[摘要] 在3月份迎来大增的还有学位房，受教育部新通知要求全面推行小学“就近入学”的影响，本月学位房需求型成交量暴涨，是2月份的三倍多。本月本地户籍买家回升，并且近半一次性付款购房。同时，二手住宅租赁量维持高位，租金环比上月上涨7%，连续两个月涨幅超过6%。
3月，逐渐远离春节淡季影响的广州二手楼市成交开始回暖，成交量价齐升，中原地产二手住宅成交数据显示，3月份广州全市二手住宅成交宗数环比几乎增加一倍，价格环比也上涨了2.9%。在3月份迎来大增的还有学位房，受教育部新通知要求全面推行小学“就近入学”的影响，本月学位房需求型成交量暴涨，是2月份的三倍多。本月本地户籍买家回升，并且近半一次性付款购房。同时，二手住宅租赁量维持高位，租金环比上月上涨7%，连续两个月涨幅超过6%。
成交量环比几翻番，价格涨幅扩大
2月份受春节淡季影响，广州二手住宅成交疲软，而到了3月份，远离春节淡季后，二手住宅成交量也迅速大幅度回升。中原地产二手住宅成交数据显示，3月成交宗数环比2月份大涨95.4%，几乎增加一倍，即便是与1月份相比，也增加了三成左右。本月中心六区成交量均有不同程度上升，除白云区外，其它五区成交宗数环比均超过一倍，而荔湾区由于上月基数比较少，本月成交回暖的情况下，环比更是暴涨275%。
价格方面，3月份全市均价是22245元/㎡，本月天河、越秀这两个楼价的区域成交量占比高达45%，将全市均价拉升，环比2月份21627元/㎡上涨2.86%，涨幅较上月的1.3%有所扩大。与成交量全线上涨不同，3月份中心六区均价有所分化，除了天河和荔湾两区环比分别上涨6.8%和1.5%外，其余四区降幅从4%到12%不等。其中，白云区本月成交量主要集中在均价只有15839元/㎡的机场路板块，造成白云区以15600元/㎡成为六区均价的区域，环比下跌12.2%。
同样被占据大量成交的低价板块拉低均价的还有海珠、番禺和越秀三区，海珠区有四成多的交易不足2万元/㎡，低于全市的22078元/㎡；占据番禺区近半成交量的洛溪板块和钟村板块均价分别只有13166元/㎡和15667元/㎡，同样低于16438元/㎡；而越秀区也有35%的成交量来自低于全区均价27661元/㎡的板块，各区均价环比出现下降也就不足为奇。而天河区则因为成交量集中在珠江新城、天河北和后天河北等高价板块，以29390元/㎡超越越秀区，重新夺回全市均价的榜首位置。
学位需求暴增两倍多，95%集中在越秀天河
为促进教育公平，破解择校难题，教育部于今年2月下发了关于就近入学的通知，广州将全面推动免试就近入学，这一政策令往年三四月份才到来的学位房旺季在二月份就提前来到，而到了3月份，学位房需求更是全面释放，本月有13.1%的买家因需要学位而购房。虽然学位房买家在总成交量中占比只有一成多，与上月的8.3%相比升幅也不算十分大，但本月二手住宅成交量比较大，学位房买家数量比上月暴增两倍多。
3月份中原地产促成的学位房交易中，有95%都是来自这越秀区和天河区。越秀是传统的教育强区，一直以来学位房需求都十分火爆，而天河区近年来教育水平提升迅速，也受到家长们的青睐。据了解，天河区的优质小学主要集中在天河北和天河公园板块，本月学位房交易也集中在这两个区域，单价基本上在2.5-2.8万元/㎡之间。越秀区的学位房交易则集中在环市东和东风东板块，单价多数在2.7-3万元/㎡之间，而带有省一级名校东风东路小学学位的电梯楼成交均价则高达4万元/㎡以上，本月最贵的学位房是锦城花园一套约88㎡的两房单位，总价高达397万元，均价超过4.5万元/㎡。
自住买家占八成，本地户籍占比上升
当前，楼市主要以满足自住需求的买家为主，这类买家包括首次置业的刚需自住客，以及二次置业的改善型买家，不过，广州二手住宅市场由外地户籍撑起，因此绝大部分购房都是满足自住需求的刚需客。据中原地产统计，3月份有79.8%的买家属于自住性质，也即意味着，刚需自住和改善自住客占比达到八成；此外，买家中有2.7%和4.4%的人分别是以“再出售”和“出租”为购房目的，这两种类型的买家总数总共占7.1%，较上月的4.5%有所上升，虽然比例不高，升幅也不大，但因为本月成交量大增，投资型买家数量较上月增加了不少。
走出春节淡季后，二手住宅价格趋于稳定，许多广州户籍的买家纷纷结束观望，出手购房，3月份月广州户籍买家是2月份的3倍，在所有买家中占比24.6%，较上月的19.7%有所扩大。3月非广州户籍买家占75.4%，三个月来这一数据基本维持在70%-80%之间，虽然“穗六条”等限购政策严苛，非本地户籍的购房门槛大大升高，但广州二手住宅市场由外地户籍买家撑起这一现象基本未变。
近半买家使用公积金贷款，一次性付款比例再升
近日，广州市住房公积金中心发布《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)，拟收紧公积金房贷，其中明确提出,对已使用过住房公积金贷款的不能再申请, 而且贷款额度也会有所收窄。虽然该政策正处于征求意见阶段，短期内不会实施，但一旦通过，这一被称为“史上最严”的公积金贷款政策对楼市将会带来重大影响。中原地产二手成交数据显示，3月份有22.2%的买家选择使用纯公积金购房，还有24.6%的买家通过公积金和商业组合贷款，如果公积金新政通过，意味着3月份二手房买家中有近五成将会丧失再次使用公积金贷款购房的资格。
进入2014年之后，迟迟未见银行放开房贷额度，反而是额度紧张、房贷利率上浮5%-20%等消息频频见诸报端，使纯商业贷款有所下降，而一次性付款比例却上升。中原地产统计数据显示，3月份只有13.8%的买家选择纯商业贷款，比上月的18.94%有较大幅度下降，而一次性付款购房买家比例上升至38.72%，较2月份的33.33%扩大了5个百分点。据了解，广州户籍的一次性付款比例依然远远超过非广州户籍买家，过半广州户籍买家采用一次性付款购房，而外地户籍只有35%，不过，这一数据较上月的27.4%增幅十分明显。
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