[摘要] 据房天下数据监控中心统计,从2012年2月27日至2012年3月26日,广州十区两市3月实际开盘项目达24个，推出新房约5200套,环比(1143套)大涨359%。从区域来看,花都共6个项目推出新房1628套,推货量最多占比31%；从价格来看，47%的新房售价在3000~8000元/平方米之间，新推房源的户型面积大多在110平方米以下,仍以刚需为主。
供量环比大涨359%47%新房售价3000~8000元/平方米 大多是110平方米以下
广州将在4月1日上线新的存量房评估计税系统，在对交易环节进行评估征税的同时,实际上也解决了在保有环节的评估征税。昨日,在《2012广州房地产市场蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)发布会上，广州市房地产中介协会会长廖俊平透露,在新系统上线后，广州实际上已经具备了开征房产税的条件，不过目前税务部门更倾向于不开征新税种，而是在原有税种基础上进行调整。
虽然房产税年内在广州开征可能性不大,不过业内人士预期,今年广州楼市成交量也难有大突破,预计将维持在600万平方米左右的水平。
《蓝皮书》中建议应积极研究开征房产税、物业税工作。房产税、物业税等税收政策取代限购等临时性行政政策能适度增加房产持有成本,稳定地方财政税收,又不会过多干预市场,是促进可持续健康发展的必然选择。
“五一”前仍将以价换量
随着以价换量效应显现,从节后开始广州新房市场成交逐步走高,进入3月，推新的项目和货量都大大增加，市场活跃度攀升。据房天下数据监控中心统计,从2012年2月27日至2012年3月26日,广州十区两市3月实际开盘项目达24个，推出新房约5200套,环比(1143套)大涨359%。从区域来看,花都共6个项目推出新房1628套,推货量占比31%；从价格来看，47%的新房售价在3000~8000元/平方米之间，新推房源的户型面积大多在110平方米以下,仍以刚需为主。
合富辉煌首席市场分析师黎文江昨日表示，预计到今年“五一”前,市场都将继续维持以价换量的趋势，而下半年随着改善型需求重归市场，价格可能出现反弹,而全年楼市的成交量估计将维持在600万平方米左右。
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去年住宅用地成交71%
《蓝皮书》中分析,从2005年开始的房地产市场调控,终于在2011年走出了“越调越涨”的怪圈。《蓝皮书》分析，房价已开始出现涨幅回落的苗头,甚至出现了区域性、个案性的房价下调现象,短期内房价涨幅继续下滑、房价下调面继续扩大的可能性较大。
《蓝皮书》中分析,2011年广州市10区土地公开出让524.43万平方米,同比减少25.6%。其中住宅用地公开出让206.75万平方米,同比增加16.6%。去年广州市土地公开出让整体呈现减少的局面,商服用地减少接近两成,工业用地减少超过四成,住宅用地虽有一定增长,但成交率仅为71%,为历史上的较低水平。总体来看,土地一级市场需求趋于减弱,市场总体表现平淡。去年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区。
2011年,广州市10区一手住宅交易面积557.34万平方米,同比减少15.2%;交易均价13401元/平方米，同比上升2.5%。总体来看，住宅市场交易进一步降温，在经历了连续两年交易量缩减后,一手住宅成交量已逼近2008年的低位水平。
住宅市场转冷，的 物业成交火爆。广州市房地产中介协会日前发布的《广州房地产市场蓝皮书2012》显示，去年广州 成交宗数接近甲级写字楼和非甲级写字楼两大商业物业成交宗数的总和。
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中小投资客涌入二手商铺市场
根据中原地产数据，2011年 、甲级写字楼和非甲级写字楼三种不同类型的物业总体成交面积相差不大，但值得注意的是， 成交宗数接近其余两种类型物业成交宗数的总和， 物业市场热度可见一斑。
同时，社区商铺成交量同比减少16％，价格涨35％，依然是市场成交的主力，占商铺总成交的一半。专家分析，社区商铺业权人往往为自有出租，作为长期持有的优质物业投资，现在大量社区商铺进入市场交易，可以看出在住宅市场限购限贷的情况下，开发企业为加快资金回笼，不得不以商铺冲业绩盘活资金。
值得一提的是，去年大批二手商业物业重新包装“再次”推向市场，普遍是将大产权铺分割成小产权铺的形式出售，面积小、总价低是特点。
蓝皮书指出，这类低门槛的投资吸引了大量从住宅市场、股市退出的中小投资者。“这些商业项目很多都没有统一的运营管理，投资商整体购买后分割销售，旨在快速回笼资金。”
写字楼租金涨了5％
蓝皮书指出，去年广州一手写字楼成交量持续增长，天河区的珠江新城依然是成交量的区域，而外围区域萝岗区、番禺区和南沙区等皆有活跃的表现，主要因素是政策扶持、交通通达度的提高与较低的成交总价。
根据中原地产数据显示，2011年广州市写字楼租金升幅大约在5％左右，但今年预计会有新增项目持续入市，特别是位于珠江新城的项目，所以租金受庞大的新增量压力影响，难以大幅上升。空置率方面，2011年广州市写字楼空置率有所攀升。即使吸纳量在亚运后得到攀升，但去年广州市有高达50多万平方米的甲级写字楼新增面积供应，空置率全年达13.1％，比2010年增加超过三成。
蓝皮书分析称，预计2012年新增供应档次偏高，市场吸纳度还不足以应对众多新增写字楼，空置率依然会有上升的趋势。
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二手房计税系统可“打前站”
广州是否纳入房产税试点，一直备受关注。
住建部副部长齐骥日前在广州某论坛上表示，将适时扩大房产税试点，但目前并未确定广州、深圳已纳入试点范围。
《蓝皮书》建议，广州应积极研究开征房产税、物业税工作。
面对关于房产税的追问，廖俊平表示，广州不一定像重庆和上海那样征收房产税，征收房产税的形式还可以在现有的税种基础上调整改动。
“新税种的设立和废除都要经过人大。”他表示，房产税原本就有，只不过目前房产税的计税方式是按照房屋原价值计征，征收环节还会八折，而且住宅可以免征房产税。廖俊平认为，今后开征房产税的形式也可以是在现有的税制基础上改为按房屋现值征收，而这同样会对房地产市场带来较大影响。
廖俊平透露，4月1日起广州要上线存量房（即二手房）计税系统，改变原先委托房地产登记部门课税的方式，由税务部门直接通过系统评估二手房交易价格进行课税。新的存量房计税系统可以对房屋交易环节进行计算征税，那么在技术上也可以做到对保有环节计算征税。
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