[摘要] 昨日，增城市国土房管局召集开发商召开内部会议，通报2013年该市楼市调控措施。记者从知情人士处获悉，今年增城市已确定限价目标为房价涨幅不超过去年房价的8%，这相比去年限涨5%的水平有所提高。虽然如此，不少开发商认为，在扣除折扣优惠以后，开发商的涨价空间与限价线相比要低得多，限涨8%的要求让他们“很难受”。
编者按：1月30日，广州市国土房管局副局长黄文波在市政府常务会议新闻发布会上称：“广州2013年房地产调控政策‘不放松、不改变’”，今年广州房地产调控目标是，房价涨幅继续低于G D P和居民人均可支配收入增幅。话音刚落，增城却传出了限价松绑的传闻。
日前，有记者从知情人士处获悉，今年增城市已确定限价目标为房价涨幅不超过去年房价的8%，这相比去年限涨5%的水平有所提高。回顾增城从2011年的限价轨迹，两年来，增城的限价目标均是限涨5%。2011年，增城全年楼价为7666元/平方米，涨幅为9%，限破10%的调控红线。2012年，据阳光家缘监控数据，增城全年楼价则为7430元/平方米，相比增城市公布的2011年全年楼价下降了3%。
而据房天下记者获取的消息，以有业内人士证实，今年增城限价肯定上调，幅度预计在7%—9%之间，，并已经有项目放言上调价格，有项目优惠取消。限价效果初现，如若此番限价松绑传闻为真，增城政府意欲何为呢？
2011年、2012年均为限涨5%
昨日，增城市国土房管局召集开发商召开内部会议，通报2013年该市楼市调控措施。记者从知情人士处获悉，今年增城市已确定限价目标为房价涨幅不超过去年房价的8%，这相比去年限涨5%的水平有所提高。虽然如此，不少开发商认为，在扣除折扣优惠以后，开发商的涨价空间与限价线相比要低得多，限涨8%的要求让他们“很难受”。
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两年来首次提高限价标准
据了解，增城自2011年开始执行限价政策。2011年限价线首先被定为房价上涨幅度不超过10%，但最终将涨幅修订为不得超过5%。2012年该市亦执行楼价上涨不超过5%的限价标准。今年该市将房价上涨幅度标准上调至8%，为限价两年以来首次提高了楼价上涨限制标准。
根据阳光家缘统计数据，2011年增城全年楼价为7666元/平方米，比2010年上涨了9%；去年增城楼市均价为7430元/平方米，比2011年下降了3%。在广州其他区域楼价大幅上涨的情况下，增城楼价逆势下降，增城楼市调控压力也因此大幅降低。此次增城将2013年限价线调整为上涨不超过8%，一定程度上对限价政策做了“松绑”。如果按照阳光家缘统计数据，今年增城一手房均价将不得超过8024元/平方米。
制图/新快报王云涛
增城限价存在“模糊空间”
虽然提高了限价标准，不过，不少开发商仍对限涨8%幅度感到“不满”。有开发商向记者表示，按照去年上涨不超过5%的限价标准，不少楼盘领取预售证时提交的预售价格都不能超过这一红线，实际上因为楼盘还要给买家一些折扣优惠，而且优惠幅度往往超过5%，这意味着最终网签的实际成交价格不仅没有上涨，反而会比涨价前还要低。今年限价线虽然提高到了8%，也难以改变限价带来的影响，增城楼价真正的上涨空间并不大，在楼市成交火爆的情况下，一些开发商“被迫”通过两套合同或是取消装修等方式变相涨价。
为何2011年、2012年增城限涨5%时，开发商却没有“不满”？有开发商表示，在2011年以及2012年上半年，楼市处于低谷期，不少楼盘不仅没有涨价，反而在悄悄降价，就算涨价，也没有太大的底气，限价线实际上并没有对他们的定价目标造成太大影响。而如今广州多个区域的楼价都快速上涨，增城的楼盘涨价空间大增，开发商对于涨价期望更高。在这样的情况下，增城限价令虽然看似宽松了，但相比前两年实际上对开发商的压力更大了。
据了解，去年增城楼市成交火爆，无论是成交套数还是成交面积均列全市。增城2012年成交了20577套一手住宅，占全市总成交量的五分之一以上，与市中心六区21002套的成交量相当。在成交面积上，则同比出现大幅增长，数据显示，2011年增城一手住宅成交面积为196.2407万平方米，而2012年增城一手住宅成交面积为249.7080万平方米，上涨27.25%。在楼市成交暴涨的局势下，增城楼盘涨价呼声也日渐强烈。记者获悉，锦绣天伦等不少增城楼盘都计划在春节后涨价。
也有开发商向记者透露，实际增城的限价并非没有“模糊空间”，一些开发商在房管局公布限价后，还可以与房管局就限价标准进行“商量”，而房管局对于一些高价楼盘，也会单独要求其价格不能达到限价线规定的涨价标准。这可能会导致最终的实际执行过程中，不同的楼盘有着不同的限价标准。（新快报记者陈齐报道）
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限价两年别墅叫苦连天 混搭洋房“暗度陈仓”
2011年4月8日，增城市国土房管局宣布限价令实施，当年4月1日后尚未签约的单位要进行限价，已签约的则不限价；而4月1日后领取预售证的楼盘，则要按照规定全部限价。
洋房盘迎来“春天”去年多盘均热销
限价对于增城洋房而言，无言是个利好，在这把助利下，增城众多大盘成交量一路飘红，如碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、尚东阳光。而翡翠绿洲在开盘更是创下几近日光的销售成绩。另外，像时代倾城、锦绣御景国际一级恒大山水城、海伦春天一度都曾热销。
房天下数据中心对2011年成交情况监控显示，增城全年成交量为15185套，仅次于花都15635套。同时，今年2月，增城成交1313套，占全市成交量1/4。而2012年增城推出洋房楼盘中，全新盘东凌广场、敏捷锦绣天伦、景新·国际等盘均传出开盘热销，甚至“日光”的消息。近期开盘的锦绣天伦网签均价仅7100元/平左右，已网签了近250套，而最近半年来，增城网签量排名前三的，除保利东江首府这个“异类”外，均价皆是“7字头”。
别墅盘地震 混搭洋房两套合同巧避限价令
但包括别墅在内的豪宅却遭遇“重创”了。据了解，增城端的别墅盘基本沿着广汕公路以及新新公路分布。例如侨建御溪谷、中信香樟墅、合景誉山国际等等。2011年以来，这些开价极高的高端盘并没有再价格上作出妥协，而是选择了暂时偃旗息鼓，放慢项目开发进度，以求在时机推出市场。数据显示，截止今年1月，近半年，别墅盘中更高端的侨建御溪谷仅成交了4套，但网签均价已在万元之上。
但上有政策下有对策，即有别墅又有洋房单位的保利东江首府却使出了“别墅混搭洋房”领取预售证的高招。2012年6月20日，增城市国土房管局公布了一批楼盘的预售证，其中保利东江首府的78套产品中有8套是单价超过23000元/平方米的别墅产品，由于和70套洋房混合在一起计算，整批产品的均价被拉低至14149元/平方米，未超5%的限价涨幅，因而顺利取得预售许可证。
此外，有媒体曾爆出，市场上多个楼盘的实际售价比网签价格要高上2000元/平方米，其中原因就是发展商卖楼强行搭售装修，搞两套合同。据了解，一些楼盘在取消带装修约后，又使出了卖楼强行搭售“装修”的手段，要求买家在购房合同以外，再签订一个装修合同，买家除了房价外，还必须付一笔装修款才能买楼。这样做能既让购房合同上的楼价低于限价标准，又变相地实现涨价，以此来逃避限价令。
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限价地增城 真的“限”出低房价吗？
增城出台“限价令”，被认为是“限价”的区域。出了奇招限涨房价，增城的楼价是高还是低呢？
2011年宣布“限价”当年，增城市房管局对外宣布，增城全年楼价为7666元/平方米，涨幅为9%，未超过涨幅10%的调控红线，顺利完成楼市调控目标。7666元/平方米的均价，仅比7736元/平方米的全年限价目标低70元/平方米，可谓涉险过关。
但未超红线背后，确实政府在背后玩“数据游戏”。每年，各地均有对房价设置红线，但以广州为例，高端项目云集的中心六区若销售理想网签集中，非常可能冲破这条红线。于是，我们可以看到，去年年中，广州已把矛头对准了高端项目，尤其是珠江新城区域内的。“限售令”因此出台。据房管局自己公布的信息，对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价。
去年增城房价首下跌 似是“明跌暗涨”
而对于增城来说，同样存在为求数据“好看”而立马调控的现状。“限价令”的风声直接导致开发商抢在政策前大量领取预售证、冲击销售量，2011年去年楼价涉险过关，并不能反映增城真实情况。
调控点刹增城楼市，却仍有不少楼盘卖得出“高价”。以混搭洋房高招取得预售证的保利东江首府，近半年来已卖出600多套住宅，网签均价超过1万。由于该盘套均网签面积为148平，超1万的均价加上较大量的成交，对增城楼价不可能没影响。碧桂园凤凰城近半年网签430多套，均价比保利东江首府更高。
而去年别墅盘逸翠庄园顺利领取预售证，目前网签93套，均价也超过1万/平。“限价令”放水吗？还是开发商的对策找到了突破口？
但上述高端盘似乎没有造成增城房价继续涨。据《新快报》此前传出的消息，2012年增城全年楼价不涨反跌，相比增城市公布的2011年全年楼价7666元/平方米下降了236元/平方米，跌幅为3%，这也是近年来增城楼价首次出现下降。但该数据并不是增城房管局发布，是否真降了仍要打个问号。
而从市场反应看，与开发商的两套合同招数不无关系，事实上增城房价“明跌暗涨”。有业内人士分析认为，增城2012年楼价“明跌暗涨”主要有两个原因，一是增城原来的楼盘主要集中在比较成熟的新塘和荔城板块，尤其是新塘的楼盘楼价普遍比较高，而2012年增城的不少新兴区域楼市崛起，中新镇一带的不少新盘楼价仅五六字头，大大拉低了增城的整体均价，而新塘的楼盘推货较少，特别是当地的传统大盘碧桂园凤凰城(小区网论坛)推货量远不及往年；第二，增城去年豪宅盘推货寥寥无几，低价盘则大行其道，尤其是在剥去了装修或是采取阴阳两套合同后，对楼价的影响也不容忽视。
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过半网友赞成限价 增城成“西客东进”吸金池
超六成网友赞成增城继续限价
作为实行“限价令”的城市之一，增城限价近一年来可谓成效显著。去年增城限价一周年，房天下曾有调查显示，约63%的网友赞成增城今年继续限价，而37%的网友则反对限价措施的继续施行。
2012年年初，增城本地开发商透露，增城2012年楼市新限价标准可能为限涨5%，而去年增城全市的楼市均价为7666元/平方米，上涨5%以后约为8049元/平方米。对此，七成多的网友表示无法接受，认为增城的均价若是在8000元/平以上就太高了，剩余不到三成的网友认为只要能控制在5%以内便可。
广州楼市限购紧 购房者"东进"增城成"吸金池"
广州世联地产市场部总监崔登科指出，2008年后东部区域房地产开发投资快速增长，增城房地产开发投资为广州的11%。值得一提的是，增城楼市整体市场容量从2010年至2012年连续三年成交金额环比上升，2012年市场成交金额环比上升达24%的高位。
崔登科透露，萝岗区府板块、增城新塘板块这两个主力在售板块客户基本相同，都是来自天河、萝岗、黄埔等广州客户为主，加上部分本地客户，其中增城受益于广州限购政策，“西客东进”客户特点更为鲜明。
而未来，穗莞深城际轨道，地铁13号线、16号线也将通到增城，令增城近期成为买家关注的焦点，去年12月的成交量超过2000多套，在广州各区、县级市中位居首位。
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来源：房天下数据监控中心 监控阳光家缘数据
记者发现，在新塘目前还有不少楼盘定价在“7”字头以下。像新塘大道旁的某楼盘，临近地铁13号线温涌站和BRT接驳天河的市政交通规划，目前在售的均价为6800元/平方米。记者周末乘坐楼巴到达现场发现，至少有10多台买家在现场咨询，大多数都为30岁以下的年轻首次置业者。“不少天河的白领都会考虑到这里买房，关键是在市区不可能80万元以下就能买到一套100多平方米的单位。”销售人员告诉记者。
在新塘某成熟大盘，这个月初推出4栋90平方米左右的刚需单位，带装修销售均价9000元/平方米。在员村上班的市民冯女士表示，自己准备春节后就结婚，近期在加紧考察婚房。小两口工作不过三四年，积蓄非常有限，买增城的房子既解决了新房的问题，也可以留下七八万元用于结婚的各项支出和度蜜月旅游。
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>>>专家观点
满堂红集团战略管理部/研究部副经理 肖文晓：现在中央和地方判断房价是否上涨过快的标准基本上有两个，一是不能高于GDP的增速，二是不能高于居民人均可支配收入的增幅，房价涨幅只要没有超过上述两个指标在政府看来就是可以接受的，这是增城限价从5%提到8%的政策基础，假如消息属实，那么去年增城的GDP增速和居民收入增幅应该在8%以上。随着楼市成交量的回暖，去年下半年以来楼市出现了价格上涨的趋势，增城原有的限价标准已经很难满足开发商涨价的冲动，为此还出现了一些“名跌实涨”的怪相，这对地方政府也产生了较大的压力。由于房地产对地方经济的发展至关重要，所以开发商的声音也是政府不得不考虑的。增城限价松绑，有没有可能导致房价大幅上涨？2011年楼价涨幅接近10%。限价标准只是微微放松，按照去年增城大约7400元/平方米的均价计算，从5%放松到8%意味着可能出现多3个百分点的涨幅，也就是大约200元/平方米，谈不上大幅上涨。
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（羊城晚报）于2012年，知名地产专家谢逸枫说，最牛、最热的楼市关键词，“楼价”依然排位。
对于2013年，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，楼价发展趋势已经没有任何悬念，2013年仍将是一个“涨价年”。广州一手住宅均价将有望上涨15%以上，明年年初将突破1.5万元/平方米，快速迈向“2万元时代”。
时间不同，热点不变。2012年“楼价”最热；2013年，“楼价”同样是热议的话题。还有不同的是，展望2012年楼价时，商家、专家悲观为主，购房者观望心态明显；展望2013年楼价时，商家、专家乐观为主，购房者“恐慌”心态再现。广州所有热门板块操盘手对明年板块楼价的判断，“维持稳定”的看法已算是“悲观”的少数，绝大多数都充满“看涨”的乐观。一年时间，买方市场与卖方市场逆转。
2012年前11个月，广州十区新建商品住宅网上签约均价为13859元/平方米，同比仅上升3.4%。最后一个月数据的好坏，已无碍大局。经历过楼价同比上升近四成的惊心动魄，3.4%的升幅不会让人皱眉，但对于曾期望2012年楼价会下跌的准买家来说，难免会失望。
更让人担忧的是，楼市风景，不仅仅是广州独好。2012年，北京、上海、深圳、南京、成都等一二线城市楼市全面飘红。今年，销售过千亿元将不再是万科专利，至少再有两三家房企将会迈进“千亿房企”行列。几年前，我们还只有全世界的工地；几年后，我们有了全世界的房企，以及第二、第三、第四大……的房企。快速膨胀、全线丰收下，房企的钱袋子再度大开，11天时间，一、二线城市竟然出现了7个“地王”。“地王”，很多时候是房企的美梦，消费者的噩梦，意味着楼价蠢蠢欲动。
2012年，广州楼价只是迈出了一小步，但在2012年年底，白云新城、南沙、萝岗已经迈出了一大步。楼价整体平稳之下，难以掩盖局部区域已被突破的危险。2012年，广州楼市糟糕开局，依然能局部突破；2013年，广州楼市很可能有良好的开局，楼价全面突破并非没有可能。华远地产董事长任志强一再说，明年3月份楼价暴涨。广州，也许会躺着中枪。 【详细】
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