[摘要] 《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)1月9日公布，将套型建筑面积90平方米放宽。第二天，建设部宣布《要点》不符合国务院厅和建设部文件要求，予以废止。为何“90/70&a
《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿) 1月9日公布，将套型建筑面积90平方米放宽。第二天，建设部宣布《要点》不符合国务院厅和建设部文件要求，予以废止。
为何“90/70”政策“一刀切”？
建设部部长汪光焘1月23日在建设工作会议上表示，必须坚定不移地调整住房供应结构，实现90平方米以下住房占70%以上的目标，扭转近几年来90平方米以下套型供应量占比不足20%的状况。
《设计要点》的说法会直接影响本次房地产市场宏观调控的实施效果。从近年房地产宏观调控以来的情况看，如果稍微放松不一刀切，要求放宽的各种理由都会出现，这将使调控变“空调”。2005年房地产市场宏观调控时,对普通住房标准的把握,是允许各地级以上市可根据本地实际,对单套住房套内建筑面积标准适当上浮,结果各地尽量将面积往上拉, 影响了调控的预期效果。【延伸阅读：建设部政策朝令夕改 "90m2征求意见稿"风波解密】
中小户型90平方米标准从出台到现在，争论没有停止过。废止《设计要点》确实体现了国家对严格贯彻执行“国六条”宏观调控措施的决心不变，执行力度是强硬的，绝不允许以任何借口将套型的建筑面积90平方米扩大面积：在套型的建筑面积90平方米政策刚出时，曾被理解为“90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积”；这次《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)又提出因北方住宅建筑的墙体比南方的厚，为鼓励住宅建筑的节能节地设计，而将套型建筑面积90平方米放宽：大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，可达90平方米的1.19倍，约107平方米。造成的结果又将会是：各地尽量将面积往上拉,会使调控又一次不能达到预期效果。【延伸阅读：广州房产专家:建设部废止"90㎡"对抑制楼价有利】
汪光焘1月23日在建设工作会议上，针对目前房地产市场上对“90平方米以下住房占70%以上”目标存在的非议指出，是否坚持“90平方米”是一个立场问题，套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积，占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，不得有“丝毫折扣”。【延伸阅读：严格执行"90平米占70%" 开发商梦断"作废令"(图)】
受资源约束的房地产业
废止《设计要点》征求意见稿是很自然的，因为，我国房地产业在目前要和谐发展，必须要考虑受资源和购买力约束的实际情况——
这项稳定房价的宏观调控政策，考虑了土地资源短缺要注重节约土地的问题。我国目前要面对世界上最突出的人地矛盾：在只占世界１０％的耕地上，承担着世界２２％的人口——１３亿人口的吃饭问题。目前，已有６６６个县（区）人均耕地，低于联合国粮农组织确定的０.８亩警戒线。按照《土地利用总体规划纲要》，非农业建设占用耕地的指标，２００５年就被用完。世界上发达国家的人均城镇用地是88.2平方米，发达国家人均城市用地是88.3平方米。按照国家城市规划用地标准，一般城市人均用地建设标准100平方米，首都和特区为120平方米，有关部门统计，我国664个城市城镇居民人均用地已达到113平方米，超过国家规定标准近1/3。一边是城市人均用地面积已经严重超标，而另一边是新增建设用地连续7年持续增加。而今后15～50年，我国城市化水平至少会提高约30个百分点，达到65%～70％，才相当于当今中等发达国家的水平。假设我国城市化水平2020年达到50％，2050年达到70％，那么，到2020年，城镇人口比1997年大约翻一番，达到7.45亿人。城市化的发展，会有大量农村人口向城市迁移。如果要满足这些增加的城镇人口居住问题，建设用地还要大量增加，这显然是我国土地资源短缺状况不能承受的。汪光焘1月23日在建设工作会议上说：“90平方米占70%的导向，是关系到土地、能源、资源问题的导向，是关系到谁养活中国人的导向！”
【延伸阅读】
新增人口买不起房子会影响城市化
农民工在城市里的住房需求，成为未来房地产业发展的重要因素，给住宅市场带来极大的发展空间。但目前不少城市的商品房价，已远远超出本地大多数人购买力的实际承受能力，更不用说农民工了，“小房买不到，大房买不起”，这将严重阻碍房地产业的进一步发展。居住是人最基本的生存条件，如果这些新增人口买不起房子，那么，城市化的进展也会大受影响。只有房地产市场成为大多数人的、平民化的市场，这个市场的繁荣与发展，才能进入一个全新的阶段，房地产业才能在国民经济新一轮发展中，发挥应有作用。为满足大多数群众“居者有其屋”的住房需求，中小户型是解决中低收入者住房问题的关键。这项政策在出台之前，经过了认真、全面、细致的论证，是综合考虑了各种因素的结果。故此，明确规定住房建设是为解决大多数人居住问题的（建设总面积占七成是９０平方米以下住房）。有业内人士说，９０平方米建筑面积的住房已使三口之家的居住水平，达到了中等发达国家水平。【延伸阅读：媒体时评:"90平方米"政策执行不能总在起点徘徊】
租房的主体是流动人口
有人说，买不起房的人可以租房。这是没注意到以下区别：西方人有迁徙移居的习惯，而大多数中国人则习惯长期生活在一个地方，有 “安居乐业” 传统 ，外来人口在大规模城市化进程的潮流中进入城市，心态上是要固定地拥有自已的房子，不希望居无定所。如果长时间固定在某地生活与工作，租房是很不经济的。租房每月需1000元而买房供楼要每月1500元，大多数人会选择买房，除非他需频繁地变动工作与生活地点。另外，现在买房的人，大部分是城市新增的外来人口或城市新婚户，如果这些人租房而不买房的话，会因为没有房产证而上不了户口，导致遇到小孩不能就近入学等难题。因为，没有固定住所会给户籍管理带来许多问题，目前公安部门户籍管理不允许“空挂户口”。廉租房另当别论，因为这是享受政策优惠的原本地居民困难户。【延伸阅读：建设部解释90m2意见稿被废原因:不符国务院要求】
租房主体是流动人口，而不是城市化发展新增的人口。经济的发展，城市化过程，导致城市里出现了大量的流动人口。租房是绝大多数流动人口解决居住问题采用的方式，因为这比买房经济上划算。国外城市里租房住的人，因经济生活需要，常常需变动工作地点、迁移生活居住地，这产生了不少租房户。而广州、上海和北京三大城市的城市化发展，产生的外来流动人口多达300万到400万人，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体。
一天即被废止与是否有重新出台可能
政策出台后紧接着又进行长时间的调整，会使市场各方无所适从。这在套型建筑面积90平方米政策刚出时，曾出现：当时，“90平方米的套型建筑面积被理解为约等于100到105平方米的建筑面积”，2006年5月29日至7月13日这一个半月的时间，市场各方在等待出台细则予以明确，当时各地房地产主管部门的项目审批和开发商的项目规划都处于停滞状态，购房人在观望等待。基于我国房地产业和谐发展目前受资源和购买力约束的客观情况，再出台类似设计要点的做法来对这个政策进行修正是不应该的。这次征求意见稿出台一天即被废止的果断做法，表明了政府对“套型的建筑面积90平方米”的措施，具有胸有成竹的把握，是不容置疑的，也避免了市场各方的观望等待而影响调控市场。【延伸阅读：90m2标准朝令夕改始末:国情判断成分歧中心(图)】
当然,这不排除还会出现有的地区或部门，不断从眼前的商品房营销角度，对“套型的建筑面积90平方米”这个政策进行修订所作的努力。
不过，如果不是对“套型的建筑面积90平方米”这个政策进行修正的话，设计要点是有必要重新出台的。
为何只考虑“90平方米”而没有考虑到“70%”？【延伸阅读：百姓说话:"90平米"政策改变 百姓只能袖手旁观?】
建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，是指凡新审批、新开工的整个商品住房建设，而《设计要点》从名称全称《90平方米以下住宅设计要点》来看，仅是指“90平方米以下住宅设计要点” ，两者所指内容不一样。
废止《设计要点》对开发商会有何影响？
开发商希望 “90/70”有所松动是必然的。从市场经济角度看，商人运作资本，本能是要以投入去实现的利润。一个商品房项目，开发商越是建造高档房，获利越高。这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量结构性失调的内在原因。废止《设计要点》扩大套型建筑面积的提法，确实是使开发商想通过建大一点套型多赢利这一途径梦断的“作废令” 。
废止《设计要点》对抑制楼价是否有利？
建设部《设计要点》征求意见稿被废止，对抑制楼价是有利的。90平方米的套型建筑面积住房以“70%”的具体指标进行量化，成为市场主流商品房套型后，供货量多，价格自然会下降，这对满足绝大多数人的住房需求是有利的。至于想升级换代需大户型套间的阶层，那30％供货量、价钱贵一些的住宅，是的选择。
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