[摘要] 3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知中提到的限购进一步升级，其中二手房个税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。这项规定立即引发市场多种反应，一些城市的二手房交易激增，在房产交易大厅前排起了长队，不少购房者抢先签约。
3月1日，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知中提到的限购进一步升级，其中二手房个税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。这项规定立即引发市场多种反应，一些城市的二手房交易激增，在房产交易大厅前排起了长队，不少购房者抢先签约。其实在早些年，一些城市就实行了二手房按差价20%计征个税，广东东莞就是在2007年就已经按照差价的20%缴纳个税，如今已有5年之久。那么实行20%的个税征收到底会对房地产市场产生什么样的影响呢？来看看记者康敬锋在广东东莞的调查采访。
新国五条出来之后，到底在东莞市场有什么样的影响呢？在东莞市南城区房产交易所，记者看到这里的柜台前挤了很多办证的人，一些等候办证的人不得不站在外面的楼道里，这里的工作人员更是忙得应接不暇。东莞市房地产交易所所长叶伟香说：“南城房管所这边基本上每天都人数都是差不多，特别是周末的时候，人数就比较多一点。然后跟去年同期对比，人数也没增长多少，也是差不多这个状况。”叶伟香告诉记者，南城区是东莞房产交易比较热门的地区，房产的成交量一直比较高，但是从全市的范围来看，成交量并没出现大的增幅。东莞市房地产交易所所长叶伟香说：“根据我们3月份1到14号的统计数据来说是有所增长，但是也不是增长的很厉害。如果对比2月份的话，肯定就增长很大了，因为2月份就是一个春节的关系，然后1月份成交的量，成交的平米数好像也是36%左右。”
随后记者前往一些房产中介门店了解情况，我们看到这些门店里也没有出现大量客人看房签约的现象，只有个别客人前来问询。东莞市合富置业有限公司总经理肖伟嘉说：“三月份的二手的成交量比2月份肯定是有增加，但是如果是同比的情况下，有微略的上升，在东莞这边，有微略的上升，大约是10%到20%左右。但是价钱没怎么涨，价钱没有很大的涨幅。”一些房产中介告诉记者，新国五条出台之后，电话前来咨询政策的人明显增多。与国内多个城市出现夜里排队赶着过户的情况不同，连日来东莞的二手房交易量虽然较往常有所增加，但是有不少属于春节期间累积的客户。合富置业格林小城分行业务经理游少芳说：“其实有一部分是年前因为自己各方面的原因，搁置了自己的购房计划，今年年初再加上国家有些政策出来，也会促使他快点下决定去购买，因为这些都是一些钢需客户，有这样的需求，必须得买的。”
中原地产的车德锐认为，电话咨询客户的增加，反映出大家对房产调控政策发生变化的担心。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“他们更多是担心，合理费用会有一些细则，以前是可以作为合理费用剔除掉的，也许细则出来之后可能没办法剔除掉了。”在一家房产中介的门店里，记者碰到了正在看房的谢小姐，从去年底到现在她已经看了近10套房子，但是一直没有碰到满意的。如今听到又有新的房地产调控政策出台，她心里开始着急起来。购房者谢小姐说：“所以我现在也急着买房，半年之内买到，因为半年之内应该不会再出什么增加费用的政策，毕竟现在我们买房要出的钱比较多了，不希望再出要我们买房出更多钱的政策。”
谢小姐急着买房的另一个原因，是她过几个月就要生宝宝，到时候家里人要过来帮忙照看孩子，所以她需要一个更大一些的房子。对于这次新国五条中按照差额的20%征收个税，谢小姐觉得这对她并没有太大的影响，因为东莞早已实施这个政策，她最担心首付比例和利率的提高。谢小姐说：“现在我们东莞都是这样子，所以说这东西也不急，一直都是这样的政策，最怕就是可能，现在暂时应该不会，可能一年之后又会出现其它新的政策。”
在2007年之前，东莞市对个人所得税的征收有两种选择，一种是按房屋交易总价的2%征收，第二种是按房屋差价的20%征收，也就是房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额的20%征收个人所得税。但是从2007年开始，东莞市就开始严格执行二手房按差价的20%计征个人所得税，其中规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差价的20%计征个人所得税。对于个人转让自用住房达五年以上，并且是家庭生活用房的免征个人所得税。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“总体房价比较低的情况下，你这2%可能就几千元钱，你想二三十万的房子当年那种情形那就几千元钱，但是如果你是按照差额去征收的话，即使减掉一些合理的费用，它这个20%依然还是会比这2%，其实还要高的。”
在合富置业格林小城门店，业务经理游少芳给记者算了一笔账，一套128平方米的三居室现在售价是98万，业主原来的购买价格是55万，那么房屋的差价是43万。按照东莞市的规定，房屋贷款利息、部分装修费用，当年买房所缴纳的契税、公共维修基金都可以作为合理费用给予扣减。游少芳说：“98万减去他的原购价55万，就有43万的差额，再减去15万的利息发票，减去五万五的装修发票，然后再减去那个维修基金，再减去中介费，就剩下19万的差额，现在是按20%来征收，就是他的个人所得税会产生38960元。”
如果按照总价的2%缴纳个人所得税，那么只有19600万元，跟差价的20%征收相比，几乎是相差了一倍。而且这些本该卖房者缴纳的个人所得税，在实际操作的过程中，却最终转嫁到购房者身上。游少芳说：“现在慢慢就形成，我买家为了省事，我不愿意去跑这个手续，我也不愿意就是说支付这么多费用，就比较烦琐，他就是直接给一个我能卖，我是售什么价格，我能给到买家。”
来自内蒙的王先生已经在东莞生活了4年，之前一直在租房，后来随着租房的生活压力越来越大，他在今年购买了一套2001年的二手房。然而总价才34万元的房子，过户的各种费用就花去了近4万元。二手房购房客户王先生说：“契税我记得是7000多元钱，个人所得税差不多有2万，21000多，还有维修基金差不多4000元钱。中介费的话是交了是7000多元钱。”王先生购买房子的总价是34万元，原来房主购买这套房子时花费了22万，也就是差价是12万元，由于原来房主没有贷款利息，也没有房屋装修的发票和单据，只有4000元公共维修基金的票据。所以王先生几乎是按照12万元的20%缴纳了个人所得税，这些税费对他来说，是一笔不小的负担。王先生说：“四万块钱对我来说，基本上是两年的一个，两年非常非常省钱才能存到这个数，所以我觉得是比较多的，这个费用确实比较多的。”
记者计算了一下，4万元的交易税费几乎占到房屋总价的12%。而购买房子之后还要装修、购买家具等，这也意味着王先生还要花费不少钱。王先生说：“买过来以后你还要小的一个装修，也要三四万、四五万，所以一套房子的话现在基本是一个家庭的积蓄，都基本上没有了，四十多万基本上都没有了。”
从前面的节目中，我们看到东莞实行了差额的20%征收个税，一下子增加了买房人很大一笔费用。我们知道国家制定这些房地产政策的时候，是为了抑制快速上涨的房价，通过税收政策起到抑制投机和投资的需求。那么东莞2007年就实行差额的20%征收个税，是否抑制了房价的上涨速度呢？
在中原地产东莞区域经理刘宗伟看来，当年东莞开始严格执行二手房按差价的20%计征个人所得税的时候，确实对市场产生了很大的冲击。中原地产东莞物业住宅部D区区域经理刘宗伟说：“当时可以说出现了一个是降价潮，第二个实际上包括很多客户买楼都开始担心，会不会楼的价格往下降。”20%差额征税法让二手房的交易成本突然增加，使得一些业主和买家对楼市的态度开始转为观望，当时东莞二手房的价格也出现下跌，一手住宅的成交量也出现了下降，2008年东莞的房地产市场开始冷淡起来。东莞市合富置业有限公司总经理肖伟嘉说：“2007年开始这个个税征收按照20%，其实对三级市场的影响还是蛮大的，因为突然之间交易成本就增多了，那让一些投资客或者炒家我们称之为，就基本上都很快就离场了，因为毕竟差额20%的个人所得税，在短期内楼价的升幅是达不到的。”
从这张东莞一手二手住宅价格走势图上，记者看到2008年一手住房的价格增长幅度非常小，而二手住房的价格从2007年的2202元下滑到了2008年的1996元。在中原地产东莞策略研究中心的车德锐看来，主要原因并不是征收20%的个人所得税，而是2008年全球金融危机带来的整个楼市的低迷。
车德锐告诉记者，后来随着市场的转暖，20%个税对市场的影响开始慢慢显露出来。东莞的二手房交易要远远低于一手房的成交量，这是因为过高的房产交易成本，使得一些想买二手房的人开始转向一手房市场。车德锐说：“二手房的交易成本，可以到房价的10%以上，甚至高的话，可以达到14%、15%，这很厉害的，而且这些费用基本上都要买家来承担，买家有时候的确支付不起，他还不如去手房，如果是同样的地段，差不多的房产，还不如去手房，干净利落。”
房管局的统计数字显示，2007年实行按差价的20%征收个税后，当年东莞的二手房销售面积是186万平方米，而一手住宅的销售面积是541万平方米，二手房的销售面积只有一手住宅的三分之一。即便到了2012年，东莞二手房的成交套数也只有一手商品房的一半多。东莞市合富置业有限公司总经理肖伟嘉说：“像广州这些地方可能它二手房的比例接近，跟一手房对比都是1比1，甚至是高于一手房，因为一手房毕竟有一些还在郊区，但是在东莞来讲，现在城区还有挺多的楼盘在售卖需求就多了。对东莞来讲，住宅这块，交易来讲，还是一手房占主导位置。”
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