[摘要] 广州的楼价依然保持着上升态势，引来不少投资者买房防通胀。不过，投资房地产真的能防通胀吗？在高房价的利剑下，房产的投资价值让人担忧，而与通胀如影随形的高利率，更可能将物业保值增值的空间蚕食殆尽。
如果通胀率为6%，房产至少在两年内要20%才能勉强保值
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周三，10月CPI数据公布。今年10月居民消费价格指数（CPI）同比下降0.5%，降幅继续收窄，比上月降幅缩小0.3个百分点。虽然10月份CPI和PPI双双为负，但因降幅进一步缩小，表明这两个重要数据均已进入上升通道。中国社科院金融研究所货币理论与货币政策室主任彭兴韵日前提出警告称，内地货币政策过于宽松，通胀可能就在眼前。中信证券分析师也认为，2009年三季度之后，地产投资和出口复苏之间的接力有望使得经济复苏进入中后期，并有望在明年上半年引发真实通货膨胀，从而经济开始由“复苏”转入“繁荣”。与之呼应的是，广州的楼价依然保持着上升态势，引来不少投资者买房防通胀。不过，投资房地产真的能防通胀吗？在高房价的利剑下，房产的投资价值让人担忧，而与通胀如影随形的高利率，更可能将物业保值增值的空间蚕食殆尽。
情况一
假设两年后房价涨10%，年通胀率6%
如果市民张先生首付40万元、贷款60万元买房，假如两年后这套房产了10%，而通胀率为每年6%，则张先生出售这套物业获得的现金是100万元×（1+10%）—2.6524万元=107.3476万元，其中的2.6524万元，是按照贷款100万元、目前的个人住房商业贷款两年期5.94%利率所计算出来的利息支出。
计算通胀后，张先生目前的购买力约为107.3476万元×（1-6%）2=94.8523万元，实际损失了约5.15万元，张先生的40万元首付款如果没有购买房产，则会因为通胀贬值，购买力变成40万元×（1-6%）2=36.864万元，实际损失约3.14万元。投资房产比持有现金多损失约2万元。
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情况二
假设两年后房价涨20%，年通胀率6%
如果市民张先生首付40万元、贷款60万元买房，假如两年后这套房产了20%，而通胀率为每年6%，则张先生出售这套物业获得的现金是100万元×（1+20%）—2.6524万 元=117.3476万元，其中的2.6524万元，是按照贷款100万元、目前的个人住房商业贷款两年期5.94%利率所计算出来的利息支出。
计算通胀后，张先生目前的购买力约为117.3476万元×（1-6%）2=103.6883万元，实际赢利了3.6883元，张先生的40万元首付款如果没有购买房产，则会因为通胀贬值购买力变成40万元×（1-6%）2=36.8640万元，实际损失了约3.14万元。因此投资房产比持有现金盈利3.14万元+3.6883万元=6.8283万元。
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情况三
假设两年后房价涨20%，年通胀率6%，但银行加息到2007年水平
如果市民张先生首付40万元、贷款60万元买房，假如两年后这套房产了20%，而通胀率依然为每年6%，但银行因为通胀原因加息到2007年9月15日的水平。则张先生出售这套物业获得的现金是100万元×（1+20%）—4.0813万元=115.9187万元，其中的4.0813万元，是按照贷款100万元、2007年9月15日的个人住房商业两年期贷款7.65%利率所计算出来的利息支出。
计算通胀后，张先生目前的购买力约为115.9187万元×（1-6%）2=102.4257万元，实际增加了2.3257万元，张先生的40万元首付款如果没有购买房产，则会因为通胀贬值购买力变成40万元×（1-6%）2=36.864万元，实际损失了约3.14万元。张先生投资房产比持有现金赢利了3.14万元+2.4257万元=5.5657万元。
总结：综合来看，种情况下投资房产是明显不划算的，投资房产明显不如其他有较好的渠道；第二种情况下，考虑到通胀水平，房产的保值能力还算不错；第三种情况则是高利率水平下的投资，对比第二种情况保值能力出现了一定下降。
表面上看，第二、三种情况下，两年后这套房产让张先生的实际购买力比持有现金的购买力增加了五六万元，但考虑到房产证在2年以内的物业，需要缴纳营业税等各种税费，以及40万元在两年内本身所产生的利息损失，投资这套房产将难以获得较大的利益。因此可见，如果通胀率达到6%左右，房产至少要在两年内20%才能勉强跑赢通胀，但实际上由于二手楼一般比同时期在售的一手楼价格要低10%甚至更多，所以参考一手楼的价格，这一标准甚至要提高到30%以上。
根据国家统计局的数据，广州市新建住宅售价比去年10月份增加了12.1%，涨幅居首位，这意味着高通胀下，广州的楼价至少还要连续两年保持这一增长速度才有投资价值。
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提醒
加息将抵消部分获利空间
对于目前不少投资者来说，买房多以贷款为主。但房贷方面可谓负面消息连连显现，记者日前以客户身份致电建设银行、农业银行、工商银行，相关人士均表示不久即将执行严格的二套房贷标准，利率优惠30%的政策很可能会取消。二套房贷一旦真正收紧，投资房产产生的利息很可能抵消部分楼价上涨获利空间。以贷款100万元10年期购买二套房计算，如果享受30%的利率下浮，每月的还款额为10199.77元，而如果不能享受该优惠，月供会上升到11071.94元，每月的利息要高出872元，10年的总利息相差10万元左右。
而如果通胀真正来临，政府必将加大金融调控力度，这其中很重要的一项就是加息。这对不少在目前贷款买楼的买家来说，意味着供楼压力更加大了。“现在还贷已经非常勉强，如果加息的话，日子真不知道怎么过。”在天河工作的白领小许向记者表示，通胀本来就让生活成本高了很多，一旦加息无疑会使得供楼雪上加霜，最糟糕的情况甚至会让他选择断供。
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市场动态
百万元以上二手豪宅成交爆增
今年以来广州楼价不断上涨，二手楼市的豪宅成交也跟着升温。据满堂红地产成交数据显示，今年季度100万元/套以上的二手住宅成交比例仅有10.0%，之后这一比例不断提高，到第三季度已经上升至16.1%。而的统计显示，10月份该类物业的成交比例已经跃至20.8%的新高。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，高端二手住宅成交增多，除了改善型需求回流二手楼市的原因外，也与市场上的闲散资金看好该类物业的保值、增值能力有关。今年以来，包括上海、深圳等大城市纷纷出现豪宅成交放量的现象，其主要原因就是因为市场上的资金认为该类物业具有较强的保值、增值功能，能够较好地抵御通货膨胀的风险。广州市场也不例外。这一因素传导到二手楼市，就表现为高端二手房的成交比例迅速提高。
成交数据显示，近期珠江新城、滨江东等豪宅板块的二手成交非常活跃。在珠江新城，以往超过200平方米的二手住宅成交并不多见，但是在10月份这一比例已经超过了30%，其中金碧华府、中海花城湾、尚东宏御等热门楼盘均有成交。在滨江东，热门的成交楼盘则有海珠半岛花园、亿海湾、嘉仕花园、丽景湾等，而且以120平方米以上的大户型居多，因此有不少单位总价在200万元/套以上。经纪反映，对于这些已经拥有多套物业的实力买家来说，他们并不在意物业是一手还是二手，如果物业在地段、景观等方面具有稀缺性，即使二手价格高于一手同样可以接受。
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市民心态
担心买房防通胀变“房东”
虽然不少人看涨未来的楼价，但也有市民担心高位入市有“被套”的风险。从事外贸生意的梁小姐2007年7月份投资了金沙洲某楼盘一套单位，随后楼价就开始下跌，直到今年9月份该盘楼价才涨回了梁小姐当初购买的价位，算上利息、税费的支出，如果现在卖房还略有亏本。为了使投资有价值，梁小姐只好变卖为租，将该套房产暂时出租，以观其变。梁小姐近日又有了再买房的想法，考虑再三还是难以出手。“套房就被套了两年，现在楼价已经比2007年位还要高，出手恐怕又会被套，还是再观望一下。”梁小姐表示：“现在防通胀的办法还有很多，例如黄金、炒股等，都有跑赢通胀的可能，不一定要买房来实现资金的保值增值。如果确实想投资房产，做长线投资的打算或许更好。”
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