[摘要] 根据中原成交数据估算，2014年4月份广州二手住宅市场整体成交量较上月环比下降1.5成左右，在3月短暂上升后又环比下跌，但成交量仍然高于今年冰冻期的2月份。
根据中原成交数据估算，2014年4月份广州二手住宅市场整体成交量较上月环比下降1.5成左右，在3月短暂上升后又环比下跌，但成交量仍然高于今年冰冻期的2月份；根据中原成交数据统计，全市（不含南沙、从化和黄埔）买卖成交均价为20546元/平方米，环比结构性下跌8.1%，成为“穗六条”后月下跌的月份，中心六区的价格环比微跌2.8%。由于中心高价区域的越秀、天河和海珠等地方成交量下跌明显，因此拉底了全市均价。
4月份二手住宅交投氛围相比较3月份转弱，受多方面影响：一，4月上旬的清明期间客户和业主都返乡祭祖，延缓了置业进程，另外广州向来有清明前节不置业的风俗传统；二，房贷收紧，开发商为了回收资金，加紧去化，促销力度大幅增加，吸引了二手客户；三，3月底出台的史上最严厉的公积金贷款意见征求稿，被评价是“穗六条”的后续限购政策，进一步影响了客户购房热情，等降心态明显。虽然目前市场上二手房盘源充足，有部分急需资金的业主会有5-8%的降价空间，但大部分业主降价空间依然不明显，二手业主是散客，资金需求不像开发商那样迫切，心态还是依然坚挺。
房贷收紧 一次性付款比例微增
从2013年6月份左右开始，基于存款流失和自身资金压力，银行主动调整信贷投放节奏和额度，部分银行甚至放不出款，9月份起银行陆续在基准利率上再上浮。目前广州首套房贷除了外资银行还有基准利率外，中资银行基本全部保持利率上浮，首套房贷利率上浮幅度介于5%-10%，而二套房贷利率上浮10%-20%不等。由于房贷收紧，导致一手房开发商资金链紧张，去库存压力大，纷纷对一手房进行促销，吸引了部分二手房客户。
根据中原成交数据来看，房贷收紧整体上来看对客户付款方式有一定影响，2014年选择一次性付款方式的客户比例都维持在三成以上，而在2013年的1、2月份在2成左右，2013年全年一次性付款的比例略超过3成，但2014年这一比例在明显增长，要有以下几点原因：一，由于“穗六条”政策，让改善型住房买家需要支付7成首付，不少买家索性一次性交齐房款，还节省了利息费；二，由于存款少了，例如很多客户都将钱拿去买理财产品，余额宝之类，贷款利率相应提升，客户考虑到购房支出的利息成本，往往向亲戚朋友借款，凑足房费，选择一次性付款；三，目前房地产交易市场观望情绪浓厚，不动产统一登记制度、房产税等长效机制的推进，令部分业主心态有所波动，因此只要客户是一次性付款，则价格调整空间相对较大，例如5%-8%。预计到第三季度存款准备金率有可能会出现下调，届时房贷利率才有可能出现优惠。
2013、2014年1-4月份付款方式比例对比
年 付款方式 1月 2月 3月 4月 年合计
2014 按揭 64.33% 66.67% 66.79% 67.42% -
一次性付款 35.67% 33.33% 33.21% 32.58% -
2013 按揭 72.52% 75.59% 64.18% 66.94% 68.68%
一次性付款 27.48% 24.41% 35.82% 33.06% 31.32%
数据来源：广州中原研究部
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