[摘要] 随着中心区潜在新增供应的减少以及置业门槛的提高，刚需买家无奈转战外围区域，在增城、萝岗等地，近期出现了明显的“西客东进”现象。
随着中心区潜在新增供应的减少以及置业门槛的提高，刚需买家无奈转战外围区域，在增城、萝岗等地，近期出现了明显的“西客东进”现象。
增城楼市整体市场容量从2010年至2012年连续三年成交金额环比上升。今年以来，增城楼市成交金额环比上升达到24%的高位。2012年萝岗区的成交金额增速高达124%，市场增长上行的趋势确立。萝岗区府板块、增城新塘板块这两个主力在售板块客户基本相同，以天河、萝岗、黄埔的客户为主。
次中心区：芳村盘均价16000元热销
上周日，位于芳村龙溪大道板块的一个楼盘开盘，合计推出200多套房源，其中包括大量两房和三房户型。开盘一个左右，销控表上的两房基本上贴红，只剩下寥寥无几的高楼层两房单位。销售人员告诉记者，楼盘的两房售价为16000元/平方米左右，吸引了不少等待多时终于下定决心出手的刚需买家。
“虽然号称是荔湾区，但龙溪大道那边好几个楼盘出了地铁站后还要转乘小公交才能到售楼中心，感觉还是很荒凉。”市民毛小姐是位85后，在比较过市区各处的房源特别是二手房后，还是希望首套房能买全新房。而芳村龙溪板块目前在售的新盘不少，也有品牌发展商，但其实配套才刚刚起步。除了到周围的市场和购物中心步行至少要10之外，配套的幼儿园、小学以及中学的资质都比较低，公交线路也少。
据广州市国土房管局公布的数据，目前广州全市十区新房的均价已再度逼近15000元/平方米大关，在中心六区中，要找到低于这一均价的一手房已非常之难。只有在金沙洲(社区网论坛商铺)等少数几个片区还有部分楼盘的定价在这一水平线附近。
而在广州的次中心区域，另一个刚需的热门板块位于番禺。位于番禺华南板块的某楼盘本月开盘，主推70~90平方米左右的两房至三房户型，开盘时的折后价为1.5万~1.7万元/平方米，月中加推时折后价调整为1.6万~1.8万元/平方米。不过开发商表示，前来购房的大部分都是自住型的刚需买家，销售情况比较火爆。
外围区域：昔日空白地带年末发力
记者发现，随着中心六区楼市置业门槛的不断提高，一些过去被忽视的楼市空白地带，年末开始发力推货，成为不少刚需买家主攻的方向。搜房网的统计显示，今年以来萝岗区平均每周的成交量不到百套，但是近两个星期以来连续两周网签量超过200套，更曾创下过一周网签400多套的年内纪录。其中，主要针对刚需的中低价产品成为主力。
业内人士透露，今年前10个月，萝岗区一手住宅网签均价主要在1.2万~1.4万元/平方米之间的水平波动，近期在1.5万多元/平方米的水平徘徊。
“我们10月的销售量是全广州的。”萝岗开创大道附近一个在售楼盘的销售人员告诉记者，楼盘在今年“十一”前后开盘，由于货量大至今还在销售。目前在售的均价大概为13000元/平方米，还带2000元/平方米的精装修，也有80多平方米的户型。
而萝岗目前在售的另一个刚需楼盘均价为14000元/平方米左右，带精装修。销售人员透露，买家中除了来自在萝岗的上班族之外，也有部分是来自天河和黄埔的买家，相对于价格，地铁未来即将通到萝岗是吸引这部分买家的重要原因。
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区域：白领撑起增城成交量
目前，广州市属十区实行限购政策，但是增城和从化两地实行的是但限价的政策。而未来，穗莞深城际轨道，地铁13号线、16号线也将通到增城，令增城近期成为买家关注的焦点，近一个月的成交量超过2000多套，在广州各区、县级市中位居首位。
记者发现，在新塘目前还有不少楼盘定价在“7”字头以下。像新塘大道旁的某楼盘，临近地铁13号线温涌站和BRT接驳天河的市政交通规划，目前在售的均价为6800元/平方米。记者周末乘坐楼巴到达现场发现，至少有10多台买家在现场咨询，大多数都为30岁以下的年轻首次置业者。“不少天河的白领都会考虑到这里买房，关键是在市区不可能80万元以下就能买到一套100多平方米的单位。”销售人员告诉记者。
在新塘某成熟大盘，这个月初推出4栋90平方米左右的刚需单位，带装修销售均价9000元/平方米。在员村上班的市民冯女士表示，自己准备春节后就结婚，近期在加紧考察婚房。小两口工作不过三四年，积蓄非常有限，买增城的房子既解决了新房的问题，也可以留下七八万元用于结婚的各项支出和度蜜月旅游。
专家观点
市场刚需客比例仍超七成
“今年高峰期楼市刚需客的比例超过8成，但是目前也还是超过7成。”房地产业内人士吴定金告诉记者，广州楼市的主力仍然是刚需买家，但不容否认的是，成交的单位正呈现中端化的趋势，两房三房单位成为的主流，过去曾经有过一阵风光的单间或者一房户型在市场上已经几近绝迹。
吴定金分析，随着交通的便利化，过去没有被纳入刚需视线的区域也开始受到关注。像萝岗乃至近期火热的南沙，其实都是不乏刚需客的支撑才能有市场的热度，未来随着中心区潜在新增供应的局限，这些区域都将依然是刚需转战的重点。
广州世联地产市场部总监崔登科表示，2008年后广州东部区域房地产开发投资快速增长，增城房地产开发投资为广州的11%。值得一提的是，增城楼市整体市场容量从2010年至2012年连续三年成交金额环比上升，2012年市场成交金额环比上升达24%的高位。萝岗区府板块、增城新塘板块这两个主力在售板块客户基本相同，都以来自天河、萝岗、黄埔的广州客户为主，加上部分本地客户，其中增城受益于广州限购政策，“西客东进”客户特点更为鲜明。
此外，同处于东部板块，2012年萝岗区成交金额为47.3亿元，只相当于增城市场成交金额的26%，但2012年的成交金额增长速度却达124%，市场增长上行的趋势确立。从广州十区二市市场份额占比看，增城市场份额连续两年排在第二位，占广州整体市场份额的14%，萝岗市场份额由2011年的2%到2012年的4%，市场份额上升的趋势显现。
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