商用物业成二手楼市救命稻草 近期买卖案例表

据悉，广州的二手住宅市场在近几个月出现成交萎缩，地产中介的业务重心从主攻“售单”转为“租售并举”和进一步开拓商用物业市场。中介人士指，相较去年飙升的住宅价格，商铺、写字楼等商用物业价格增速并不大，显得性价比较高，因此买家群也相对稳固，受住宅市场观望气氛影响不大。商用物业已成为近期二手市场的“救市”主要兵器。

稳固商业

投资客并没离场

据满堂红研究部介绍，近期经该行促成的商铺、写字楼、车位租售交易宗数较之去年8、9月份的楼市旺季还要多。相关人士指，商用物业的市场流通数量与住宅相比是“九牛一毛”，商业旺地和金融办公区的供应更少。若从买卖领域来看，除了车位有较多自用客外，商铺、写字楼等购买者更多是投资客，且因所涉及的资金量比较大，这批买家的构成相对较稳固，基本为在商用物业市场内“打滚”多年的“老手”，即使在住宅市场的淡静期，只要遇到合适的商业投资对象，便会出手购买，因而跟地产中介在业务上的接触也比较密切。

从近期的成交个案来看，老城区的商铺几乎没有成交，在江南大道中的街铺单价已达4万元/平方米，就其地理位置而言，未来仍有一定的升值空间。写字楼的买卖则“大小通吃”，小至一个单位，大至整层皆有购买需求，小单位是某些小型陈列设计、医疗器械公司购下自用，整层购下的客户则用作出租之用，譬如广州国际贸易中心现时的租金是70－90元/平方米/月，毛回报率并不低。

房贷政策

加剧住宅成交萎缩

据了解，根据央行及银监会去年年底发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对商业贷款第二套房的标准严格控制在以“户”为单位，并且公积金贷款也被纳入这个标准，中介人士普遍认为今年货币政策从紧的大背景下今后住房贷款的审批将会更加严格，市民买房的资金门槛将会提高。

这进一步加深了房贷政策对二手楼市的影响，近期二手楼市成交萎缩的现象并无起色。据了解，去年出台的房贷政策不但影响了持有多套物业的投资（投机）客再购房的步伐，还把部分首次置业者挡在交易“门外”。据满堂红研究部不完全统计，必须通过贷款（商业或公积金）且要贷足七成才能置业的准买家约占有效准买家总数的两至三成，但最近几个月多数国有银行对贷款申请的审批时间都相应延长了，且贷款的额度往往不足房屋总价的七成。由于现时楼价处于相对高位，这批购房意愿比较强烈的自住客无法支付更多的首期款，只好选择放弃置业行为。与此同时，在珠江新城、天河北、滨江东等地域的超高价物业也面临“有价无市”的窘境。

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