购房优惠"末班车"有人急买有人急卖 房价不追涨

金羊网-新快报  2009-11-13 08:01

[摘要] 购房优惠或将取消，着急的不仅仅是买家，原来卖家也很着急。目前不少二手业主卖房都使用“实收价”。

王云涛/图

新华社/图

【专题：恒大上市首日逆市大涨 许家印成为内地新首富】

为了获利套现业主忙卖房

记者近日发现，购房优惠或将取消，着急的不仅仅是买家，原来卖家也很着急。

目前不少二手业主卖房都使用“实收价”，如果营业税按全额征收，就相当于楼价升了半成多。由于目前大部分买家已经不愿意“追涨”，若营业税到明年再加在买方头上，等于变相推高楼价，不少业主担心明年买家不愿意追涨购房而着急卖房，持有这种心态的卖家有以下几类：

曾经套牢者

一批在2007年入货的投资客近期在积极放盘，即使获利不多也愿意放手，这样的案例在天河北、滨江东等板块较为多见。据合富置业中介人士介绍，天河北前芳草园有一套物业，投资客在2007年购房，建筑面积77平方米的单位，总价110万元，近期该投资客以115万元的价格将房屋转手。同一楼盘买家原135万元购入的单位，最近也以150万元卖出。投资者在2008年的房地产低谷期曾经被“套牢”，最近房价超越2007年高峰期后，投资者获微利解套，迅速出手。

“短炒”获利者

近期赶着卖房的还有一些“短炒”的投资者。江先生专门选择一些总价小的单位做投资。今年9月，他以21万元的价格买下海珠区江南大道中一个29平方米的“袖珍”一房一厅，到了10月底，随即以26万元的价格再次转手。扣除次购房的税费和中介费后，可以赚3.7万元左右。江先生说：“如果明年两年内转让的房子恢复到原来全额征收5.5%营业税，想再这样转手就比较难了，26万元光营业税就差不多要1.5万元。而且明年的形式很难预测，再说现在的房价也在高位，我觉得趁现在买家的购买意欲强将房产出手是对的。”

高位获利套现者

而一批长线投资客也乐意在“高位套现”。他们认为目前价格已达到高位，加上现在是买家需求集中释放期，希望把握住这个时机将物业转手，获得资金后再选择其他更适合的物业或投资方式。如李先生在2005年以70万元的价格购入海珠区一套102平方米的单位，近期以124万元的价格出售，赚取利润54万元。根据合富置业的数据，在荔湾、越秀等老城区，投资客放盘量比上个月有5%的增加。

买家个案

手头有闲钱欲购房投资

从今年初开始，阿芬就发现楼价在不断上升，她目前所居住的郊区楼盘如此，市区新推出的楼盘更是如此。她目前的住房是2006年购买的，90多平方米的三房单位，总价约47万元，她暂时没有换房的需要，但手中有一笔三十多万元的闲钱，因此考虑再套单位，希望房子能够保值，避免通胀。

“一开始我打算在市区套带学位的二手房，也为宝宝以后读书作准备，后来由于我和老公工作都比较忙，住在郊区，没时间随时去市区看楼，也很难像住在市区的街坊一样能及时获知房源信息。最重要的是市区二手房价涨得很快，自己心理承受能力跟不上楼价的涨幅，下不了手。所以最近开始留意郊区的房子。”

“之前我在祈福新邨看中了湖边的房子，单价快1万元/平方米，我正犹豫，谁知业主更犹豫，没有成交。随后在广雅看了三套房，每次都是临门一脚踢不进去。最后一次，77平方米的房子76万元都想买了，谁知道业主反价两万元，我老公觉得接受不了，想放弃，谁知道又有一家中介打来电话，推销同一套房子，居然叫价80万元，又加价两万块。”阿芬接着说：“现在想赶紧出手买个房子还很难，本来想咬咬牙接受，这牙还真咬不成。”在广雅买房告吹后，阿芬最后在锦绣香江买了一套两房单位，打算将房子放租，等房子后再出售。

年初购房获利赶着装修卖房

今年3月份，王先生在天河公园附近以45万元的价格购买了一套60多平方米的两房单位，准备自住。因为工作忙，经常出差，买房后王先生一直没进行装修，也没有入住。最近，王先生却开始抽时间加班加点装修，原因他获悉同一小区一套面积相同的物业以56万元卖出，很心动，加上明年购房成本或许会增加，他想把房子装修后趁高价卖出。“花四万元装修好后，卖64万元应该没问题，附近稍微好点的房子单价都在1万元/平方米以上。”王先生说出自己的打算，“如果明年的购房成本要增加，这套房还想卖64万元的话，买家付出的购房款加上税费就要达到68万元左右，到时恐怕就难出手了。”

“目前房子还没装修完，我既想让买家看到完美的房子，又想尽快放盘，还真有点着急呢。”王先生说。

首付两成吸引市民加快入市

“我在白云区买的房，国庆时卖8500元/平方米我没有买，现在要1万元/平方米，只能咬咬牙接受。现在还能以首付两成，首付20万元买90多平方米的房子，日后如果恢复首付三成，我恐怕只能买限价房了。”阿琦在佛山上班，女朋友在广州，之前他一直犹豫要不要在广州买房，最近考虑再三，还是选择入市，总价接近100万元购买了一套三房单位。

“我目前还没有结婚的打算，买房不是迫切的需要。但一方面是父母催促购房，另一方面也证明购房要趁早，最终促使我买楼。用父母的话来说反正迟早都要买，工资用于供楼好过乱花。”阿琦说。

对于普通市民来说，首付提高一成，一百万的房子首付就要多10万元。贷款80万元，供20年，基准利率打七折后为4.16%，月供4900元，如果基准利率下浮25%则打8.5折，利率为5.05%，月供为5300元，两者相差约400元，20年的话总利息就相差约10万元了。

拿到房产证时间过户

孙小姐三年前和男朋友联名在华景新城购房，当时房屋总价是58万元，双方均付了部分首期款。后来孙小姐与男友分手，两人本想把房子卖掉，但当时没有取得房产证不能卖，孙小姐的卖房计划只有搁置。

三年过去，孙小姐的房子在本月拿到了房产证，所以她急着将房子另一半产权过户到自己名下。经过一段时间的忙碌，孙小姐终于如愿以偿地拿到递件的回执，她说：“心头的大石终于落地，最近都在忙着证，准备资料，就为了搭上末班车。明年政策如果改变，恐怕税费要增加很多。”孙小姐说，“我过户那天，整个房管局交易大厅挤得满满当当全是人，按揭公司的人说，我的情况只属于部分产权的过户，很多的买卖个案都急着在最近过户，出了国的业主都赶回来，就怕日后政策有变。”

一手郊区盘影响较大

虽然不少大发展商目前已完成全年销售任务，销售压力不大，但郊区盘和中小楼盘还是捉住此机会大做短信营销。“抓紧购房优惠入市”、“房贷收紧，买房抢时机”，不少楼盘的营销短信都把目前的楼市渲染得形势逼人。但这些楼盘的楼价均保持平稳，并未出现因“末班车”而涨价的行为。

中原地产项目部总经理黄韬认为，可能在明年终止的购房优惠政策主要是针对首次置业者，但目前楼价已经到了一个历史高位，很多刚性需求的首次置业者已经退出了一手楼市场，转向二手楼市场找房，因此年底赶搭购房优惠末班车的浪潮对二手楼的影响会比一手楼市场明显。

以一套楼龄两年、总价100万元的二手房为例

在12月31日前交易过户并缴税

首次置业者可以做到首付两成，付20万元，贷款80万元。以现行的基准利率打七折、20年期房贷计算，等本息月供为4915.56元。该房屋交易过户时只需要对买家征收1%的契税，减免了营业税、个人所得税、印花税等多个税项，需缴交的税费只有1万元。

明年1月1日以后过户(优惠取消)

首付三成30万元，贷款七成70万元，贷款利率恢复到基准利率打八五折，20年期房贷，等本息月供为4639.05元。营业税等税费减免取消，该套房屋过户交易需要向买家征收1.5%的契税、0.5%的印花税，向卖家征收5.5%的营业税和1%的个人所得税，所有的税费加起来共为8.5万元。

特别提醒

赶搭末班车在12月前提出申请

“我们已经收到银行的通知，下月开始，放贷申请要延迟到明年1月才能放贷。因为部分银行今年的房贷额度已经用完，即使12月份申请的按揭贷款，也要到明年才批，使用明年的按揭份额。”某大型中介公司人员告诉记者。记者还了解到，从本月开始部分银行的房贷审批时间也加长了，从正式签约到获得银行的按揭贷款同意贷款书要20个工作日。

专业人士提醒，由于办理手续需要时间，买家事先做好咨询，特别是房贷尽量在12月前提出申请。同时，由于现在商业银行对房贷的审批较为严格，置业者在做购房月供预算的时候应留有余地，以防不能获得优惠而陷入被动。

记者通过按揭公司的工作人员了解到，目前各银行审批按揭的具体情况不一样，一般来说，希望争取到更多按揭份额的中小银行的房贷额度会充裕些，如光大银行，在资料齐备的情况下，一般五个工作日就可以拿到贷款同意书。而中国银行等大银行，由于今年的房贷额度已经差不多用完，下月才提出的按揭申请将难以在月内完成。

合富置业专业人士表示，“赶搭末班车”有一个必要因素：选择有房产证的物业。如果是选择一次性付款或者购买房屋没有按揭，一个多月的时间还是可以办完交易过户手续的，基本可以在12月赶搭上“末班车”。但若涉及公证、赎契、转按的交易，所需时间较多，可否在近两个月内办完手续，存在很多不确定因素。

谁最想搭末班车？购房保值的买家

满堂红研究部高级主任肖文晓分析，目前的楼市使资金实力不强的刚性需求无力入市，入市最积极的是那些有闲钱却无处投资的购房者。这类购房者他们买房不是为了自住，也不全是为了投资，更多的是把房子当成了保住财富的工具，在某种意义上房子替代了银行的功能。中国经济对房地产的高依赖度以及近年来房价的坚挺给了他们极大的信心，但客观上也存在对楼市风险缺乏防范意识的隐忧。

链接

新政回放

国务院：2008年12月17日，出台“国三条”，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对已贷款购套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

财政部：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

中国人民银行：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。

对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注特价房广州官微

掌握广州最新楼盘信息