[摘要] 7月28日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指研究院、招商局地产控股股份有限公司联合主办的“2008中国房地产上市公司研究成果华南发布会暨房地产公司可持续发展高峰论坛”在广州招商金山谷会所成功举行。
刘洪玉
【主持人】：谢谢胡总，胡总把金山谷地产项目给我们做了一个简单的介绍。接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉先生做主题演讲。
【刘洪玉】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！非常高兴来到广州参加“2008年中国房地产上市公司研究成果华南发布会”，作为中国10研究小组的组长，我也在此代表我们研究所感谢各位来参加今天发布会和高峰论坛，也同时感谢招商地产给我们提供这么好的环境，让我们有这样好的机会跟大家一起交流和沟通。关于房地产10研究的一些背景，后面我们黄院长还会跟大家比较详细的介绍，我今天讲的题目是房地产企业的可持续发展问题。
【刘洪玉】：房地产企业经历了非常高速的发展，现在进入了比较迷惘的时期，大家都在寻找可持续发展的道路，当然可持续发展可以体现在很多方面，整个国家的社会经济要可持续发展，房地产行业，房地产市场要可持续发展，房地产企业也要可持续发展。今天我们所在的金山谷项目很突出绿色地产，自然和谐。这个就是从房地产企业所开发的产品的角度来谈可持续发展的问题。我今天下午给大家讲的问题是从房地产上市公司研究的过程当中，也在思考什么样的企业发展道路是可持续的，因为每个企业都希望做成“百年老店”，能够持续的发展。
【刘洪玉】：我前一段时间见过英国的一家公司，他们的公司有将近200年历史，而且是家族企业，从一开始设立到现在还是这个家族来控制的，是长期有序发展的典范。为了说清楚房地产企业可持续发展的问题，首先离不开房地产运行的特点，大家可以从这个图上看出，房地产市场运行有一个循环的规律，不管是房地产价格，还是销售的数量，竣工量，空置率，都是有周期特征的。
【刘洪玉】：随着市场的发展，它的周期越来越长，随着市场环境的改善，尤其是市场透明度的提高，在市场上运行的稳定性越来越好，但是仍然存在着市场周期变化的规律，不光是市场内部本身有规律，还受到宏观社会，尤其是宏观经济循环的影响，美国最近房地产价格出现了大幅度的调整，引发了次级债危机等等问题，从这个图上看，不管是新房，还是存量房屋，在市场上交易量都是在不断变化的，我今天早上看新闻，凤凰卫视讲因为美国二手房交易量出现大幅度缩水，所以股票市场又出现大的变化。
【刘洪玉】：第二个特点市场的发展在区域的角度有一个循环的规律，这个是美国的市场循环规律图，首先是从东部，然后到了中西部，西部，南部，现在又回到了东部，市场发展是不平衡的，大家离的最近是香港，香港地域很小，本身市场没有区域的变化可能性，但是中国这么大的国家，跟美国一样，也存在着变化的规律，对于一个企业来讲，要想做到可持续发展，肯定要寻找发展变化的规律，用学术的语言来讲，在市场上要寻找投资机会。
【刘洪玉】：开发商建造的空间是给人使用的，社会里人口的结构，生命周期，家庭的生命周期，受这些因素的影响，所以每个国家不同时间段房地产开发的产品，甚至交易的形式，拥有房屋产权的形式也是在不断变化的，有了这样一些特点，我们再来看一下房地产投资的活动，房地产开发、投资就是要改变人居的环境，创造出一些空间，满足社会对空间的需求，所以围绕着这个问题，大家可以看得出，有一个资产的配置问题，区域的问题，做什么类型物业的问题，使用哪些投资工具进行投资的问题，所以一个房地产企业的发展是在多维的因素里面要进行选择和匹配，大家可以从这个图里面看出，房地产企业尤其是上市房地产企业，受到资本市场上投资者的影响，资本市场上投资者对投资和风险的要求，往往决定了房地产企业当前的行为，如果不这样做人家就不买你的股票。在我们国家目前房地产市场上的投资者，从境外进来的投资机会基金占主流的，国内房地产资本市场投资者不管是基金投资者，还是股民投资者往往是短期获利的，所以推动房地产企业选择直接进行房地产开发的操作模式，这种操作模式从投资风险的角度来讲我们把它叫做机会性的投资，水平比较高，但是风险也相对比较大。
【刘洪玉】：房地产投资分成增值性，机会性，增值性，不同类型的投资风险特征是不一样的，机会性意味着风险大，风险大失败的可能性也比较高，所以如果作为一个房地产企业，从可持续发展的角度出发，我们觉得应该是这几种类型的投资进行合理的匹配，单纯的机会性投资，在市场上升的阶段能够帮助企业快速增长，成长性比较好，但是在市场周期下行过程当中，可能就会非常快速的萎缩，所以应该合理的匹配不同的投资类型，如果仅仅做性房地产投资，是很稳定的，不愁吃，不愁穿，但是吃不胖，所以不能满足一些人的胃口，在一个企业内部也要做这样一些组合，传统的选择就是在空间上要分散，在物业类型要分散，不光是住宅，还有一些性房地产的投资，在时间也要分散，如果所有的项目都齐步走的话，抵御周期影响的能力就会大幅度下降，从一个企业的业务模式，到底是性还是增值性，还是开发机会性的，业务模式变成一个企业可持续发展过程当中要考虑的战略重要内容。
【刘洪玉】：现在我们看专注做房地产企业在国际上有影响力的大公司，往往是把房地产价值链上的投资活动串起来，从房地产开发，物业资产的管理，服务运营，甚至包括房地产金融服务，作为一个房地产企业要做性的投资，自己没有很多钱。但是有很多人愿意把钱放到这个地方进行比较安全的投资，你就要设立一些资产的管理，资产运营的部门，来帮助这些人通过基金的形式进行房地产投资，他们更强调的是管理的能力。这样的话房地产开发和房地产持有、投资、运营关联起来，开发作为增长的发动机，但是持有作为一种稳定器，这是一种企业好的业务运作模式。
【刘洪玉】：我们在10研究过程当中，发现现在大多数企业是处于单一的物业类型开发，也有相当多的企业有持有物业的资产，从业务收入的结构也可以看出来，有些企业租赁业务占有相当大的比重，有的企业一分钱也没有，实际上在一个企业增长过程当中，不太容易看出来哪间公司有缺陷。
【延伸阅读】：
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