[摘要] 这个“五一”，刚需市场仍是广州楼市的绝对主题，刚需产品多集中在外围板块。4月30日，记者在花都区巡盘发现，近郊楼盘以低总价的优势吸引了大量刚需买家。
挡不住的刚需
这个“五一”，刚需市场仍是广州楼市的主题，刚需产品多集中在外围板块。4月30日，记者在花都区巡盘发现，近郊楼盘以低总价的优势吸引了大量刚需买家。一方面，刚需盘持续发力，推货量增加，开盘的多以低总价、中小户型楼盘为主；另一方面，市场热度理想，多个刚需盘都是财丁两旺。有发展商认为，花都区七八千元单价、三四十万元总价的楼盘，即使调控也不愁卖。
花都盘大揽中心区客
记者发现，花都打地铁概念的楼盘人气都非常不错。这些楼盘以“6000元单价地铁盘”或者是“6万元首付置业地铁盘”等概念吸引了不少买家，中心区买家购买的比例明显提高。
去保利花城的路上，我们被中介经纪“拦截”了几次，一位销售人员甚至强行坐上我们的车，一定要给我们带路。这位销售人员介绍，现在有七成客户是来自中心区的买家，大多数是刚需自住客，也有投资客，“一年前，花都区本地购买的比例有五成左右，现在中心区的客人多了起来。一来是价格便宜；二来地铁9号线即将开通，也拉近了花都与中心区的距离”。
记者其后到天马河壹号、新鸿基御华园、富力金港城等楼盘也发现，与一年前相比，花都区楼盘对中心区买家的吸引力明显增大。新鸿基御华园位于狮岭，仍有不少中心区的刚需客和投资客光顾。富力金港城更有八成以上是来自中心区的买家。
低总价赚足人气财气
记者在花都区几个刚需楼盘内看到，无一例外地人气超高。相对低的楼价，丰富的中小户型产品，不仅吸引了大量刚需买家，还吸引了不少投资客。
“五一”期间，保利花城推出“牡丹廷”全新二期，户型包括两房至五房，售价约8700元/平方米，有看楼客表示，与前期产品的价格基本持平，没有升价，也没有太多折扣。现场没有空座位可以歇脚，我们只能站在销售中心外面和销售人员计价。天马河壹号在4月中下旬已经推售了一期产品，“五一”期间属于加推，包括50多平方米的一房、两房以及90-99平方米的带主套三房，户型设计紧凑，价格在同区位相对较低，总价30余万元便能买到，现场坐满了人。新鸿基御华园已经在4月中下旬提前抢跑，首期引发抢购，“五一”期间只卖剩余产品，现场仍然人气超高，看样板房也要排队。富力金港城推出全新 单位，总价三四十万元便有成交，现场也是“买房如买菜”的盛况，销控表上红色一片。
“这次调控感觉市场影响没有那么大，尤其是刚需产品，基本没有影响。”某楼盘的操盘手告诉记者，公司调整了供应结构，将更多低总价的中小户型产品推出市场，预计这个“五一”的收成应该不错。（詹青）
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市场直击
刚需撑市
刚需盘首推单位不够卖
“五一”小长假，广州楼市的热度在外围、在刚需盘。南沙区多个项目开盘或开放登记，碧桂园天玺湾开盘再度上演首推单位不够卖的盛况；在番禺大学城板块，买家追捧的仍是两房及三房的中小户型。刚需产品仍是“五一”楼市的主角。
400多套刚需新品半天清货
4月29日，位于南沙的碧桂园天玺湾推出400多套刚需新品。记者上午9时30分来到现场，项目门口两公里长的马路边早已停满了来自广州、佛山等地的私家车，楼盘内已有不少买家在等候。销售人员说，提前认筹的客户在摇号后可进入选房区选房，选房时间为3。
中午1时，记者再次来到楼盘，摇号选房程序已经结束，工作人员正在收上午为买家准备的几百张椅子，多名销售人员表示，上午推出的第17、18号楼400多套单位基本卖完了，中午开始加推第19号楼，还有八九十平方米的三房单位可选。
现居越秀区的梁氏夫妇兴奋地告诉记者，他们选购了一套88平方米的三房，总价114万元，“主要是买给儿子住的，反正钱放在银行也没用，有名额就拿来买房，我们也看好南沙前景”。从楼盘公示的价格表可见，推出的产品主要是83-96平方米的三房，折后均价为1万-1.3万元/平方米。南沙有楼盘操盘手表示：“这样的售价，不火就不正常了。”
新品开放中小户型
“五一”期间，多个楼盘开放并接受诚意登记，为即将推售的新品蓄客，现场都有应节的活动，不过整体人气和平时加推新品差不多。各盘新品的面积跨度较大，营销人士表示中小户型的产品更受客户青睐。
位于番禺的敏捷金月湾即将推出第4座新货，单位面积为90-170平方米，记者在现场随机采访了多名意向买家，均对90多平方米的三房感兴趣，“已经升到1.5万多元/平方米了，总价150万元还可以接受，假如面积再大一点，对我们来说有压力。”来自天河区的张小姐说。
位于大学城板块的星汇文宇即将推出全新第13栋单位，产品包括80多平方米的两房至140多平方米的大三房，现场销售主管表示，客户登记得的还是两房单位，“毕竟大户型总价较高，现在还限购，很多想买房的买家也买不了”。
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改善型物业显冷清
天公不作美，“五一”假期恰逢雷暴雨天气。但记者在巡盘中发现，买家看不看楼并不因为天气而转移，反而因物业性质不同造成人气大有差异。“五一”期间，多个楼盘推出诚意优惠，但和刚需、投资型物业的门庭若市相比，改善型物业要显得冷清得多。
萝岗刚需新盘人气爆棚
“五一”假期天，在倾盆大雨中，萝岗区新盘奥园春晓如期启动VIP登记活动。记者在现场看到，临时停车场内停满了车，就连旁边的永顺大道也排起了车龙。到场的看楼客有数百人之多，除了现场的表演吸引眼球，估计很多是冲着VIP优惠而来。据介绍，提前登记的客户购房时可享受1万元抵8万元的优惠、获赠精美礼品，还能参与Iphone5、Ipad、Ipadi及折叠运动自行车等抽奖。
不过，要吸引这么多买家到场，的原因还是楼盘推出的是刚需产品和“刚需价格”。75平方米的两房及90平方米的小三房，正是当前市场上最抢手的产品。1.2万-1.3万元/平方米的折后价（毛坯），与萝岗区3月份21074元/平方米的网签均价相差甚远。记者看到，售楼部内座无虚席，认购气氛热烈，很多都是年轻人。据项目方面统计，截至当天下午5时，已有600多台客户认筹，优惠活动将会持续到5月20日。
改善型产品明显受冷落
在番禺华南板块，诺德名都新推出141-179平方米的大户型，记者在现场看到，到访客户比以往少了，尽管商家推出了“巴西烧烤”等活动，售楼部依然显得较为冷清。据了解，在售产品的毛坯均价和4月中旬时一样，仍是1.4万-1.6万元/平方米，“五一”认购的客户还可享受2万元抵10万元的优惠。“我们的特惠单位已认购46套，还有一些在继续认购。”销售人员说。据记者此前了解，该批特惠单位共有76套。
敏捷海大大厦销售中心与诺德名都仅一路之隔，却是门庭若市的热闹景象，沙盘前围满了人，洽谈区内也坐满了人。该盘推出的投资型 毛坯均价达2万元/平方米，创该板块 楼价的新高，但不少买家依然愿意买单，近半个月内已认筹300多号。“有这么好赚吗？”记者提出疑问。销售人员称，旁边的海印星玥月租金可达70元/平方米。海印星玥保安告诉记者，有业主放租80多平方米的单位，毛坯房月租金4000元，带装修月租金近8000元/平方米，“有人租，不过大部分单位都还空着，租房的公司只有20多户，有的还是自己买的”。
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价被指导了；货先不卖啦
“五一”黄金周，广州住宅市场成交热点分散，新开盘项目不算太多，开放样板房并接受诚意登记的新盘、新货则是遍地开花，外围区域的刚需产品依然大受买家追捧。
业内人士分析认为，广州楼市的刚需购买力依然强大，但是在限价、限签的环境里，5月份想要有一个高量的成交比较困难，预计5月份仍将会是量价齐稳的走势。
市场直击 刚需市场依然凶猛
“五一”小长假，真正开盘的项目不多，整体而言，郊区楼市的热度明显比市中心区要高。本刊记者走访多个区域楼盘看到，南沙区的碧桂园天玺湾算是成交领头羊，一个上午报称卖了四五百套新货。白云区、花都区、番禺区多个刚需楼盘新货接受诚意登记，现场人气火爆，但热点较为分散。房地产专家吴定金表示，假期内他在萝岗、番禺和金沙洲等地的楼盘看到，销售中心的人气与以往的黄金周相比，只属于中等水平。
同时，部分商家瞄准“五一”市场推出商用物业，花都区的富力金港城推出200多套低总价 ，据称“日光”了；番禺区的敏捷海大大厦认购，商家称登记者“爆了”。
市场分析 刚需产品供应断层
4月下旬，已有刚需盘抢闸开售，如中海誉城、新鸿基御华园等，大卖场景再现，“五一”期间楼市热度有所下降，市场需求的刚需产品出现供应断层是主要原因。
“五一”期间推出的新品不多，但全新开放、接受诚意登记的新盘、新货有不少。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，去年至今年季度广州楼市成交速度很快，很多楼盘的工程进度赶不及，导致商家想赶在“五一”推货也没有可能，只能先开放售楼部或者样板房。
中原地产项目部总经理黄韬表示，从4月24日起广州楼盘新货开始限价，若申报价格未通过，就得按系统提示再调整价格，“我们代理的一个海珠区新盘，原计划卖2.5万元/平方米，按2.7万元/平方米的均价申报预售证无法通过，按照系统提示，需按2.1万元/平方米的均价申报，这个价格离开发商的预期差距太远，开发商只好选择暂时不卖”。吴定金也表示，受限价的影响，有不少楼盘未能按原计划在黄金周面市，令供货量受到影响。南沙区某楼盘的操盘手告诉记者：“我们旁边的项目原来也想在‘五一’推新货，不过申报价格比政府指导价高了5%，那个老板一气之下，先不卖了。”
中地行统计数据显示，“五一”期间预计有新增供应的项目共86个，但受当前价格指导政策的影响，其中有53个暂无预售证，涉及新增供应量约1.4万套。
后市预测 量价齐稳人为制造
吴定金表示，“五一”期间按计划推售的楼盘的销量都有七八成，因此黄金周的表现仍算稳定，预计量价齐稳将是整个5月份的大致行情。
不少楼盘眼下正处于蓄客阶段，推盘时间多在5月中下旬及6月初。记者统计阳光家缘数据发现，近两周新获得预售证的新品中，有4000多套是110平方米以下的中小户型，其中大部分是市场最畅销的紧凑型三房产品。黎文江认为，如果这批刚需产品仍能如期推出，那么5月份的成交应该还会不错，“但限价之下，加上高价盘限签，5月份的成交量估计也不会高到哪里去，整体应该是平稳的行情”。
对于政府的限价，商家们已有对策，那就是让买家同时签购房合同和装修合同，通过卖毛坯房来迎合指导价。
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