[摘要] 导言：广州七月楼市淡季不淡既是异状却又在预料之内，在调控和库存的双重压力之下，开发商乘胜追击、顺势而为的营销策略将延续至八月，但随着中央政策风声渐紧，政策变化将成为后市关键。
导言：广州七月楼市淡季不淡既是异状却又在预料之内，在调控和库存的双重压力之下，开发商乘胜追击、顺势而为的营销策略将延续至八月，但随着中央政策风声渐紧，政策变化将成为后市关键。
调控政策：中央调控决心强硬，新政出台成疑惑
七月期间，中央部委十次发话表态称调控不放松，7月19日，国土资源部更就当前房地产市场形势和联合两部门联合发文《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，除了对土地市场把控提出要求，也是对房地产调控不放松的正式重申。七月下旬，国务院派出8个督查组摸底房地产市场，督查的重点是限购政策、差别化住房信贷、住宅用地供应和管理、税收政策等，而一场大规模的政府调研或将成为新政策出台的前奏。
中央态度的再次强硬，也引起地方政府方面的配合调整，上海市和南京市均发文称将严格执行楼市调控。但同时部分城市仍在如何微调政策为楼市松绑的边缘挣扎，珠海楼市松绑限购限价令被连夜叫停，深圳、中山两市调整公积金贷款给予松动，地方政府与中央政策持续的博弈可以看到，一方面是中央限购政策红线不能逾越，另一方面是地方政府对政策的承受力已非常有限。
房地产市场：淡季不淡，大盘聚集去存，价格低调调升
七月虽为楼市传统淡季，却表现出淡季不淡的态势，持续高位承接五六月的成交，量稳价升。据中地行对阳光家缘数据监测，2012年7月01日－30日，广州市十区二市共签约成交8451套，成交面积94.5万平方米，与6月份相比，套数和面积分别微幅降低了5%、9%，同比去年7月，套数和面积则分别大幅增加36%、49%。2012年7月01日－30日，广州市十区二市整体签约均价为12752元/㎡，微增3%，同比去年7月显著增加23%。
从广州成交区域分布看，七月成交量仍大量集中于番禺区、增城市、花都区三大区域，其中，番禺区成交量，占全市成交量22%，其次为增城市和花都区，分别占全市成交的21%和20%，三大区域合计已占全市成交的63%。中心城区成交占全市成交的26%，相比6月中心城区占全市成交的20%有所增加，这也是7月全市成交均价有所微升的原因。
七月淡季不淡，成交量价基本与五六月相当，但同时七月楼市也显现出一些细微的特点。其一，中小型企业项目跟进。今年上半年，在宏观政策预调微调以及房地产市场转好的预期下，品牌开发商轮番推导市场成交，随着五六月回暖态势进一步明显，中小型开发企业项目七月逐渐跟进，如新世界地产、越秀地产等，此前或由于预期不高或出于避免竞争等考虑而一再延迟开盘的项目也终于进入市场，顺势而为，如南沙区创鸿南沙一品。
其二，大盘聚集加剧竞争。近期广州楼市大盘竞争的倾向逐渐突出，主要集中在增城市、花都区、番禺区以及白云区，由于目前无论新增推货还是累积存货都主要集中在这四个区域，使这四个区域呈现大盘竞争的局势显得有迹可循。七月期间推出新货的也有多个大盘项目如荔湾区新世界凯粤湾、白云区岭南新世界、南沙区南沙境界(小区网论坛)等，大盘当道愈发明显。这一方面再次表明大盘去存成为广州楼市的主要特点，另一方面区域竞争的加剧无可避免。
其三，价格低调调升。从本年三月至今，广州全市均价显现持续的2%-3%的微幅增长，六月之前全市均价的变化仍主要由于高端项目或改善项目成交增多引起的结构性调升，七月则有细微变化，一方面仍存在高端项目和改善项目的结构性拉升，另一方面部分项目价格出现低调调升。七月成交的项目中，相比一月成交均价上升的比例为31%，下跌的为16%，而基本持平，即上下浮动在8%以内的占大多数，为54%，均价上升的项目有所增多。这基本契合了中地行此前的判断，即随着楼市回暖态势明显，开发商将对项目价值体现提出新的要求。
相关阅读：
中地行短评:花都番禺增城集中成交 高端楼盘带动均价上升
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
