[摘要] 今年的房价上涨仅发生在一线地区，二线地区并未过快上涨。从全国房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。我们认为前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。
政策转向时机未到
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再者，4月底出台项目资本金比例下调政策至今仅有4个月时间，从2008年10月底的利率税费优惠政策出台时点算起，至今也不到一年时间，对房地产这个重要行业的扶持政策不会在短时间内发生重大变化。
2、房价并未全面刺激政策神经。通过多年的经验与现实的观察，房价短期内快速上涨是挑衅政策出台最主要的触发因素。经济增长本身就是为民生与社会安定服务，从政府的效用角度出发，房价上涨带来民怨产生负效用，房地产行业对经济拉动产生正效用。当前者超过后者，即是触发了政策底线。
今年的房价上涨仅发生在一线地区，二线地区并未过快上涨。如上海今年的涨幅平均为40%，而我们调研的二线地区并未发现有如此大的涨幅。从房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。我们认为前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。
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一线地区长期从紧
1、供应空间长期从紧。除政策外，近期投资者最为关心的是一线地区成交量的回落，供应因素被多数投资者认为是一个主要因素。通过实地调研与数据分析，我们认为供应是成交量回落的即期因素，因为2008年下半年行业大幅缩减了开工规模，随着政策环境的改善和销售量的增加，后续行业供应会逐渐增加；而供应对一线地区而言，是其成交量回落的长期因素，从紧局面得不到根本改善。
2、需求空间从紧。需求方面的有利因素是新增人口流入带来新增需求，由于工作机会与社会福利的吸引力，短期来看新增人口的流入将持续。不利因素是：一线地区城市化率已达到较高水平，北京已经近于80%，上海近于90%，由于城市化率增加带来的需求空间不大；二手房市场分流新增需求，目前深圳二手房成交量已经超过新房。综合各方面因素，从整体效果看，近年来一线地区市场增速已落后于行业平均水平，在所占份额逐年下降。
3、受政策影响较大，是政策从紧的着力点。一线地区较长时间内都存在一个矛盾：市场需求高端化与社会保障之间的矛盾。由于投资资金集中于一线地区，而供应长期偏紧，导致政府、开发商、购房者三个群体之间大多数时间处于相互博弈的状态。政府考虑如何将有限的供应在保障与市场之间权衡分配；开发商作为利益化的经营实体，在供不应求的环境中既要尽力争取高额利润又要规避政策变动风险；购房者中的自住型长时间在购买力范围上限实现需求的满足，投资型最为挑动政策神经却也政策影响。
4、一线地区僵持阶段会持续，慢周转使普通住宅开发失去吸引力。如上分析，一线地区价格、政策、供应均对成交量产生压制，预计僵持阶段将会持续。对公司而言，在供应、需求、政策三方面从紧的长期趋势下，一线地区普通住宅开发的周转速度将越来越慢。虽可赚取价格上涨的利润，但其中大部分利润将被再生产时土地成本的上涨抵消。慢周转让一线地区的普通住宅开发失去了业绩爆发性，根据城市化的发展趋势，我们看好一线地区的高端住宅开发公司和持有物业型公司。
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二线地区将成主战场
相比一线地区，二、三线地区土地和新开工等供应因素不受限、人口增加和城市化带来需求增长，政策支持，以及高速铁路、城际交通等交通条件改善使二、三线区位价值提升，均可促进快周转模式下普通住宅开发商的成长。我们预计采用四线划分方法，中国未来人口在城市间的分布比例将是7%、10%、36%、47%。其中，二、三线地区合计占比将达到46%，是普通住宅开发的主战场。
目前一线地区高端住宅开发公司在A 股市场缺乏可选标的；持有物业型公司我们看好金融街与陆家嘴，但在宏观经济尚未明确好转之前，持有型公司租金收入会受到影响；二三线地区普通住宅开发公司是我们近期推荐的重点，建议从战略性角度重点关注二、三线地区的开发类公司。在龙头公司中，我们看好万科一、二线并重的策略；二线公司中我们看好荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业。
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