[摘要] 说好的入户花园凭空消失、说好的阳台变成了露台……日前,花都区质监、国土等多个部门联合执法组,到花都三东大道西路劲隽悦豪庭一期现场调查并听取业主投诉。终于,在“被收楼”两个月后,开发商同意就“货不对板”的问题出具解决方案,并与业主进行协商。
律师点评
广东粤高律师事务所 曾铭律师
就报道所反映情况来看，开发商已经构成严重违约。对于违约的判断，应当以合同约定为依据，合同没有明确约定的，则适用有关国家标准及行业规范。具体分析如下：
（1）30栋一楼的《购房合同》约定有三个非封闭式阳台，而实际只有两个阳台，明显构成违约。尽管《广州市商品房买卖合同》附图标示为两个阳台，但附图应视为格式条款。根据《合同法》第三十九条，开发商提示格式条款应予以提示和说明，否则不能对购房人产生约束力；根据《合同法》第四十条，格式条款产生冲突时，应对开发商采取不利解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，也即以《购房合同》约定的三个阳台为准。
（2）27栋二楼的入户露台因封闭而不能使用，事实上导致功能缺失以及业主套内面积减少，销售人员的承诺虽未写入合同，但根据“商品房买卖合同司法解释”第三条，应视为合同内容；外墙的空调安置格栅取消，也导致房屋使用功能受损；至于2.8米的 虽然符合《住宅设计规范》，但违反了双方约定的3. ，也构成了违约，以录入错误为由是无法合理解释的。总的来说，该套房屋质量严重不合格。
（3）30楼顶楼阳台上方留有多处缺口，致使阳台丧失遮阳避雨的功能，使用价值必受影响，开发商对该等质量瑕疵应采取补救措施。
（4）小区内环境与规划涉及不符的问题，也涉及违约。比如隔音设施的缺失违反了此前的承诺，根据“商品房买卖合同司法解释”第三条，就开发规划范围内相关设施的承诺，属于合同内容之一，当然应当兑现。根据《广州市商品房买卖合同》（示范文本）相关条款，小区内的环保设计也属于合同内容，不得随意变更，否则亦构成违约。
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