[摘要] 9.29调控一周年，广州一手住宅市场在政策重压之下涨幅逐步缩小，虽未停涨，但累积效应已经开始显现。
编者按：2010年9月29日，国务院发布的“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号)”提出，坚决抑制不合理住房需求，其中限制购买住房套数、提高贷款首付比例、取消营业税优惠等，紧紧控制购房者买房条件，增加了商品房买卖过程成本。在广州，住宅成交量应声而下，今年1至8月，广州月均成交仅49万平，约为往年月份成交量7成。性住宅调控一周年前夕，房天下追踪过去365天楼市点滴变化，为广大网友呈现最真实的楼市真相！
【回顾：2010年9月29日 二次调控来袭！有关部委再出五措施】
【回顾：2010年10月15日 广州楼市二次调控细则出台:每户家庭限购一套新房】
【回顾：2011年1月26日 国务院再发楼市新八条 二套房首付将提高至六成】
【回顾：2011年2月24日 关于进一步严格执行广州商品住房限购政策的通知全文】
房天下讯 9.29调控一周年，广州一手住宅市场在政策重压之下涨幅逐步缩小，虽未停涨，但累积效应已经开始显现。绿城遭遇资金链危机，富力首度下调年度销售目标20%，金地在上海的项目率先降价领跌整个楼市……最近几天有关开发商的消息着实抓人眼球，这一切似乎都在透露着一个共同的信息——开发商就要撑不住了，购房者期待了一年之久的降价潮已为时不远。
那么在今年剩下的3个月里，广州会出现降价潮吗？促销会有，降价难说。现在已进入政府与房企博弈的关键阶段，每到年底开发商都会用各种促销方式跑量，抓紧最后的机会把销售业绩冲上去。一旦调控稍有放松，楼市反弹将成为必然事件。今年的楼市成绩单不会难看，如果调控一直持续，明年才是真正的考验。
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一年来房价仅上涨4.8% 限购限价威力不可小觑
综合一年的广州一手住宅网签成交数据来看，去年9月29日主要针对购房者调控政策出台后楼市马上做出回应，广州一手住宅网签均价应声而降，但这仅仅是昙花一现，去年12月房企爆发促销战，当月12357元/平的月均网签均价为去年之最，这个记录至今仍未打破。
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数据来源：中指研究院 房天下 数据整理房天下数据监控中心
2011年初广州一手住宅市场的网签均价维持在11600元/平左右的高位，有很大一部分原因在于对随后出台的“限购”政策的畏惧。许多购房者担心限购政策出台后丧失购房资格，所以纷纷出手置业，这直接导致了今年1、2月份广州新房市场价量同比均大幅上涨。
限购政策出台后楼市立即走低，价量齐跌。3月份的网签均价同比去年出现下跌，足以说明限购的威力。在接下来的半年广州楼市仿佛就此一蹶不振，环比价格连连下降。增城从化4月1日执行限价政策后，对整个广州房价又是一记沉重的打击，5、6、7三个月的网签均价均未超过11000元/平。虽然在8月份广州楼市打了一个漂亮的翻身仗，但对全年房价的拉升作用有限。
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广州去年全年的一手住宅网签均价为10925.9元/平，而截止到今年8月份，2011年网签均价为11452元/平，调控至今，房价仅仅上涨526.1元/平，增加4.8%。
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开发商不想卖购房者不想买 市场活跃度降低
成交量的大小最能反映市场活跃度，卖方供货情况如何，买房是否有充足的购房意愿，只有双方条件均满足，才能促成成交。调控一年，广州一手住宅市场活跃度降低是不争的事实。
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一方面，广州政府通过限购等措施控制买房市场，强制减少住房需求，另一方面，又通过限价等措施调控卖方市场，从而实现“房价控制目标”的承诺。调控政策出台后购房者中流行着一句话——想买的买不起，买的起的买不了。这是对目前市场上购房群体的真实写照，刚需族购房愈加谨慎，且对调控一直抱有希望，房价下降的预期越来越浓；开发商从限购政策出台开始就减缓了推新货的步伐，无论是出于消化政策的目的，还是出于减少供应以刺激需求的目的，开发商不想卖楼的举动直接影响到广州一手住宅市场的成交情况。这点在今年下半年表现的尤为明显。
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从今年5月份开始，广州全市一手住宅成交套数就逐步降低，涨幅也逐渐缩小，虽然8月有所反弹，但与去年同期相比甚至出现了同比下跌的情况。今年下半年跟去年相比完全走出了相反的曲线，市场活跃度降低显而易见。
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2011年中心六区和十区一手住宅网签均价对比图(单位：元/平)
数据来源：中指研究院 房天下 数据整理房天下数据监控中心
调控之下番禺崛起 价格直线飙升仍得购房者宠爱
从各区成交情况来看，除去限价的增城从化，其他十区的网签均价呈现缓慢爬升的态势，但中心6区的价格波动较大。值得注意的是，即使中心6区网签均价呈下降了，十区均价仍上涨。这是因为花都、南沙和番禺的价格不断上涨，在很大程度上拉升了广州十区一手住宅成交均价。
花都南沙和番禺三区一手住宅网签均价(单位：元/平)
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从上图中可以看出花都、南沙和番禺区的网签均价走势，花都和南沙相对上涨幅度较小，番禺则几乎是直线飙升，今年1月份其网签均价为11640元/平，到了8月份，其网签均价已经涨到了16039元/平，涨幅达40.5%
在城郊4区中，番禺如此受到购房者厚爱，原因有三：其一，对于广大的刚需族来说，相比老城区动辄2、3万一平的价格，番禺区的价格是能够接受的，也负担的起；其二，花都、南沙离市中心较远，交通还不是很便利，番禺这几年已经逐步完善了市政基础配套设施，地铁3号线的开通大大缩短了番禺与市中心的距离；其三，番禺区拥有众多大型社区，商业、娱乐等设施也渐渐躲起来，居住氛围好，环境也胜过市中心。综合以上三点，番禺自然受到购房者的青睐，即使在调控之下，依然不能阻止其房价的迅速攀升。
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