[摘要] 银行、房地产商、地方政府向来被认为是推高房价的三大主力。如今，银行系统的主动后退，也意味着楼市的风险已经到达了一个临界点。
编者按：在房地产市场，政府、开发商和银行三者都扮演着十分重要的角色，这三者之间总会存在博弈的过程。2013年以来，中央银行并没有对利率和存款准备金率采取大动作，但各大商业银行的房贷政策却几经变化。在以往，银行和房地产是一种孪生关系，多年来银行贷款一直是开发商最重要的融资来源和预收款来源。而这种孪生关系在2013年出现弱化，小编接下来将为大家分析解读2013年以来银行与房地产市场之间的角力与平衡。
2013年房贷的那些事儿
房天下讯 2013年1月1日，央行正式将基准利率从7.05%下调到6.55%。由于从2012年四季度开始，市场预期中国经济有下行趋势，一些银行认为政府将在这过程中出台扩张性政策，而基准利率的下调则向市场确认了宽松的信号，因此不少银行从2012年的四季度就开始提前布局，不断增加信贷投放，部分银行加大了房贷的优惠力度，花旗银行甚至针对二手房给出了利率82折的优惠，而其他国有银行和股份制银行的房贷也基本维持着基准利率8.5折的优惠。按照央行在2012年6月公布的文件，首套房贷利率甚至可达7折。一时间，楼市火爆异常，买家纷纷借贷入市。以上海为例，1月份上海新增个人房贷56.7亿创下了两年来单月增量的新高。
但国务院总理李克强在一月份三次提到要盘活存量货币，这个意在控制货币增长速度的举措为之后的一系列事件埋下了伏笔。
随着2月20日国务院发布国五条，以及各级地方政府公布地方执行细则，各地银行纷纷提高了二套房的首付比例，有部分银行甚至暂停了二套房贷。从3月份开始，广州、北京等地陆续有银行减少了房贷利率优惠。不少买家遭遇到银行”反水”取消优惠，被迫多付利息。但整体来说，虽然由于政府调控需要，房贷告别折扣时代已是大势所趋，但由于国五条主要限制购房二套房贷，对于首套房贷国务院则要求优先满足，因此这段时间商业银行对房贷的积极性依然很足，放款的速度并没有减慢。
年初，银行依然热衷于房地产贷款
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盲目乐观终现钱荒
从5月份开始，货币市场流动性开始出现暗涌。按照惯例，银行在进入六月份以后会逐步收紧利率，放慢贷款的速度，市场流动性会开始缓慢下降。但由于一些银行对流动性盲目乐观，对一系列影响流动性的因素（准备金补缴、税款清缴，假日现金投放等）估计不足，应对措施不到位，导致流动性骤然收紧，货币市场出现了较大的波动。不过按照以往的经验，货币市场只要出现较大的波动，“国家队”就会进场补救，流动性问题总能得到顺利的解决。
但是出乎意料的是，6月17日，央行发函要求各商业银行强化流动性管理，纠偏不支持实体经济的资金的体内循环。这时候，很多人才发现李克强总理在一月份三次提到要盘活存量货币所表明的态度。种种迹象表明，央行这次拒绝放水。
6月24日，震惊业内的“钱荒”终于拉开序幕。当天，银行同业间的隔夜拆放和回购利率均超过了13%，隔夜拆借利率竟然达到令人瞠目的30%，各大商业银行紧急收紧贷款以期增加流动性。
“钱荒”震惊市场
四大国有银行和部分大型股份制银行纷纷将房贷利率提升至基准利率。以广州为例，一时间仅剩广发、汇丰和花旗三家银行仍有房贷利率85折优惠，平安银行甚至对普通客户采取基准利率上浮10%的政策。而放款时间也有所延迟，部分银行在6月底已经停止房贷，直到7月中才重新发放房贷，从受理到放款间隔的时间也从以往的20多天增加到一个月以上。
随着银行系统的补救措施的起效。“钱荒”现象总算慢慢淡出了金融市场，在经历了短暂的慌乱以后，流动性又开始重回正轨。
7月19日，央行宣布取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但是对于个人住房贷款利率则保持0.8-1.1倍的区间不变。这再次表明了央行要盘活流动性支持实体经济，并纠偏控制资金高价流入地方融资平台和房地产等领域。
6月“钱荒”时间始末
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钱荒未消退 银行忙揽储
8月份，市场再次传出“钱荒”的风声。记者走访广州各大银行发现，虽然各大银行都没有暂停办理房贷，但部分股份制银行额度较为紧张，而且所有银行都不能保证房贷能在年内放款。
由于银行在一二季度加快了放贷的速度，导致了第三季度之后信贷额度总体呈现紧张状态。北京和上海则都取消了所有房贷优惠，在郑州更出现有银行的房贷利率需要上浮50%，部分银行叫停了二手房贷。
这种现象一直持续到9月份，往常要到年底才逐渐收紧的房贷信贷额度从9月份下旬开始就猛然踩住了急刹车。二手房贷首当其冲，利率和额度都在收紧。以广州为例，有四大行在9月底上浮了首套二手房的利率，其中工行上浮15%，中行建行农行都上浮10%。而额度就更为紧张了。这段时间各家银行都只有一个字：紧。如果要问房贷什么时候能放款，同样也只有一个字：等。
与此同时，为了加强风险管理，各大银行都积极着手揽储攒钱，很多银行都上浮了存款利率来吸引储户，不少银行客户经理都是拿着礼物等着来存钱的人。
一方面收紧房贷，一方面积极揽储，银行为了增加利润和减少风险纷纷惜贷，这可苦了那批想要买房的刚需客。
钱荒未消退 银行积极揽储
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当银十遭遇惜贷
进入十月份，深八条、沪七条、穗六条的相继出台虽然主要都是为了提高二套房贷的利率，但由于年初出现的购房潮拉升了总体房价，也透支了银行的信贷额度，银行惜贷现象俞趋明显。部分银行的放款时间延长到了两个月。由于这时候属于业内所说的“金九银十”的后半段，在这个以往成交的旺季，银行惜贷可苦了那批想要买房的刚需客，即使有银行有额度，但没有优惠甚至要上浮的利率也让选择的人大幅度减少。
房贷优惠时代已过去
而没有优惠就没人选择，实际上，有银行已经进入了停止房贷的阶段。
进入11月份，部分城市的银行开始开始暂停房贷，并迅速蔓延至17个城市，范围也从一线城市蔓延到二三线城市，预计在2014年房贷收缩的现象仍为持续。
银行惜贷现象继续蔓延
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银行主动后退 楼市风险已达临界点
深究银行惜贷停贷的原因，主要有以下三点，一是上半年透支了额度，导致下半年额度紧张；二是由于房价畸高，风险很大，银行看空后市，所以减少了在房地产方面的投资；三是因为比起其他商业贷款，虽然房贷在所有贷款类别中坏账率，但由于期限长，利率低，利润也低，很多商业银行特别是股份制银行其实并不青睐房贷，民生银行和招商银行就是典型，业内更有“房地产项目不要找招行”的说法，因此在银行总体信贷额度紧张的时候，房贷就必然会成为重点削弱的对象。
多年以来，银行贷款一直是开发商最重要的融资来源，预收款很大比例也来自于抵押按揭。但随着央行不再放任银行表外业务的泛滥（银行表外业务主要围绕房地产），银行和房地产的孪生关系正在弱化，开发贷占比正在持续降低。开发商也开始寻求其他融资途径，房地产信托就是一个很受关注的途径。但无论从成本还是从安全性考虑，房地产信托都远不如银行房贷来得便宜与安全，银行依然是房地产市场不可或缺的部分。银行、房地产商、地方政府向来被认为是推高房价的三大主力。
如今，银行系统的主动后退，也意味着楼市的风险已经到达了一个临界点。
银行主动收紧房贷 楼市风险已达临界
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