房价上涨仅在一线地区 地产业二线地区大有可为

金羊网-羊城晚报  2009-09-10 00:11

[摘要] 今年的房价上涨仅发生在一线地区，二线地区并未过快上涨。从全国房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。我们认为前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。

政策转向时机未到

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1、缺乏宏观经济基础。众所周知房地产行业的重要性，1998年7月至今的11年间，房地产市场经历了三个阶段：开始5年的支持期、之后5年的抑制期、最近1年的支持期。根据历史经验判断，我们认为，全面打压政策出台的宏观经济基础是：GDP增速9%以上，房地产行业投资增速20%以上。目前宏观经济回暖基础并不稳固，今年上半年GDP增速仅为7.1%，房地产行业投资增速仅为9.9%，均低于多年的平均值，并不具备出台打压政策的宏观经济基础。

再者，4月底出台项目资本金比例下调政策至今仅有4个月时间，从2008年10月底的利率税费优惠政策出台时点算起，至今也不到一年时间，对房地产这个重要行业的扶持政策不会在短时间内发生重大变化。

2、房价并未全面刺激政策神经。通过多年的经验与现实的观察，房价短期内快速上涨是挑衅政策出台最主要的触发因素。经济增长本身就是为民生与社会安定服务，从政府的效用角度出发，房价上涨带来民怨产生负效用，房地产行业对经济拉动产生正效用。当前者超过后者，即是触发了政策底线。

今年的房价上涨仅发生在一线地区，二线地区并未过快上涨。如上海今年的涨幅平均为40%，而我们调研的二线地区并未发现有如此大的涨幅。从房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。我们认为前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。

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