[摘要] 限购、限价、加息、资本收紧……在政策调控不断深入的影响下，房地产市场陷入前所未有的迷茫，一些普通住宅有人观望有人加紧动作，推货、一二手联动、优惠打折不断。与此不同的是，市场上一些高端物业仍旧表现十分“淡定”，有的不仅房子好卖，房价还在不断创新高。
房天下讯 限购、限价、加息、资本收紧……在政策调控不断深入的影响下，房地产市场陷入前所未有的迷茫，一些普通住宅有人观望有人加紧动作，推货、一二手联动、优惠打折不断。与此不同的是，市场上一些高端物业仍旧表现十分“淡定”，有的不仅房子好卖，房价还在不断创新高。究竟高端物业是怎样一派气象？未来发展潜力又如何？
在刚刚召开的“2011中国高端物业气象报告”，不少专家、学者为投资置业者给出答案。他们在会上不约而同地指出，中国房地产还有几十年的繁荣期，高端物业凭借自身的稀缺性、抗跌性、成长性的优势，仍然有巨大的发展潜力。特别是，广州乃至整个珠三角仍是高端物业投资置业的“价值洼地”，未来成长性巨大。
“广州豪宅太便宜了！”
珠三角是高端物业的“价值洼地”
在房地产市场的各种泡沫论喧嚣于世的大环境下，广州楼市一直以“理性”著称，房价也一直比上海、北京等一线城市略低。来源于2011年广州房博会的数据显示，今年今年1-7月广州十区新建商品住宅均价为13175元/平方米，同比涨幅为3.68%。而在北京，8月上旬，即使北京市场的商品住宅成交均价下跌了3%，也有21131元/平方米。上海则即使是全市的二手成交均价也达到了15890元/平方米。广州楼市的“洼地”特性可见一斑。
在高端物业市场，这种级差就更大。广州的高端物业楼价至今还没有破“十万”，而动辄十几二十万的楼价，在北京、上海、深圳等其他一线城市并不稀奇。就连复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三也在高端物业论坛上高呼，“广州现在的高端物业均价大概还在三五万元左右，而上海高端物业都在六七万元/平方米以上，相比之下，广州的豪宅真是太便宜了。”
并且，对此广州附近的例子，广州高端物业的楼价也十分“实惠”。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁就拿距离广州较近的香港和深圳作为比较的例子。他表示，香港中华尖沙咀的房价已经达到二三十万元一平方米，现在深圳一些高端物业的报价也到了十几万元每平方米，但现在广州的高端物业还普遍在三四万元每平方米。他表示，随着土地供应的紧促，必然导致高端住宅的供应紧张，还将促使了高端物业的价格的不断攀升。
“广州高端物业的‘价值洼地’，未来一定会被填平。”宋丁表示，目前广州的高端物业的楼价，也决定了其置业门槛并不高，而且广州楼市的基本面相对较好，因此高端物业的成长性也是的。在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中，广州尚处在“价值洼地”之中，并且这种洼地未来一定会被人填平。也就是说，越来越多的人会选择广州的高端物业。
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“豪宅越来越稀缺了”
土地、改善性需求等因素让豪宅稀缺
曾经有业内人士表示，高端物业之所以称为高端，一个主要的原因在于它的稀缺性。“任何一栋豪宅所在的位置、结构等的突出了它性，别人买了，你就没份了。”在高端物业论坛上，也有专家表示，近几年，随着中国改善性需求的放量，人们对高端物业的需求将会逐渐增大。而一些具有优势配套、稀缺环境资源的优质土地不断减少，未来高端物业的稀缺性还将加剧。
在建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮看来，目前中国正处在城市化的历史高超当中。“当中，大多数人住乡下的民族，转变为大多数人住城里，现在中国正处在人口向城市迁移的年代，而且人们生活水平发展，居住条件又需要从低端向高端移动。”
他还提供了一个数据，1990年人均住房20亿平方米，2000年44亿平方米，2010年144亿平方米。这就是说，虽然眼下中国楼市面临着供需的严重不均衡，但实际住房的供应量已经大大增加。他分析表示，在城市化的进程中，不仅增加的购房需求，人们对居住的需求也会提高，一定程度上导致供需结构的不对等。也就是说，不仅人们对住宅的需求增加了，同时增加的还有对高端物业的改善性居住需求。在去年的高端物业论坛上，具有“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”之称的经济学家金岩石也曾表示，大多数的二次置业都是定位于高端的物业即所谓的“豪宅”，在总的购房人数中进行调查，起码25%是选择购买高端物业的。
不过，与高端物业需求增长相违背的是，一些适合建筑高端物业的土地越来越少。有人士指出，类似于位于天河的高端物业汇景新城，既有市中心完善的配套，又有龙熹山等稀缺自然资源的“双优”地块，在广州市区已经快要绝迹。具备优势条件的土地的不足，必将导致未来一手高端物业产品的稀缺，而二手的高端物业“很少有人拿出来卖。”
对此，著名地产策划人、北京时间传媒集团董事长蔡照明也在论坛上重申了“豪宅机遇”的概念。他认为，置业豪宅有“机遇期”，一个人买豪宅的机会是有限的，甚至可能只有一次。因为豪宅是没有弹性的，它不像LV或者奔驰，可以无限地复制、生产。“事实上，每个真正的豪宅都是限量版。等你错过了再想去买的时候，未必还能买得到。”
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“房子越贵反而越抗跌。”
高端物业高度抗跌性受投资者热捧
相比普通的住宅、黄金、字画等其他类别的投资类产品，投资高端物业，虽然成本较高，但是其抗跌性与率也较高。因此，高端物业又有“资产安全岛”之称。
因此，城市稀缺资源本身就蕴含着巨大的潜力，就像陈年的古董和字画，随着年代的久远还能不断。所谓豪宅的价值之所以可以不断提升，是因为其通常占据了不可复制的稀缺自然资源和稀缺城市资源。同时，豪宅所处区位的地理人文也成为达官名流身份地位的象征。
高端物业的抗跌性在一些发达国家已有实践证明。以美国为例，在发生次贷危机后，让美国整体房价下跌了30%，但是豪宅区不跌反而逆势上涨，这就是一个国家整个房地产市场崩溃的时候，我们却看到豪宅止跌领涨。1997—2002年是香港豪宅价格虽然暴跌的过程，但是从2002年到现在，香港的城市均价上涨了130%—150%，豪宅价格上涨超过了200%，高端物业所起的作用，就是领涨止跌。
因此，业内人士一致分析表示，对于豪宅，稳定的保值性增值性是其综合价值的体现，而地段、产品文化属性和生活配套则是其保值增值的三大元素。并且，据业内人士分析，尽管新政迭出，但是由于豪宅目标人群的财富性和产品本身的保值增值特性，豪宅的市场预期仍会比较乐观，长期看涨的趋势不会改变，合理定位品质过硬的豪宅产品将坐稳抗跌主力的位置。
特别是在现有的市场环境下，随着楼市的调控政策还在不断深入，二三线城市即将纳入限购，货币政策还在收紧，不少投资置业者都开始陷入观望，对是否要投资置业感到迷茫。有政策制定官方背景的陈淮也在论坛上声明，短期内限购政策不会放松。不过，学者谢百三则认为，从经济学的发展角度来看，现有的限购政策并不合理，而且房地产行业联系着42个产业的兴衰，关系国家经济发展的命脉。因此，房地产市场的调控不会延续的太久，“对于房地产，政策要打，但不会打死。长期来看，房地产市场发展仍然活力十足，因此并不用担心调控会对房价短期内产生影响。特别是投资高端物业，有保值性与抗跌性，未来发展更加看好。
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