[摘要] 公共收益如何监管、业委会如何成立、物管费调价谁说了算……这些关乎业主切身利益的事终于有了法规保障。昨日,广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》),该办法将在5月1日实施,对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定,有望解决一系列物管方面的“顽疾”。
亮点5
物管费调价须业主“双过半”通过
为解决物业服务费调价程序不完善的问题,依据物权法的相关规定,结合工作实际,《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求,维护业主权益。《办法》第六十九条规定,业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,取得审计报告;在小区公告调整物业服务收费的相关事项,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门;调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果;业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
亮点6
物管不得以任何原因断业主水电气
为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用,《办法》作出了明确规定:“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的,物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气”。
亮点7
业主大会提倡用电子投票来表决
《办法》创新建立业主决策电子投票系统,增加业主大会表决形式,用现代网络通信技术解决业主大会召开难、表决难和统计难的问题。实践中,因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难,导致召开业主大会难、形成决议难,《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。例如:《办法》第十九条规定,“本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策”。
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