物业税&quot;威力&quot;非同小可 是房价真&quot;杀手&quot;还是心理威慑

物业税"空转"地产股再受打击万科保利创新低

受政策利空频出影响，去年12月中旬以来地产板块总体表现一直不佳，昨日更受物业税“空转”工作推广至的消息影响，在上证指数上涨超过38点之下，地产板块却领跌市场，板块跌幅达1.85%，一线地产股代表“万保招金”甚至创出上月底反弹以来的新低。在倍受政策利空打压，股价超跌反应后，其未来走势究竟何去何从？

长期仍然值得看好

上月政府开始释放新一轮房地产新政的信息，此后出台系列政策涉及二手房、土地交易、安居工程等。在上个月8日到22日的轮下跌中，地产指数跌幅超过20%，尤其是上月17日五部委通知出台后更出现大跌。随后虽然也出现过小幅上扬，但近日受利空影响而再度探底，显示市场对政府调控态度反应剧烈。

就目前情况来看，要刺激经济增长，国家仍会实行比较积极的经济政策，地产投资仍将是今年经济增长的重要引擎。从这个角度看，为保增长，地产投资再受持续政策压制的可能性较小。而政府此次调控地产的本意应不是打压，而在于调控市场过热，进行有效引导。中央经济工作会议给房地产业定的调子还是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”以及加速城市化的提法。因此，从长期来看房地产行业仍然值得看好，预计后续利空出尽后，超跌的地产板块会逐渐走稳。

基金狂抛券商分歧大

在纷纷出台的各家券商2010年投资策略中，房地产还是多数券商重点推荐的板块。但在有关政策出台后，多家券商随之调低地产股评级。

安信证券在上月21日将房地产板块的投资评级由“领先大市-A”调整为“同步大市-A”；光大证券将房地产行业评级下调至“中性”，所有个股的评级全部下调一个等级。同时在去年底大盘反弹区间，机构趁机大幅调仓，基金狂抛地产股。深交所发布的深圳证券市场投资者持股统计数据显示，基金去年11月份地产股的持仓比例是14.11%，较10月份16.66%大幅降低2.55%。不过由于政府也释放了“不打压、只调整”的信息，出于对政策是“象征性”还是“实质性”的看法不同，各家券商对地产股未来的看法出现了分歧，预期地产股也会在对政策的猜测中逐渐走出从大跌到止跌然后企稳反弹的行情。

可关注二线地产股

从板块个股表现来看，虽然一线地产股再度面临破位的尴尬局面，但仍有相当的二线地产品种跟随反弹的大盘有出色表现，如百科集团、广宇发展、东湖高新等都走出连续上扬行情。而资金流向以及成交回报也显示，在机构大肆减持地产股的同时，在二线地产股板块仍有相反的建仓动作。从二线股走强的背景看，主要集中在四个方面：

一是来自业绩增长预期强烈，如大龙地产预告去年净利润同比将大幅增长12200%等（前三季的每股已达0.52元）；二是来自有通过类似增发等形式做大做强，资产注入后大幅提升估值水平，如已完成增发的卧龙地产、增发方案已通过证监会核准的道博股份、有计划通过增发收购鲁能集团旗下地产资产的广宇发展；

三是来自对未来强烈的重组预期。如百科集团将被宋都集团借壳从而转型房地产，光华控股已有初步股权上的增资扩股举动，东湖高新更是涉及大股东的变更，注册资本高达32亿元的湖北省联合发展投资有限公司一旦入主，必将对公司的基本面产生重大影响。

四是受地域政策利好影响的品种。如海德股份，本周海南国际旅游岛获批，由于海南省专业从事房地产开发的上市公司为数不多，因此在炒作的阶段尚未引起市场关注。

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物业税“空转”推至一旦开征将现房产抛售潮

难点：

技术上可行操作成本太高

刘尚希指出，物业税是小税种，但征税的操作成本很高，在目前个人收入差距比较大的背景下，还有很多问题需要解决，“比如现在市中心的房子评估价很高，但市中心其实还有不少回迁户、低收入人群，因为评估价高就要多缴税；而郊区的房子评估价低，缴税少，居住的却可能是买得起车的人。”

他认为，除“技术上可行性”之外，还要考虑“经济可行性”，“建立信息系统后还要建立中介机构、仲裁机构等，还有一系列规章制度，光是委托中介机构作评估，就要花一大笔钱”。如果开征物业税按照房子的市场评估价征税，需要逐家逐户核定，还要考虑业主的收入情况，“比个税还难”。

影响：

一旦开征将现房产抛售潮

不过，社会最关注的是物业税开征对楼市的影响？“在发达国家，都会对物业持有者进行征税，而且征得还比较重，以抑制投资者的需求。”欧江波表示。但是真正对房地产产生巨大影响，是在物业税从没有到开始征这一阶段，投资客会在这个时候集中抛售，货量增加，价格下跌，但是“这是比较短的一段时间，真正开征了，市场反而平稳了。”真正影响有多大，还要看其征税的额度。

目前，不少政府官员和专家都指出，只要在现有的房产税基础上作修改，就可以达到开征物业税目的。“就像燃油税费改革一样，也只是在原来的消费税成品油税目上作修改就达到了目的”，刘尚希说，“物业税将来也可能是这种情况”。目前的房产税属于财产税的一种，征税对象是房屋，房子用于商业经营、出租就要缴纳，但对于个人所有非营业用的房产免征房产税。刘尚希指出，只要将房产税征税范围扩大到个人非营业用房产即可。

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业界预计明年会加快推出物业税

国务院四项措施出台后，业内均在猜测，接下来会有更细化的文件，各种信息频传。

北京贝塔工作室合伙人、清华大学博士虹认为，今年房地产市场的火爆和演变至今出现泡沫，是流动性推动的结果。如果政策不出台一些限制性措施，预计房产泡沫会继续加大，而未来的风险就更加严重。她认为国务院四项措施之后，接下来应该会有一些更为详细和具体的调控方式。

“2008年市场出现下行，是不断地加息、二套房贷等多个政策叠加的效应，”虹表示，单靠限制房地产公司再融资，或国土部严查囤地，并不能直接抑制房价过快上涨。

截至目前国土部的调控政策力度，除此之外，上海某房地产研究院院长杨红旭预计，二套房贷明年必定还要紧缩，他认为房地产税收政策还有三个可能：1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点实转；2、对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”；3、转售房子的个税，也可能会从严征收。

而中原地产华北区总经理李文杰透露，近期中央调控楼市措施将可能包括，对高档大面积高总价物业推出征收物业税；恢复限外政策；春节前暂停房企上市再融资；严查房企资金流向及银行贷款投放等。

国土部可联合证监会限囤地

知情人士透露，近日证监会将联合国土资源部出台上市公司募集资金管理新政，拟对地产上市公司拿地环节进行限制，一私募基金经理表示，如果该政策的目的在于抑制房地产投资，那么已经太晚了，目前内地房企能上市的、该上市的都上市了，像恒大、花样年、融创等，今年一大批房企已在A股或香港上市，房企资金现在都很充裕。

国土系统一位不愿透露姓名的专家称，他尚未看到这一文件，但他表示，中央会议完了之后，国土部确实有精神表示严查囤地，今年囤地的状况是由资金充裕造成，但是国土部直接去审核房地产公司的再融资是否有依据，值得商榷。

他分析，如果国土部想要控制房地产公司囤地，有两个环节可以把控，一是与证监会、银监会联合，比如上市公司募集资金的目的和去向必须要公开，银行贷款的流向也必须得到监管，国土部可根据这些信息决定土地是否出让。如果某家公司竞拍土地的资金来源不清楚，或者不符合证监会、银监会的要求，国土部就不能把土地出让给它。

二是，上市公司竞拍土地前，必须公示其所有的土地储备、使用和开发情况，由国土部和公众、媒体进行监督，如果有不良记录，或资金来源不明，则应限制其购地。

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韩凤芹：物业税不能与房价绑在一起

不同政体、不同经济发展水平的国家,其税收体制都有较大差异。税收体系无所谓优劣,它应与一国的经济发展水平、发展阶段及税收征管水平等紧密相关,也就是说,要与中国国情相结合。从这个意义上说,物业税的开征,不仅应与其他税种的改革相结合,而且还要考虑到整体的财政管理体制的制度设计。

2009年,中国政府网公布了《国务院批转国家发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,再次提出了研究开征物业税的改革问题。应该说,自2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”以来,物业税改革几度被热议,其根本原因在于决策部门及不同的利益主体对物业税功能的重大期待。

事实上,关于未来物业税的改革方案及明确的改革时间表,一直没有一个官方的明确说法,而且物业税的空转试点自2006年起在北京、深圳、重庆等10个城市进行,其具体办法及试点效果也从没有向社会公布。由此可以表明,物业税的开征还有很多认识层面和技术层面的问题,这应是物业税改革雷声大雨点小的真正原因。笔者认为,目前存在着过高估计未来物业税改革作用的现象,所以本文主要是从国内外税制结构及物业税的发展来寻本溯源,剖析物业税的内在功能,期望能对未来物业税的改革有一个较为客观中性的定位。

物业税的优越性及实践中存在的问题

物业税也称不动产税或房产税,它是在房地产保有环节征收的税种,由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收。这样,其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而且应缴纳的税额会随着不动产市值的变动而变动。征收物业税（不动产税）在北美有着悠久的历史,是美国、加拿大等国家地方政府税收收入的主要来源,甚至是一些地方政府的税收来源。

从理论上说,物业税作为地方税种的合理性在于:一是物业税的效率原则。由于物业税是以房屋和土地等不动产为征税对象,而各个地区当地的税务工作人员更容易掌握当地居民不动产的自然状况及财产的价格,所以把物业税划归为地方财政的收入来源,就是一种符合效率原则的合理选择。二是物业税税基的稳定性。与所得税、增值税、营业税等税种相比,物业税的税基具有更高的稳定性,即经济景气的变化对财产税的征收影响较小。把物业税划归为层级较低的地方政府财政收入来源,可以在一定程度上减少经济周期性变动对地方政府财政收入的影响,从而有利于保证地方政府更好地提供与当地居民生活密切相关的公共服务。

从国外物业税的实践看,虽然不动产税仍是地方税收收入中的最主要来源,但是,不动产税占地方税收收入的比重,近几十年来已经呈下降趋势。而且,随着经济的发展,不动产税也受到了越来越多的批评,它已成为一种最不受广大民众欢迎的税种。主要是因为,不动产税需要每年或每半年直接纳税,且其征收方式更容易被人感受。

不仅如此,由于物业税是按照房屋的估定价值征税,在通货膨胀的年代,房屋价值的上涨幅度会高于房主平均货币收入的上涨速度,特别是对那些靠固定收入生活的人们来说,物业税的压力会更大,在美国上世纪70年代末80年代初,因为通货膨胀而带来了人们对不动产税的很大不满,因为它让人们感到“同样一间旧房子”却要课征“更多”的税收。为此,在上世纪70年代后,导致了美国许多州对法定财产税的限制,大多数情况下,这些限制规定包括采取限制税率的形式,但在某些情况下（如加利福尼亚州的第13号规定）,立法也包括了冻结旧资产的估定价值等。如果是这样的话,认为物业税能随着市场价值的变动而变动的优点就很难显现出来了。

此外,关于物业税的稳定性,任何一个税种不可能脱离整体的经济波动而独善其身,如较早实施物业税的香港,由于受亚洲金融危机的影响,香港特别行政区政府在1998～2003年期间根据法律对物业税也进行了减免或延缓缴纳的灵活调整。

通过理论和实践的综合比较,物业税固然有较多的优点,但其局限性也越来越显现,从发展的角度讲,物业税也并不是一个想象中那么完美的税种。(中国经济导报)

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国务院常务会议明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头，这已是一周内，中央连续第三次对高房价提出警告。12月16日，业内专家预测，一系列的动作表明，房产政策收紧已经是箭在弦上，国务院明确提到的“一线城市”房价或将下跌。

降低房价，正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税，而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机，将房地产质量拉升到更高的平台。

继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，传言称，二套房贷首付比例将高达50%。

要扼制高房价，有两大利器，一是征收物业税，让人买得起房养不起房，减少投资性购房的比例。目前，三大一线城市已经由投资性地产主导，这就意味着中国上亿民众都把房地产看作与股票等同的投资标的，需求量呈几何级数上涨。以广州为例，近几年销售面积和竣工面积之比为4：3。数据显示，今年1～11月，广州一手住宅成交量高达903.94万平方米，远高于供应量；二是加息，提高资金的使用成本，直至高到投资者无法支撑。

从1985年以来，中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，所以房地产市场化之后除了短暂的震荡，基本维持上行趋势。今年为应对金融危机，银根宽松，到11月底，广义货币同比增长29.74%。由此造成的结果是，房地产价格持续10个月走高；今年前11个月，房地产市场货币投放量达48170亿元；地产资金杠杆率大幅提高，从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍——一场大的货币泡沫危机在房地产市场潜伏。

货币发行量什么时候下降，房价什么时候才可能出现下降曙光。随着通胀预期的逐步走高，预计明年年中加息的可能性较大。直到初次加息前，房价依然会蹿升。

对房价上涨还有另类控制法。在房地产作为投资品数量远远不能满足市场需求的情况下，政府应出台更高的房屋质量标准，推出节能、环保等质量标准，出台房地产质量的国家标准，并且由独立的第三方监督执行。

房地产降价有两种方式，一是同样品质的楼盘价格下跌，二是同样价格的楼盘质量更高。这是提高消费者与购房者福利的办法。经济学界在衡量劳动生产率时，一条很重要的标准就是同样价格的产品性能与质量提高了多少，只要能够做到性价比提升，就相当于产品隐性降价。

我国正在推行低碳经济，但我国房地产质量标准的制订与验收存在缺陷。按照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产项目开发竣工后，经过验收合格后，方可交付使用”，只有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》三书一证一表齐全，开发商才能交楼。但我国有些验收监理机构与开发商关系密切，常常走过场，导致楼脆脆、楼歪歪现象层出不穷。购房者花高价购房，还通过低下的质量使资产隐性缩水，相当于变相提高了房价。

另一方面，由于房地产样式难看、质量低下，导致三十年的商品房不得不推倒重来，造成中国水泥、金属等资源大量浪费。房地产建设周期缩短，永远会给房地产培育出最广大的消费者，但中国的能源就被国际市场卡住了咽喉。

降低房价，正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税，而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机，将房地产质量拉升到更高的平台。(广州日报)

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物业税预期加大意义在于心理震慑

事实证明，物业税一旦落地的影响力将是非同小可的。虽然今年推广至的只是物业税的“空转”运作，但仍然在市场中引起了巨大反应。

股市率先作出反应。昨日房地产板块领跌大盘，一线房地产股票纷纷下挫。其中，万科跌幅2.26%、招商地产下跌4.50%、保利地产跌幅为3.11%、金地集团则下跌了2.00%。

似曾相识的情景曾在去年5月上演，当月国务院公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。受此影响，翌日股市早盘有逾3亿资金从房地产板块中出逃。

“物业税空转这一信号的释放，可能会影响到开发商对后市的看法。”一名大型国企开发商认为。这实质上是连锁反应，首先较易接受到这一信号的，正是购房者。当市场购买需求受到这一信号而产生抑制时，市场交易量便可能有所减缓。而最终结果，便是开发商不得不跟随市场变化调整定价策略。

被业内外公认为“可有效抑制投机购房”的物业税，始终位于舆论的风口浪尖。屡屡被寄予厚望，却又随即陷入沉寂。“在中国进行物业税征收在其先天缺陷。”一位曾经参与过物业税方案讨论的专家指出。

实际上，面临物业税的真正落地，尚是一个遥远的过程。“物业税空转消息的释放，是一个信号，更大意义在于心理影响。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“物业税在短期内实行开征是一件难度不小的事情。”

另一个根本性的影响因素来源于土地，“现在推行的土地出让制度中，运行的土地出让金方式实质上已类同于‘一次性征收土地使用税’，如果物业税涉及到土地支付方，便有重复征税的质疑；但如果规避这一矛盾，则需要取消土地出让金方式，从这一层意义来说，很难付诸现实中。”上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健表示。

作为悬挂在投机购房者头上的“达摩克利斯之剑”，物业税的“锋利”之处在于，物业增值部分的利润将随着市场价格的变化而变化，这无疑大大增加了投资者的风险系数。不过在当前，业内专家们最为担心的，则是在卖方市场形势之下，不可避免的税费转嫁给买家的后果。“何时出台、怎样征收，均会影响到房价，只是希望不要造成反效果即可。”专家指出。(财经日报)

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