个房子卖的太快了，感觉很吃惊，是不是觉得我360万海便宜点，还是没下定决心卖这个房子。”
赵经理认为 ，房子所处地理位置和配套设施有优势，不过这套房源之前挂牌挂了两个多月，现在突然变的如此走俏，还有一个重要的原因，就是购房者都担心购买第二套房的优惠政策，可能很快取消，所以要搭上这趟末班车。
记者在走访了几家房产中介后了解到，类似的情况并不是个例，在中原地产朝外佳会店，记者见到了刚刚出售了房子的卖主许大姐，她告诉记者，前两天卖房子的时候，也遇到过买家争购的情形。
记者：“星期天的时候签的约，签约的时候客户争起来是吗？”
卖房人许女士：“对，不光是他们两个，还有几个人等着要呢。”
中原地产朝外佳会店经理刘传品是这笔业务的经纪人，她告诉记者，当时出现了非常戏剧性的场面。
中原地产朝外佳会店经理刘传品：“一个客户当时就决定了，另外一个客户一听说别人定，他就觉得这个房源紧张起来，他就说我也要拿钱过来定，当时从银行里面取7万元现金就过来，就要定房子，后来这边业主马上就要在合同上签字，在没签字之前，他就急冲冲地跑进去，说我要全款给你，而且每平米加100块钱，这样的情况下，业主给他签了。”
记者：“挂了多长时间？”
卖房人许女士：“挂了好几个月了，两三个月，然后一下子抢掉了。”
而在中原地产朝外佳会店，记者还注意到这里一个跟平常明显不一样的情形。
记者：“今天我来看到你看这么多位子都是空的位子，所以我觉得挺奇怪的。”
刘传品：“现在这一段时间成交量上来了，好多客户现在积极地看房子，虽然今天是周一吧，大家都是现在这个点都是带看去了。”
刘长平告诉记者，如果以这样的速度卖房子，她负责的店面的销售套数，完全可以达到10月份数量的两倍，而在另一家地产公司21世纪不动产，记者也见到了，购房者踊跃签定合同的情况。
21世纪不动产安信瑞德海晟名苑店经理冶芳云：“现在我们几个会议室都在洽谈和签约，我给您看一下，到下班晚上五点之后，买卖双方我们都约定好时间，就过来直接来签约。”
冶芳云告诉记者，21世纪在北京的销售量，这两个月明显增多，总量每周达到3000套左右，而之前只有一两千套， 中原地产北京总部副总经理宫萍也告诉记者，北京市二手房市场整体都出现了明显的上升，最近几天的成交量尤其突出。
中原地产北京总部副总经理宫萍：“从中原自己的成交数据上来看，十一月份的周环比十月的最后一周也是增长的，成交量也是增长的，我们看到最近比如说，十一月的周六周日这两天的成交数据和十一月份的周一到周五相比，日均相比也是增长两倍左右的数据。”（《经济半》）
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对房产优惠政策最敏感的是二手房和中低档房
我们看到，虽然楼市优惠政策会不会退出？何时退出？都还没有定论，但一部分购房者已经开始提前行动，想搭上房产优惠政策的末班车了。
其实，不止国家出台的这些优惠政策，去年年底一些地方政府自行出台的房产优惠政策也到了最后倒计时阶段，像上海市《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中包含的14条优惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海楼市在最后的优惠期里有什么样的表现？一起来看看。
受南下冷空气的影响，11月的申城雷雨交加、气温骤降，但即便如此，早上九点，当记者赶到我爱我家长岛店的时候，这里已经完成了两笔签约。
上海我爱我家房屋租赁置换有限公司营业经理李然：“下雨也有很多业务员都出去看房去了，而且今天你们早上来之前，其实在9点钟的时候，已经有好几拨客户来过了，下班以后，整个会有一个看房的高峰期。”
记者：“近段时间？”
李然：“对，体现出来的一些特色。”
签约人唐先生：“再大的雨也要来，因为税费改革，所以我要赶在这个政策12月31日最后一天，所以我昨天马上卖出房子，今天马上买进房子。“
为了改善住房条件，唐先生决定卖掉家里的老房子，购进新房，而完成这一卖两笔买卖，他仅用了12个。
记者：“看这个房子看了多久很快就决定了吗？”
签约人唐先生：“两天。”
记者：“两天就签了单？”
签约人唐先生：“对，马上就签。”
记者：“为什么这么着急？”
签约人唐先生：“这是个大件，那就是钱呀，那就是钱，因为这个政策出来以后，明年可能上海房价还要涨，一样要涨的，不如我现在就买，可能我这个损失会小一点，到明年我肯定是承受不了的。”
举例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假设以150万元成交价格计算，优惠取消后，房东需多支付包括营业税、个人所得税、印花税等在内的近12万元税费，这几乎占到了整体房价的8%。因此，随着上海楼市营业税费等一系列优惠政策的即将到期，很多前期持观望态度的自住买家也按捺不住，纷纷加快入市。
李然：“我们上个月成交，也有的客户之前2、3月份就出来看房，但是中途大概在6、7、8(月份)这个时间段里面他又停止了，他说我今年不考虑了，但是目前牵涉到政策更改，就又出来看，然后上个月就定掉了。”
另一方面，可能增加的交易成本也使得许多卖家惜售心态不断减缓，为赶上优惠政策的“末班车”，市场上甚至出现了近期少有的价格松动。
李然：“目前显示器上这套房源，业主是11月2日来登记挂牌的，房东告诉我们业务员，他是急于出手，而且价钱还可以谈，这里还有一套房东在10月25日，房东就主动让价三万。”
而眼前这位准备卖房的客户的想法，也许多少可以代表当下许多房主的心态。
卖房人王先生：“基本上一个礼拜，可能也就周六周日可能会有两三个客户来看，现在多了，现在基本上有时候上班的时候就来个电话，什么时候有空看房，如果是按数量算的话，至少比以前多一倍多，两个礼拜左右前又开始多，我这次来关注这个东西，最主要就是觉得见鬼了，一会儿这么少，一会儿又这么多人看，看疯了，我价格没变，后来我就上网查，说这个政策要变。”
在王先生看来，在优惠税费的刺激下，大多数持币观望的买家开始陆续入市，这正是高位抛售的好时机，再不出手，很能被套牢。
卖房人王先生：“我也不傻，现在什么价位了，已经在天上了，我再加价20万谁来买呀，可能就是说有价无市，那我就更不划算了，所以我就打算，在年底前把手上这套房出了，我再套，然后又可以规避掉10几20万的税，我是这么打算的。”
据我爱我家各门店的统计，今年1月至今，上海二手房价格指数已经上涨了近8%。正是考虑到成交实际，以及高位套现的想法，越来越多的卖方者开始接受议价。加之税费优惠的最后期限，双重因素导致了近期的成交活跃。
李然：“从我爱我家所有的门店体现出来，这个月目前我们的签约量，包括整个公司的业绩、进度，都比上个月同期要好很多，目前我们这家店现在已经签了8单买卖了，如果按照进度，24单买卖是肯定没问题的，也就是说完全有可能这个月会签到30单，而上个月我们做了19单，都比往常正常的进度要高很多。”
来自我爱我家的统计显示，10月份上海二手住宅成交量为22909套，环比9月份上涨1.09%，止住了自下半年以来成交量连续下滑的趋势；成交均价也达到13187元/平米，环比上涨4.28%，再次刷新上海二手房成交均价的历史。
同时由于房龄在2至5年间的普通住宅交易对优惠政策调整最为敏感，因此近期，像唐先生这种以改善性需求为主的置换性购房便大幅增加，中低档房成为目前市场成交主力。
而与此形成鲜明对比的是上海中高档楼盘交易量的萎缩态势。
李然：“他对后市比较有信心，这是点，第二点可能他会寻找一种契机，等到十一月底、十二月的时候抛出去。”
以整体定位较高，高端、次新楼盘相对集中的徐汇中心板块为例，徐汇区房地产交易中心工作人员表示，目前并未出现预约、排号激增的情况，优惠税收政策对高档市场影响有限。
记者：“国家都有一些契税，这些税上的优惠到年底可能会有调整，这样您选择在现在这个时间段卖房子跟这有关系吗？”
徐汇区房地产交易中心客户：“关系不是很大，原计划就是在这个时候卖的。”
徐汇区房地产交易中心客户：“这个时候卖没有关系。”
你注意到没有，不管是北京还是上海，对房产优惠政策到没到期，最敏感的还是二手房和中低档房。
没错，买这两种房子的一般都是要改善改善居住条件的老百姓，国家和地方政府出台的优惠政策大家还是挺看重的，毕竟利息、税费上面多几万少几万对大多数家庭来说也不是个小数目。
和我们看到的北京上海相比，二线城市又会如何面对前途未卜的楼市优惠政策呢？（《经济半》）
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二线城市的购房者如何面对敏感又复杂的政策市？
楼市优惠政策会不会在12月31日截止？这样一个猜想成了房地产市场当下最热门的话题，甚至像我们前面看到的，在北京上海还引起了楼市的小幅震荡。男：我今天也上网搜索了一下，与这条消息相关的新闻居然有300多万条。但我发现就在各种传言满天飞的时候，住房和城乡建设部、财政部等相关部门到目前为止却还没有拿出明确的说法。与之相对应的反倒是湖南、吉林等一些地方政府表示，他们出台的房地产优惠政策不会在明年取消。
这样一来，房产优惠政策的走向反倒更扑朔迷离了，我们再到二线城市武汉去看看那里的购房者如何面对敏感又复杂的政策市？
11月8日，记者在武汉二十一世纪不动产的一处店面里，购房者李女士告诉记者，最近一段时间自己和家人不停地在看房选房，就因为听说政府对购房者的购房税费优惠截止到12月31日。
武汉市购房者：“肯定知道，所以今年要赶着(买房)，所以赶紧来看一下。”
采访时，李女士为记者算了这样一笔账。
武汉市购房者：“八十平的房子(会多花)两万多元钱左右。”
李女士告诉记者，自己大学毕业没多久，家又在外地，买房子的钱都是父母给的，这样一笔多出来的开销相当于她一年多的工资收入，所以，她要赶在年底前买好房子。
武汉市购房者：“才出来(工作)，顶多(每个月收入)两千元钱吧，要不是这个(政策)的话，肯定今年不会这么着急。”
买房的着急，按惯例，这些额外的负担都将转嫁到买家头上，可是一些购房者和房龄不到5年的房主也紧张起来，希望赶在优惠截止前完成交易。
武汉市卖房者：“因为我这个房子办证满了两年，但是没满五年，可能明年会出台一些政策，五年要交全额营业税。”
王先生原本有一座空闲的房子用于出租，一直没有着急出售，随着优惠截止日期的临近，他开始着急将手中的房子卖掉，害怕调整后的房子不好出手。
武汉市卖房者：“因为我们现在作为我们老百姓，也不知道这个东西怎么改。”
记者：“也怕到时候可能不太好卖吗？”
武汉市卖房者：“对，会出现这个问题，因为毕竟政策是我们控制不了的。”
为了在年底前将房子卖掉，王先生甚至考虑适当的调低自己的售价。
武汉市卖房者：“营业税按照规矩，应该是卖房的人出，我之前不知道，跟我说是卖房的人出，后来我就咨询了一下，营业税大概有五万元钱，如果这个政策改的话改了之后，要有三万元的营业税，然后我就说了一下，我说如果价格谈得好的话，我可能会因为有营业税出台的，我现在六十万卖不出去，我可能会降一点点。”
记者采访时发现，近期的买卖房产的客户中持类似心态的人并非少数。周祖伦透露，自己店里面最近的很多客户都是奔着现在交易房产还能享受到财政补贴的一半税费优惠来的。
二十一世纪不动产武汉胜鑫鸿运店经理周祖伦：“两年到五年之间的占到了交易量的80%。”
周祖伦告诉记者，自己的店面位于武汉市的安居工程常青花园附近，有很多好房源都是未满5年，符合享受优惠条件的。正是因为这样的房源很多，最近一段时间，周祖伦明显感觉到了房屋销售的变化。
周祖伦：“11月份整体来说还是比较不错的，因为开头才八天时间，我们的客户量、房源量都是很大的进步，相对10月份很明显的进步。”
那么，近期武汉市二手房的销售又是怎样的情况呢，记者在21世纪不动产武汉分部了解到了这样一组数据。
“这个是卖家，挂牌量是1892，如果和10月份的数据相比大概有16%的增加，这个挂牌量11月份周也是有所增加，所以说我们个人的判断，无论是客户量还是房源量在11月份同比都是有所增加的。”
途瑞林告诉记者，如果今年12月31日，营业税优惠政策终止，那么明年出售一套总价100万的房子，就要多出至少5.5%的成本，如果之前取消的土地增值税和印花税再恢复的话，就要增加至少超过6%的成本。那么，这会对武汉的二手房市场产生怎样的影响呢？
21世纪不动产武汉区域分部总经理途瑞林：“可能至少得有两到三个月的观望期，我觉得还是根据市场参与者的结构去判断未来市场的走势，比如说，武汉市场更多的是自住性需求为主，那么最终市场还是会由于需求和供应最后来决定市场未来的走势。”
途瑞林认为从目前的市场情况来看，制约房地产市场发展的首要因素是交易成本，交易成本提高，就会影响交易量。他认为5.5%营业税的减免的政策将会有所调整。
途瑞林：“可能会有所调整，但是不太可能恢复到原来这个政策，因为原来这个政策确实我认为时间段不一样，现在目前全球的经济环境和那个时候也不一样，中国的经济环境也不一样了，包括房地产这个结构变化国家在未来也会要调整。”（《经济半》）
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房地产优惠政策到底何去何从？
和北京上海等一线城市相比，武汉的反应相对滞后，但是还是有很多本来观望的潜在购房者已经开始行动。
其实，不管优惠政策是到点叫停还是继续延续下去，眼下楼市的这种异常活跃都反映出大家对通货膨胀的一种担心。特别是手里有些闲钱的人，不敢把现金留在手里，着急赶在优惠政策还有效的时候赶紧买房，心里才觉得安稳一些。
大家这种担心也不是没有道理，油价昨天就一下涨了不少，还有更多的资源产品价格，比如水、电、的价格改革现在也是蓄势待发。如果这些基本商品价格集体上涨，通胀的风险就近在眼前了。那么，大家最关心的房地产优惠政策到底何去何从呢？我们再来听听中国房地产协会副会长顾云昌的分析。
记者：“现在有不少人在议论，执行了一年的购房优惠政策很可能在今年十二月三十一日后会取消，不知道您对这个传闻是什么看法？”
中国房地产协会的副会长顾云昌：“这个棋子往哪里下是往前拱还是往后退，要从全盘出发，而不是光房地产而房地产，所以我想最终的结果要看，在我看来要看今年十二月份的中央经济工作会议，中央经济工作会议肯定会对当前的中国房地产总体发展态势作出一种结论性的分析，特别是对明年宏观调控的方向，宏观调控的方针要制定出来，然后有了中央对明年，宏观调控的方针，国家、国务院层面才会制定财政政策、货币政策两大政策的取向，才能决定房地产政策的取向，这是从上面往下面推的过程，所以这个过程，我们就没有发言权，只有看中央怎么判断，因为我们毕竟个人的认识是有限的。”
记者：“你作为研究房地产的专业人士，你倾向哪一种意见是取消还是延续？”
顾云昌：“我个人认为，保持现在的状态比较好，不要一下子从极度宽松没有几个月就转变成马上就全部收紧，这样如果敏感性变化会对楼市造成比较大的影响，我们中国楼市房价正处在高位的盘整期，信贷政策，我刚才提到信贷政策，我认为按照现在严格执行二套房贷政策的力度，我个人认为是合适的。”
半观察：别让楼市政策成谜
楼市就像一面多棱镜，从不同的角度看，可以折射出中国经济的方方面面。尽管引发楼市在年底前这场异动的是一则传言，但购房者能对传言有如此激烈的反应，说明他们对未来通胀的预期已经是箭在弦上，稍有风吹草动，就会万箭齐发。作为经济周期的一部分，通货膨胀即使到来了也实属正常。但我们应该尽早明确政策走向，打消市场的恐慌心理，防止资产泡沫过度积聚，这比让大家去竞猜一个个市场谜题更有意义。（《经济半》）
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为应对金融危机对房地产市场的冲击，配合“保增长、扩内需”，拉动经济增长的需要，2008年10月下旬开始，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构推出了刺激楼市的一揽子政策。根据《国务院厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，部分优惠政策明确界定为2009年12月31日截止。
如今，一年时间倏忽而过。面临即将到期的节点，中国楼市政策再次走到十字路口。
据了解，权威部门已基本明确，去年多项暂时性政策按时取消。但业内人士对此仍存有分歧。有观点认为，为了抑制房价持续疯狂上涨以及通胀情况的出现，优惠政策取消的可能性非常大。另有观点认为，虽然目前楼市已步入发展的稳定期，但市场形势复杂，金融危机寒冬并未完全退去，加之宏观经济复苏对房地产行业的倚重，政府或将延长政策实施期限。
就在各方争论不休、中央尚未表态之时，已有部分省份建议，将当地政府出台的房地产优惠政策顺延到2010年底。有报道称，吉林等省份已自行采取顺延地方性房地产优惠政策。这是否会引发范围内的效仿？如果明年楼市优惠措施取消，对于置业者最直接的影响是什么？优惠政策去留无法尘埃落定之前，是否会出现“倒逼效应”、带动一波成交潮？
买？还是不买？这个问题困扰了小杜很久。
明年小杜研究生毕业后就要到北京工作了，而且还计划着年底结婚。为此，家里早就打算在北京为他置办一套房子。
可是，一路走高的房价让他望而却步，他也心怀侥幸地希望楼市出现回落。而眼看着房贷优惠政策年底就要到期，小杜又恐失去这房贷利率最后的优惠期。经过犹豫挣扎，10月底，小杜在北京市东四环买了一套新开盘的房子。不光他买了，父母也趁着优惠期进行投资，打算在同一个小区买套一居室，现在已经排号等待了。
年底是最后的入市良机？
据了解，“买”或是“卖”已经成了当前困扰许多购房者和业主的问题。但由于当前优惠政策会否延续尚不明朗，给楼市增添了变数，像小杜一样，很多人都在抢搭“末班车”。
数据显示，进入10月，北京新盘一反往年从四季度楼市开始供需即步入下降通道的规律，出现了反常的快速放量现象。据统计，截止到10月25日，共有38个项目推出新一期的新盘，而去年10月开盘项目数量仅有35个。这38个项目新增供应商品住宅近8000套，供应面积78万平方米，同比去年同期分别增加了31%、10%。小杜说，房屋经纪人告诉他，契税减免、购房补贴、首套房贷利率优惠，实际上从多方面降低了购房者的购房成本，对于当下急需购房的人而言，年底将是最后的入市良机。
一位从事房地产行业多年的人士称，如果市场对政策调整的预期加深，受后市不确定影响，一些开发商可能重拾“打折优惠”手段加紧出货，另一方面，购房者对于政策调整的敏感度要远远高于开发商，在此阶段，为赶在政策有效期内享受到购房优惠，购房者也可能排队入市，政策“大限”将至的“倒逼效应”可能带动楼市在年底出现一轮成交高潮。
此外，在优惠政策中，“5年改2年”免营业税政策是去年救市政策的典型代表，也是给购房者带来实惠的政策。随着该政策一年有效期即将到期，对二手房市场将形成较大影响。据北京美联物业市场研究部统计显示，在10月北京二手房近1.7万套成交中，5年内房源占成交的比例已经达到了65%，比9月提升了8个百分点。
拥有两套房子的杨颖告诉记者，自己的旧房子拿到产权证也不过2年多，如果按现行的个人购买普通住房超过2年转让即可免征营业税，是不需要缴税的。“而一旦优惠政策叫停，恢复到5年的规定，则要多付出5.5%的营业税。”杨颖担忧地说，这样算来，自己的这套二手房交易成本可能增加数万元，“真不知道该不该赶在年底前就卖掉。”
一位从事二手房中介的工作人员表示，营业税的额度占到总房款的5.5%，也就是100万元的房产成交后，其营业税就5.5万元，而百万元以上的高价值房产中次新房的比例更是多达70%。如果该政策到期废除，二手房交易成本将恢复去年之前的高手续费状态，交易成本提高也就必然会导致成交量的萎缩。而且，改善型买家的房产如果在旧房转手过程中遇到阻碍必然也会减缓更新房产的速度。因此，“5年改2年”政策到期后的存废问题也成了未来楼市能否继续走高的关键因素之一。（中国新闻网）
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何去何从政策风向大猜想
目前，对于房贷利率优惠、二手房交易税减免等优惠政策是否有必要延续，若政策按时取消，新出台的房贷政策又该如何取向，成为业界高度关注的问题。
把脉2010年的房地产政策走向，有专家认为政策不会有大调整，可能会采取局部微调；也有部分人士表示，随着2009年楼市出人意料的爆热，房贷优惠政策极有可能按时取消。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从国家宏观政策面看，明年房产政策不会有大调整，会延续今年的政策。
但他同时表示，2009年房地产政策发展空间较大，从未来来看，国家有关部门应该对土地使用政策包括税收政策进行深度调整，尤其是二套房政策和税收政策应该超前进行研究，制定切实可行的政策。对待一线城市的投机购房者行为一定要限制，同时要保护和鼓励自助购房者，只有区别对待，才能防止泡沫形成和扩大。
中国房地产业协会副会长朱中一也认为，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产政策就不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹称，正是因为房地产行业对经济影响非常大，所以在2008年经济迷时候，对房地产的政策才以刺激投资、减免税费等保增长政策为主。但由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此楼市政策风向开始变化，下一步政策将转向保稳定为主。
秦虹说，目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。
针对房地产业的政策方向调整，专家分析指出，当前，中国房地产市场消费不足和过度消费问题并存。一方面，中国住房保障制度不完善，房价太高，中低收入者买不起房，住房需求得不到满足；另一方面，中国城镇人均住房面积已经不小，尤其是高收入阶层占有的住房资源过多，存在消费过度问题。
由于房地产产业链与上下游几十个行业相关联，牵一发而动全身，对房地产业过度调控将对经济形势的复苏产生不利影响。因此，专家建议，应主要调控供应和需求两个层面。加强市场监管，打击开发商囤房囤地行为，促进加快实现有效市场供应；通过收紧房屋再次流通领域的税费优惠等，抑制楼市投资、投机需求；进一步加大对保障性住房的市场供应。
而作为房地产商的代表，中国董事长潘石屹则对媒体表示，很难估计这些救市政策会不会延续到2010年，如果这些政策不能延续，对房地产来说将会产生一定的影响，但主要集中在住宅市场。
投资不足或成顺延理由
据了解，由于二三线城市房地产市场正处于刚刚恢复企稳期，而且包括北京等一线城市在内，今年1至9月份都表现为，房地产销售增长很快，投资却没有跟上。因此，有分析认为，有省份提出顺延优惠政策，可能与前三季度各地房地产投资情况不理想有关。
10月中旬，吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青向省政府汇报指出，“虽然全省房地产市场健康平稳发展，但还存在着开发商投资意愿不强、投资信心不足等问题。房地产市场在优化投资软环境方面、税收和金融信贷政策支持等方面，还需要政府给予更好的支持。”并建议，为保持政策的连续性，促进全省房地产市场发展，“将去年底出台的《关于改善群众住房条件和促进房地产市场健康发展指导意见的通知》有效期延至2010年年底。”
实际上，提出顺延地方房地产优惠政策的，不止吉林一地，安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式给省级政府提出建议，希望顺延政策。对此，业内人士指出，从房地产调控的定调上来说，地方政府自行采取顺延地方性房地产优惠政策的做法是允许的。预计2010年，地方政府出台的房地产优惠政策力度可能要比国家层面的大。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林日前预测，2010年各省房地产调控可能出现两种声音：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调，鼓励提高房地产投资和自住型消费；湖南等二三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶持性措施。
不过，即使有各种需求，王珏林也认为有的地方政府已经面临比较大的土地压力和房价压力，未必所有的地方政府都希望在2010年继续坚持原来的房地产优惠政策。
另外，有观点指出，顺延房地产优惠政策，地方政府也需要付出税收损失等代价。尤其对于基层的县市政府来说，其损失的土地出让金和房地产税收等规模并不小。2010年，如果国家层面不出台取消优惠政策的措施，地方政府也会出现分化。可能会出现两种情况：有的地方政府取消了房地产优惠政策，有的地方政府顺延了房地产优惠政策。不过，在招商引资的压力下，取消房地产优惠政策的地方政府举措会更谨慎。（中国新闻网）
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