[摘要] 4月14日以来，管理层对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这被一些业内人士称之为有史以来最严厉的房地产宏观调控政策。“成交量明显下滑，购房者的心态较3月末趋于冷静，不会再出现‘有房即付定金’的抢购潮了。”一位房地产中介称。
沪房地产中介年120万难再现
4月14日以来，管理层对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这被一些业内人士称之为有史以来最严厉的房地产宏观调控政策。“成交量明显下滑，购房者的心态较3月末趋于冷静，不会再出现‘有房即付定金’的抢购潮了。”一位房地产中介称。
《每日经济新闻》记者时间走访了上海徐汇、浦东等地的房屋中介门店，进行实地调查。
【调查样本1】
中介一边催房东降价 一边劝客户买房
“您浦发博园的房子要卖吗？”昨日（4月20日）下午，上海某楼盘业主王先生已接到了第二个来自房地产中介公司的询问电话。自从4月份开始，他每日要接到两到三通类似的中介询问电话。
王先生比较好奇的是，近期国务院对房地产市场出台了一系列宏观调控政策后，原先打算在近期购房的买房人放缓了脚步，重新选择观望。为什么房屋中介在这样的时间继续打电话征求房源，难道现在的二手房市场依然见房就抢？
王先生就此向《每日经济新闻》记者咨询，《每日经济新闻》记者的调查结果让他大吃一惊——原来一些房地产中介公司一方面引诱投资者低价抛售；另一方面以政策将执行为由，让购房者赶紧入市买房。
抓紧时机买卖二手房
《每日经济新闻》记者采访了21世纪不动产浦东新区御桥路店的经理金亮。
“对那些有意购房的客户，我们告诉他们5月1日将是现行优惠政策的最后机会，要买房就赶快；另一方面，我们给那些投资客集中的楼盘的房东主动打电话，问他们愿不愿意低价出售。”金亮说，4月17日前，房东普遍 “捂盘惜售”；4月17日后，房东和客户的位置发生了颠倒，部分客户开始观望，不急于买房，房东反倒是开始降价卖房。
以浦发博园为例，4月17日前，这个3月份挂牌价格只有185万元的楼盘，房源挂牌价一路高涨，涨到了215万元一套的水平，而且房东不是十分愿意卖房。在4月17日以后，房东开始降价售房，并表示愿意给客户优惠。
为了让客户抓住房东降价的时机赶快买房，金亮将手下的业务员分成两批，一批催促客户赶快看房，赶快成交；另一批则轮流打电话给房东，问近期是否打算降价出售。
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网络惊现“催房书”
让《每日经济新闻》记者感到意外的是，在调查中，部分上海本地经纪人表示，他们在一些城市的同行甚至把“催房书”发到了小区里和网络论坛上。
据一位上海中介的指引，《每日经济新闻》记者在国内一知名房地产网站的业主论坛中发现了这样一张“催房书”：“我是鬃地产的资深经济人，专门负责咱们小区的，现在有重要的消息想告诉您，希望对您有所帮助。国家最近出台了新的政策，对目前的房地产市场是个严重打击^如果是有房子要卖的业主，公司将‘重点推广’，争取把‘损失降低’到。对于改善性需求的业主，现在是‘天赐良机’，需要做的只是立刻以合理的价格尽快出售自己的房子，然后 ‘持币待机’。2008年的市场，您一定也经历过。何必再错失这样一次难得的机会。”
对此，徐家汇一位不愿透露姓名的资深房产中介表示，从2009年上半年开始的一波牛市中，以徐家汇这一上海闹市地段为例，一名房地产中介一年能够做到120万元的，通常按照公司与个人7∶3的比例分成计算，去年的收入就有30万元～40万元。根据新政后最近两天的成交量看，普遍有两到三成的下滑，并且市场观望气氛浓厚，“现在的问题是要让房东尽快降价，这样我们的业务量才能上去。”
5月或成楼市淡季
此前，5月份一直是上海楼市的交易旺季，尤其是从2007年至今，每年的5月份成交量都是历年的峰。以2009年5月份为例，上海楼市新房的成交量甚至超过了200万平方米。
而4月17日国务院的新版“11条”可能让即将到来的5月成为一个“淡季”，买卖双方都会陷入观望。
上海太平戴维斯物业有限公司总经理刘德杨表示，这一次的宏观调控将至少在6个月内令市场交易陷入观望状态。
而在去年12月宏观调控政策出台以后，上海二手房曾经陷入两个月的低迷期，今年一二月份的月均成交量竟然只有3月份总成交量的一半。如果市场再度陷入今年一二月份时的低迷期，这将令金亮陷入非常大的压力中。“如果成交量只有3月份的一半，我们店就亏了。”
【调查样本2】
通知客户抢在新政实施前办贷款
随后，《每日经济新闻》记者又走访了市中心的豪宅聚集区，调查当地的二手房中介“生态”。
走进科威国际不动产上海仟信房地产经纪事务所嘉汇国际店，虽然看上相对清闲，但店长张旭却表示，这两天他正在让经纪人赶快向客户告知房地产调控的政策信息，帮助他们在政策正式实施前，赶紧办完贷款买房手续。
据《每日经济新闻》记者了解，不少房地产中介信息灵敏，甚至已经抢在新政颁布前的周五，成功帮助客户完成六成的贷款额。
张旭透露，自新政出台以来，他们经手的房屋买卖成交量确实出现了20％的下滑，但该店挂牌量并未出现明显大幅波动。
张旭打消了 《每日经济新闻》记者对生意清冷的顾虑，他解释：“中介门店往往给人一种错觉，以为不是门庭若市就是没有生意。其实，我们大多的客户都是通过预约，去现场看房，或者去中介总部实地交流的。”
而由于新政对于税收与贷款的进一步细化，也加大了房屋中介对专业知识与素养的要求。“能不能贷款？能贷多少？……”他认为，新政带来的观望期，正好让他有充足的时间给业务员做培训，提升他们的专业知识，加强对市场的分析。
据张旭介绍，早在3月份，就有温州投资客挂牌出售手头房源，但由于普遍看好后市，调价过高，频频交易不得。虽然没有出售成功，但这些温州投资客目前并不急于抛盘。
“他们的房子都有人在租，一边有固定的收入，一边也无还贷的压力，他们急什么？”张旭说，由于投资率较低，投资空间已基本透支，徐家汇地区目前所存的投资客并不多，大部分购房者还是以自住为主。
但张旭透露，这些购房者有很强的购买力，很多客户不需要贷款，可以一次性付款买房，即使少部分需要贷款的购房者，也只是因为在出售旧房、购买新房的过渡环节需要少量贷款资金，因此宏观调控对他们的影响并不大。
张旭说，现在房地产市场的规律周期已明显缩短，新政出台后的效应将在之后的1～2个月内集中显现。他认为，投资者或者购房人可能还会在现阶段保持观望，但世博会后，房地产市场将显示其明确的走向。届时，将是入手的时期。
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