[摘要] 二手房买卖到底会不会征收20%的个税？目前来看，这还是一个疑问。值得庆幸的是，在官方消息正式“落地”之前，买家尚有机会寻找免税的办法。
二手房买卖到底会不会征收20%的个税？目前来看，这还是一个疑问。值得庆幸的是，在官方消息正式“落地”之前，买家尚有机会寻找免税的办法。据记者了解，当前市场上房产证过5-7年的“新毕业房”十分抢手，就是源于这类物业可以少收5.5%的营业税。因此，即使最终还是不得不面临20%个税的重负，但能省一笔是一笔，精明买家自然会算这个账。趁着“五一”小长假，大家不妨到二手市场转转，说不定会有意外惊喜。
番禺“毕业房”
日前，本报联合合富置业、满堂红地产对广州“毕业房”供货量较大的区域和楼盘进行了摸底，最终选出了天河、海珠、荔湾、白云和番禺5个区的18个楼盘。其中，天河区有3个推荐楼盘，主要集中在天河公园、车陂和东圃板块；海珠区有3个推荐楼盘，主要集中在工业大道板块；荔湾区有3个推荐楼盘，主要集中在中山八路和老芳村板块；白云区也有3个楼盘，主要集中在白云大道北和黄石板块；此外，就是番禺的6个推荐楼盘，主要集中在华南板块和洛溪板块。
白云“毕业房”价格
满堂红统计数据显示，3月份天河、海珠区证过5年物业的成交均价分别为20914元/平方米和19774元/平方米，其中天河公园板块证过5年物业的二手均价达到了24820元/平方米，而车陂、东圃这两个板块的二手住宅成交均价约13819元/平方米。老芳村证过5年的二手住宅成交均价为13986元/平方米；白云大道北和黄石这两个板块证够5年物业的二手均价在11803元/平方米左右；番禺洛溪板块证过5年的二手住宅成交均价为13327元/平方米。相比之下，若购买同样户型，天河的购房成本，而白云的购房成本。
“毕业房”早买早“着”
存量方面，满堂红数据显示，3月份持证满5年的二手住宅成交宗数占了总成交宗数的60.7%，达到历年来的水平，但同时也消耗了绝大部分库存的这类房源。4月1日-12日，满堂红地产储备的持证满5年的可售房源只占有效可售总房源的32%，比3月同期减少6个百分点，估计4月底这个比例会回落至30%左右。
房源有限，有地产中介人士建议要买房的人尽早“落手”。“越早买选择性越多，早买早‘着’，在客源少的情况下，议价空间也会更大”。
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天河一手市场：货量少，售价高
一手行情
长时间、高强度开发之后，天河一手住宅开发量已经从高峰往下落，现在的天河，一个月能有四五万平方米的成交已经非常不错了。
货量少了，产品种类自然没那么丰富，买家的可选择性也要少一些。在天河，也有一些小面积 ，四五十平方米的一房、七八十平方米的两房可供选择，不过，这些货量都非常少，只是少数项目存在这样的产品。在天河，供应量的区域是珠江新城，而珠江新城一手住宅主要是120平方米以上的大户型。伴随货量少而来的，是房价的不断走高。珠江新城、天河北，4万元/平方米是一手住宅的“入门价”；天河一手住宅售价洼地的东圃，也在2万元/平方米以上。
与之对应的是天河的二手住宅市场，因为开发时间较长，选择性非常多，有楼梯楼，也有电梯楼；有中小面积的两房、一房，也有中大面积的三房、四房……虽然天河二手售价也较高，但比一手还是要便宜不少。这就造成了天河蓬勃的二手住宅市场。
华景新城：买家主攻总价150万-200万元盘源
华景新城有非常便利的交通
买家主攻总价150万-200万元盘源
临近天河北、天河路，生活配套完善，交通便利，房源众多，有华景小学学位、小区旺中带静，因此，属于天河公园板块的华景新城，一直以来都是二手成交热门楼盘。合富置业华景北分行主管洪松筹介绍，华景新城刚性需求的买家保持活跃，积极看楼，主要锁定总价在150万-200万元之间的盘源。非刚需的买家看房的活跃度明显下降。
据介绍，目前华景新城证过5-7年的二手盘源，主要是70多平方米的两房，90多平方米的小三房以及100来平方米的三房。因为房源较为紧缺，因此业主观望的情绪也比较浓厚。那些拥有证满5-7年房源，并且是住房的业主，“企硬”心态较强，并存在小幅反价的现象。因为房子转手率较高，因此证过5-7年的房源在多期组团都存在，有电梯楼也有楼梯楼。不过，当中电梯楼选择较少，楼梯楼相对较多。据介绍，电梯房源中，陶然庭苑、芳满庭园的小区环境比较安静，证满5-7年盘源的选择相对更多。
洪松筹说，与今年年初相比，华景新城的房价就没有大的变化，“新国五条”前后，房价的变化幅度同样很小。目前华景新城电梯楼两房总价约190万元，三房单位多在250万-280万元之间。与之相比，楼梯楼价格会略低，两房约155万元，三房则多在180万元左右。
中海康城：每平方米不足2万元有北向单位可选
位于奥体中心板块的中海康城，当年一手出售时，就吸引了大量刚需人群。进入二手市场，依然以刚需人群为主。如果说到公共交通，在天河区的楼盘中，中海康城不算太便利。不过，因为其小区氛围较好，小区绿化率高、楼间距宽、管理完善，是附近为数不多的成熟大型社区，因此依然能吸引不少二手买家。
合富置业高级营业经理文恺介绍，中海康城南向单位售价普遍在2万元/平方米以上，北向部分单位在1.85万-1.9万元/平方米之间也有成交。在天河区，这样的二手售价并不算太高。
据介绍，3月份，中海康城证过5-7年盘源的消化速度很快，正因如此，进入4月份该类型盘源的放盘量渐减。中海康城在售的二手盘源中，76平方米和81平方米的两房、80多-100多平方米的三房较多。其中，丁香街、紫罗兰街小户型较集中，这是二手买家最热求的类型，且买家的心理价位与市场价基本相符，一有放盘基本上当天就能成交。受二手个税政策变动的影响，证满5-7年且是业主的住房以及南向两房单位在3月变得更为抢手，因此价格有所提升，南向两房单位，二手个税政策出来之前，业主放盘价多在140万元左右，目前则达到160万-170万元。不过，3月份还有人追价，4月份追价情况明显减少。 （张秀钦）
天河区骏景花园：总价140万-150万元两房、小三房抢手
骏景花园楼宇的外立面“新净”、社区内环境较好，因此受二手买家青睐
BRT以及地铁4号线、5号线的开通，让中山大道、黄埔大道沿线的房子成为抢手货。作为中山大道临近东圃板块的骏景花园，因楼盘较为“新净”、社区配套完善，加上距离天河商务中心的距离也比东圃一带的楼盘要近一些，因此得到二手买家的青睐。
合富置业骏景南苑分行主管黄伟杰表示，此前骏景花园有不少为首次置业者，早几年该批业主进入到换房高峰，因此，很多单位虽然楼龄早已过5年，但是因为曾经转手，房产证的年限要重新计算，因此证过5年的单位并不算多。现在可售的盘源中，证过5-7年的很少，如果要加上“业主住房”这条，就更少了。最近很多买家都卡在“证过5-7年且”的门槛上，未肯果断出手，同时也因税费问题显得犹豫不决。
据了解，骏景花园二手房源中，有74平方米、76平方米以及78平方米的两房，还有88平方米的大两房；另外，楼盘有78平方米的小三房；此外，还有103平方米和106平方米的三房。证过5-7年的盘源，属于稀缺产品，几乎没有业主会急售，有不少业主表示，要看后市再决定是否放盘，“起码过了‘五一’看看市场再说吧。”除了观望不肯放盘，放盘业主的心态普遍强硬，不会在价格上有太多让步，不过也少了乱开高价、反价的现象，基本是达到自己心理价位就卖。
骏景花园大三房单位时曾报价236万元，最近的成交价在225万元左右，价格更加实惠，不过盘源十分紧缺。两房、小三房的盘源也不多，总价140万-150万元的盘源较能打动现在的置业者。据了解，目前骏景花园的租金两房单位3000元起，三房单位则需要4000元以上，并且出租的速度很快。这也是业主普遍不急售的原因之一，有业主表示卖不出去就转租。
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海珠片区：一手货源少，均价破3万元/平方米
海珠3个推荐二手楼盘主要集中在工业大道一带。这个板块的一手在售楼盘有绿地滨江汇和鸿益华府。前者是投资型 项目，现主推40-106平方米单间到两房单位，均价为2.3万-2.5万元/平方米，带3800元/平方米精装修。这个楼盘的特点一是一线南向江景，二是，总价也比较低。据新接到的楼盘信息，该楼盘83-93平方米户型还限量特惠加推，为1.8万元起带3800元豪装，优惠幅度较大。后者是刚需住宅项目，在售户型为82-98平方米两房到三房单位，均价2.5万元/平方米，带3800元/平方米精装修。这个楼盘为单体楼，与金碧花园相邻，各方面配套都很成熟，目前所剩货量不多。
近三个月，海珠区一手楼盘均价不断上涨，现已突破3万元大关。后市由于货量不大，看涨预期依然很高，工业大道板块一手楼价或将继续上扬。
保利花园：“毕业房”占总放盘量5成左右
现在保利花园证过5-7年的物业放盘量占总放盘量5成左右，当中，证过5年且为业主住房的物业大约有两成。而广州细则出台前，由于当时业主和客户皆有赶搭“尾班车”心态，所以证未过5年的房源同样有很多客户抢购。
价格方面，合富置业储备分区营业经理邵国雄说，现时证过5-7年的房源均价约2.4万元/平方米，比起细则出台前有一定升幅，特别是一些证过5年且为业主住房的物业，业主升价约1000元/平方米左右，邵国雄表示，细则出台前，即使有业主升价，幅度不大，升价业主也不多，但细则出台后，业主加价的现象越发严重。
此外，邵国雄说，由于“新国五条”出台前，市场迅速升温，已消化了一定的客源，故此，在现时楼市前景不太清晰的前提下，客户置业的意愿不高，不过一些坐向好、景观靓的证过五至七年盘源，依然比较抢手，客户都担心业主会反价，所以出手都会比较爽快。
金碧花园：均价1.8万-2.3万元/平方米
合富置业金碧一期分行主管向阳表示，广州细则出台前，金碧花园证过5-7年的房源还有一定的存量，但目前的放盘量有下降的趋势，特别是业主看到市场逐渐降温，且后市不明朗因素，导致业主的放盘积极性不高。证过5-7年物业大多集中在一期和二期，现在的放盘户型与“新国五条”及广州细则发布前相差不远，都是一期、二期的两房单位及三期的三房单位。价格方面，一期、二期的单位均价1.8万-1.9万元/平方米，三期单位的均价为2.1万-2.3万元/平方米。
向阳说，“新国五条”及广州细则的出台与否，其实都不影响客户的置业方向，目前金碧花园证过5-7年的盘源需求依然很大。不过，在新政出台后，一些证过5-7年且为业主住房的物业更受追捧。而这类盘源却是少之又少，基本一放盘即刻就会被消化。
海珠区光大花园：三房物业放盘量有一定增幅
光大花园证过5-7年的物业一直较多，即使在“新国五条”及广州细则发布后，放盘量也没有太大变化。这类房源多集中在一些早期落成的组团如A区、B区、C区，户型多是78平方米的两房、91平方米和104平方米的三房。合富置业光大榕景分行主管夏豪强说，以往光大花园证过5-7年的刚需户型如两房和小三房单位特别多，但“新国五条”和广州细则发布后，三房物业的放盘量有所增加，因为业主普遍担心20%个税的征收会产生一定的影响。
价格方面，该盘证过5-7年的两房单位的均价为2.5万-2.6万元/平方米，三房单位均价2.6万元/平方米。自“新国五条”及广州细则出台后，部分单位的均价有轻微上涨，如锦榕湾、水岸榕城等组团的两房单位均价为2.7万-2.8万元/平方米。夏豪强说，这类物业还是较受客户欢迎的，因为一则可以有机会省去营业税，二则光大花园物业质素高、环境佳，很多客户都看好后市。（宋导）
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荔湾核心区域：一手毛坯房起步价2万元/平方米
富力广场、荔港南湾及逸彩新世界，相互之间的大概就是两三。这些项目的旁边目前在售的一手楼盘主要有中信西关海和新世界凯粤湾。两个一手盘都处于一线临江位置，前者紧邻荔港南湾，后者紧邻逸彩新世界，毛坯房起步价是2万元/平方米。
相对于二手成交热门的中小户型，中信西关海一手产品的面积就大很多，该盘将在4月底推售新货，产品面积是101平方米，的是166平方米，早期的尾货面积都在160平方米以上，均为毛坯销售，报价2万元/平方米起；新世界凯粤湾的选择就多一些，新货中有75-95平方米的南向园景单位及120-140平方米的北向江景单位，预计带装修售价要2万-2.3万元/平方米。和逸彩新世界相比，凯粤湾距离滘口总站、客运站稍微远一些，环境相对更安静，不过逸彩新世界社区内有名校和商业配套，且有高实用率的楼梯楼可选，这是很多买家宁愿购买逸彩新世界的原因之一。
荔湾区富力广场：成交价2.6万-2.7万元/平方米
富力广场是中山八一带的地标楼盘，也是二手成交最活跃的代表之一，其买家以自住型为主，兼有部分作投资用途。因周边专业市场多，故该盘的买卖和租赁业务都很活跃。合富置业高级营业经理刘兆洪介绍，富力广场在3月份的成交量大增，大部分证过五至七年的盘源基本在三月份消化了。自3月底“新国五条”广州细则发布之后，不少的业主和客人都转为观望的态度，目前证过五至七年的盘源放盘量更少。
据介绍，现在放盘的此类单位主要集中在B区和D区，以两房、三房单位为主，成交均价2.6万-2.7万元/平方米，其中60平方米左右的两房单位比较受欢迎。虽然放盘量相对少一些，但成交价与“新国五条”发布前没有太大的变化，主要是因为该区处于配套成熟的中心城区，一向都是买家热求的路段，成交的价格受政策影响的关系不大。
逸彩新世界：成交价1.8万-2万元/平方米
这里的楼梯楼面积不大且实用率高，受刚需欢迎
成交价1.8万-2万元/平方米
逸彩新世界是地铁5号线滘口总站的物业，规模大，且有幼儿园、小学和中学配套，一直以来都是芳村片区的成交热盘。满堂红东潡分店店长张星阳介绍，因楼盘地铁站，该盘一直受刚需群体的追捧，是综合素质较高的园林社区。3月份该行成交的7套单位，价格主要集中在1.8万-2万元/平方米之间，基本都是94平方米以下的两房、三房单位。
合富置业桥东分行主管杨震鹏介绍，逸彩新世界证过五至七年的物业只有的两期，放盘一向都不多，经过3月份的迅速消化，现在盘源更加稀缺。由于业主看好后市，所以4月份的放盘价格和3月份没多大变化。该盘这批证过五至七年的单位当中，A区楼梯楼63平方米左右的两房单位，放盘价120万元左右，79平方米的三房单位由于实用率高，而且价格实惠，总价只需145万-150万元，深得买家青睐，消化速度很快；电梯楼方面，78平方米左右的两房电梯楼放盘价140万元左右，100平方米的三房也仅需180万元左右，但间隔和朝向都不如楼梯楼好。“近期还是有买家来看楼，不过，他们考虑的时间比3月份要长，成交速度明显变慢”。
荔港南湾：成交价1.8万-2.2万元/平方米
楼盘规模大，户型选择很多
成交价1.8万-2.2万元/平方米
荔港南湾位于南岸路，是这一带的地标物业，不仅有超过1公里的江岸线，社区内更有省级名校华侨小学配套，加上旁边聚集了多个专业市场，故不论是二手买卖还是租赁，该盘的交投都很活跃。“特别是3月份，这里的成交更加火爆，一个月就有11套单位成交，其中多数是90平方米以下的两房、三房单位，其中，A区、B区的成交价为1.8万-1.9万元/平方米，而C区、D区的则为2万-2.2万元/平方米。”满堂红市场部相关负责人介绍。
据介绍，荔港南湾证过五至七年的盘源相对较少，原因是楼盘出证的时间比较迟，证满五年的单位多集中于A区、B区、C区这三个早期开发的区域。现在仍在放盘的此类单位，多数已超过一两个月，由于业主放盘价较高，故暂时未能成交。它们的放盘价从2万-2.2万元/平方米不等，70平方米左右的两房单位放盘价接近150万元，三房单位更是接近200万元，相比起2月底时140万元就能买两房的行情，现阶段的价格较高，而且业主又“无价讲”。据分析，这些业主对后市信心十足，宁愿等待一些有实力承接的买家，也不愿退其次转售为租。
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