[摘要] 万科近日公布了三季度报告。1-9月，公司累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。
谭华杰指出，尽管近期住宅市场的景气状况相对于去年下半年和今年前两个月的低迷期有所恢复，但当前市场的成交水平仍然明显低于09年同期，成交量的同比大幅增长很大程度上仍然建立在去年市场过度萎缩、比较基数低的基础上。
他表示，不管市场如何变化，万科仍然会坚持一贯的积极销售的策略。今年第四季度公司将有较多新盘资源入市，全年销售创新高当无疑问。
从推盘结构来看，1-9月万科144平方米以下的住宅销售占比为89％。谭华杰表示，以中小户型普通商品房为主的产品结构符合当前自住需求占主导的市场特征。但他同时也强调，万科的产品竞争力并不是简单的把房子做小，而是建立在对客户需求变化的深入研究和灵活应对的基础上。
他举例说，今年公司所销售的户型中，90-144平米的占比相比过往几年有较为明显的提升，反映出受限购政策影响，越来越多的购房者不得不珍惜购房资格，紧凑型三房产品因而受到追捧。作为应对，公司在坚持普通商品住房定位的基础上，也会根据市场的这一变化趋势对户型进行针对性的设计和调整，以确保产品的适销对路。
把握市场机遇
今年中期时，万科曾预计，下半年各地将加大土地的供应力度，由于行业的投资能力尚未全面恢复，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。
这一判断正在获得验证。公开数据显示，第三季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆这16个主要城市的土地供应面积环比第二季度增长约40.8%。
作为目前行业内资金状况的龙头企业，下半年以来万科的拿地节奏有所加快。第三季度万科新增项目23个，对应权益规划建筑面积约376万平方米，较之上半年14个新增项目有明显增加。
不过，考虑前三季度开工规模更大，年内万科项目资源总量略有降低。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积3507万平方米，较年初3547万平方米略低，仍然保持在两到三年的开发水平。
谭华杰表示，虽然下半年的拿地量多于上半年，但万科并没有因此而放松投资标准，土地成本仍然控制在合理水平。由于目前的资金仍较充裕，未来公司会在审慎的原则下，立足自住需求的产品定位，继续关注可能的项目发展机遇，并积极拓展合作资源。
财务安全稳健
根据统计局刚刚发布的数据，1-9月住宅开发投资同比增长10.5%，增速比去年同期回落24.7个百分点。住宅新开工面积进一步萎缩，同比降幅由2季度的14.5%扩大到3季度17.4%。可见尽管近期企业的资金状况呈现出一定的好转迹象，但整体来看，行业资金状况偏紧的局面尚未得到根本性改变。
在行业整体的开发投资能力下滑的背景下，资金实力强的企业无疑具有更大的经营优势。
季报显示，9月底，万科持有货币资金333.1亿元，由于近期加大了投资力度，公司的货币资金较今年中期时的高峰有所回落，但仍远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元。与此同时，公司的净负债率仅为37.7%，仍然是大型房地产企业中净负债率的公司之一。
良好的资金状况确保了万科经营计划的正常进行。谭华杰表示，由于公司目前的财务、资金状况处在较佳水平，年初拟定的开竣工计划并无调整的必要，预计全年的开竣工面积和年初计划相比也不会有太大变动。
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