[摘要] 限制家庭购房数量、二套房首付五成、三套房停贷、遏制炒房……2010年10月15日“广州版”楼市限购令横空出世，经过近两年的执行和消化，很多人或许对此规定已经从不习惯、不适应变成习以为常了。
广州万元以下楼盘占全市楼盘比例超过60%
比如增城的碧桂园凤凰城(小区网论坛)，2010年1月~9月10日均价为7653元/m2；2011年同时段为9304元/m2；2012年同时段则回落到8590元/m2。位于花都的富力金港城，2010年1月~9月10日均价为6270元/m2；2011年同时段为7036元/m2；2012年同时段则回落到6720元/m2。
另外，今年1月1日~9月10日，全市销售情况的项目基本集中在增城、番禺、花都和南沙等外围区域，除金沙洲(社区网论坛商铺)的保利西海岸均价超过1.6万元/m2外，其余热销盘价格区间基本在7000~1.2万元/m2之间，亦是“刚需”买家可以接受的范围。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，限购政策并非直接针对房价，政策的直接目的是抑制投资投机性需求。促成价格上涨的因素很多，GDP的上涨和CPI的上涨、房地产的成本增加，都会推动房价上涨，高端物业成交的增加对楼价也有明显拉动作用。
对于后市，黎文江认为，政府对楼市的调控将以稳定为主，进入9月、10月的传统销售旺季，从前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法，而那些郊区总价较高的别墅盘销售压力则会很大。有不少开发商也持有同样的观点，广州某大型开发商负责人对记者表示，“我们今年的任务已经完成，因此第四季度不会采取以价换量了。”
预测：第四季度楼价预计稳中有升
经济不景 楼价想大涨难
一方面是经济下行压力仍然较大，一方面是近两个月以来，各地楼价有抬头迹象，第四季度是否应该入市？楼价是继续走高还是有所回落？让广大买家十分纠结。据了解，目前经济形势依然严峻，实体经济经营状况并未明显好转。有开发商表示，以往很多私营企业主会自己不做实体经济，而把设备、厂房等租赁给其他人来做，自己手头的资金则用于投资房产。但由于今年经济形势不好，继续用于投资房产的资金明显比前两年减少。前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法，甚至或许有涨价的冲动，但不会有大幅涨价的实际行动。
从5月份开始，广州楼市基本处于成交旺盛状态，多月成交量均超过60万平方米，而成交均价则保持稳定。但随着第四季度大户型和高端项目增加，即便房管局对异常高价项目采取“限售”措施，但楼价“稳中有升”的可能性仍然很大。
关键词之一：经济下行压力
中国人民银行行长周小川在8月份的一次座谈会上表示，我国经济发展面临的国际形势仍很严峻，经济增长下行压力仍然较大。数据显示，上半年广东GDP增长只有7.4%，广州只有8.5%（“十二五”期间广州GDP原计划年增长11%）。国家统计局9月9日的经济数据显示，2012年8月，居民消费价格总水平同比上涨2.0%，工业生产者出厂价格同比下降3.5%，购进价格同比下降4.1%。在CPI略微回升的情况下，PPI的继续大幅下挫，表明国内经济形势依然严峻，实体经济经营状况尚未得到好转，甚至进一步恶化。而下半年政府为了刺激经济稳定增长，更可能选择更为宽松的货币政策，而近期也存在降息或降存款准备金率的可能性。
关键词之二：QE3
“a third round of quantitative easing”（第三次量化宽松）。2012年9月13日美国联邦储备委员会宣布了第三轮量化宽松货币政策（QE3），以进一步支持经济复苏和劳工市场。QE3会使全球低息环境和充裕的流动性持续一段更长时间，因而可能会为新兴市场经济体系再次带来通胀和资产价格的压力。
对于中国楼市，有不少经济学家认为，QE3与前两轮量化宽松明显不同，对于中国经济尤其是房地产市场的影响有限，推高房价更不太可能。但同时亦有观点认为，货币贬值必然衍生出全球性通胀，楼价还会涨。
关键词之三：“限售令”
在有新的调控政策出台或定调之前，有很多非刚性需求的买家选择观望，这就造成一些郊区别墅产品遇冷。有专家认为，房地产调控将成为常态，就算有新的政策出台预计也将维持调控基调，但调控思路如何仍待揭晓。广州市有关部门对少数异常高价住宅项目采取限售，已可以说明楼价存在上行压力，第四季度随着高端洋房和别墅项目扎堆上市，整体房价被拉升的可能性较大。
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