[摘要] 公共收益如何监管、业委会如何成立、物管费调价谁说了算……这些关乎业主切身利益的事终于有了法规保障。昨日,广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》),该办法将在5月1日实施,对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定,有望解决一系列物管方面的“顽疾”。
公共如何监管、业委会如何成立、物管费调价谁说了算……这些关乎业主切身利益的事终于有了法规保障。昨日,广州市正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》),该办法将在5月1日实施,对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定,有望解决一系列物管方面的“顽疾”。
据广州市国土房管局相关人士介绍,广州作为国内引入物业管理服务的城市之一,目前物业管理中出现了一些亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰,因物管质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多。而新出台的《办法》,将有望解决上述问题。
亮点1
无物管旧小区由街道指导成立业委会
针对广州市老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差,未实施专业物业服务的难题,《办法》规定,“对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域;指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业”。
亮点2
满五人即产生业委会,之后再补选委员
实践中,由于业主对业主委员会委员候选人了解不多,经一轮投票选举的委员往往不能达到规定或者议事规则约定的人数底线,导致业主大会反复投票而不能形成决议,无法产生业主委员会。为解决该问题,《办法》创新建立了多轮补选制度,并规定选举产生的委员人数达到五人即产生业主委员会。
《办法》第五十二条规定,“业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过五人(含五人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员”。
亮点3
小区公共物业归业主共有
据介绍,立法征求意见过程中,市民反映小区公共物业被侵占的情况较多,产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共管理混乱等。为解决上述问题,《办法》作出了明确规定。例如:《办法》第十六条规定,“新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”;其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。
《办法》第七十一条规定,“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载,业主有权查询”。而对于小区公共物业的经营,《办法》规定,“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主”。
亮点4
禁止开发商私自将物管交给“自家”企业
在《办法》实施前,开发商将物管交给关联公司的做法非常普遍,但根据《办法》明确,前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业,禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。为落实国务院《物业管理条例》关于提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,进一步规范前期物业管理招投标行为,保护小业主合法权益,《办法》明确前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业。《办法》第六十四条规定,“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。
如开发商违反规定,由房地产行政主管部门责令限期改正;不改的,予以通报批评,处以5万元罚款,并在企业诚信档案中记录其违规行为。
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