[摘要] 近日，越秀地产“星汇系列”三盘、大学小筑、尚轩103等五盘齐推，让大学城楼市赚足了市场的眼光。这个城市“智心”甚至被誉为广州第四个豪宅板块。由此，“大学物业”的概念也逐渐进入广州市民的眼中。不过，专家表示，与牛津、剑桥等世界上著名的大学城相比，广州大学城尚处于“婴儿期”。
近日，越秀地产“星汇系列”三盘、大学小筑、尚轩103等五盘齐推，让大学城楼市赚足了市场的眼光。这个城市“智心”甚至被誉为广州第四个豪宅板块（详见7月27日《信息时报·家周刊》D03版）。由此，“大学物业”的概念也逐渐进入广州市民的眼中。不过，专家表示，与牛津、剑桥等世界上著名的大学城相比，广州大学城尚处于“婴儿期”，其物业价值目前尚未被满估，价格尚未配得上其真正的价值。
物业价值
伦敦大学城：远高于其他城区
广州大学城：与市中心比尚在“低位”
阳光家园的网签数据显示，目前，广州大学城的一手商品房，的成交价格都达到了17000多元/平方米，部分项目的报价甚至达到了3万多元/平方米。大学城的房价高吗？从值来说，算是比较高的。但与天河、越秀等中心区突破4万元/平方米的项目相比，这一价格却依然是出于“低位”。对此，刚刚从英国伦敦考察了牛津、剑桥两所学府回来的合富置业首席市场分析师龙斌表示，广州大学城的物业价格，目前尚未体现其真正的价值。
据龙斌介绍，虽然牛津、剑桥两个大学城区距离伦敦市中心均达到了1.5个的距离，但其周边的物业与伦敦市区同类型物业相比，价格要高出不少。“有在当地住了十几年的华人告诉我们，两大学校附近的物业（联排别墅）售价大多都在40～50万英镑，而伦敦三区、四区（距离市中心约半个）则仅需要20～30万英镑。”
“我觉得广州大学城板块的价格还不能体现出其真正的价值。”龙斌认为，首先，广州大学城仅有10年的发展，真正的历史还没形成；其次，消费者对这类物业的价值认识还处于初步阶段，还不能体会到其作为广州“国际中心城市”支撑点的作用；最后，这个区的建设同样还处于初始阶段，很多的配套还没最终落实到位。“随着广州城市化的不断发展，拥有浓郁学府氛围及优质生态环境的广州大学城，其价值必将得到进一步提升。更何况，这一板块仅有22块居住用地，资源十分稀缺。”
历史价值
伦敦大学城：拥有800多年历史
广州大学城：尚处在“婴儿期”
据悉，伴随伦敦的牛津、剑桥两大学府的发展，各自所形成的“大学城”至今已经有800多年的历史，拥有世界性的影响力。在其数百年的发展历程中，已经很好把历史、建筑、宗教、教育等多种因素地融入到城市的发展当中，打上了非常厚重的历史烙印。
“而广州大学城，毕竟是在10年前才开始规划、建设，时间非常短，在历史沉淀及影响力上跟牛津、剑桥是无法比拟的，广州大学城还处于‘婴儿期’。”不过，龙斌认为，正因为这一片区是新开发的区域，在规划之初采用相当先进的城市规划理念及开发建设方式，在硬件级功能配套上，都很好地与国际接轨，完全不逊色于包括牛津、剑桥在内的世界任何一个大学城区。同时，这里还有“学、研、产”一体化发展的功能定位、有优质的绿色生态环境，即使放眼世界，都是一流的。
“广州属于‘国家中心城市’，这也意味着广州要成为区域的经济中心、文化中心，广州大学城无疑就是其中的重要支撑点。可以说，大学城已经成为了广州的文化、教育名片。这一点，广州大学城与牛津、剑桥相比，性质其实是一样的。”龙斌说。
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居住价值
伦敦：受高端人群推崇 价格稳定
广州：交通便利 更宜做居所
在前不久举办的一场大学城居住价值论坛上，《胡润百富榜》创始人胡润引用了一位美国学者的话：“大学城就是大学及其文化对当地特色起到主流影响作用的城镇或城市。”他表示，正是这种影响，使得世界各地的知名大学城附近房地产价格始终位居“高地”，备受城市中产阶级、上层人士的推崇。龙斌则表示：“正是由于这些区域的居住人群及购买力都较为稳定，即便是在经济不好的时候，两个大学城周边的物业价格浮动也不会太大，但三区、四区这里地方的物业价格就很容易出现跳水。”
广州大学城同样呈现了这一置业趋势。据了解，目前广州大学城各项目已售出的单位，买家多为城市精英阶层，越秀地产的“星汇系列”三盘，更吸引了大批的区内高校教师进行团购。龙斌认为，广州城市中心与大学城之间的时间、空间距离是非常理想的，只有20不到的，交通也更加方便，有高速路、隧道，更有地铁、公交。“这方面牛津和剑桥都是无法比拟的，广州大学城与市中心的互动更亲密，更适合作为居所。”胡润同样表示，广州大学城的自然环境、生活氛围、文化氛围将是豪富未来居住地的选择。
广州大学城
未来之路怎么走？
近年来，国内越来越多的大、中城市纷纷兴建大学城，如北京的中关村，长沙的岳麓山，但规模、最典型的当数广州的大学城。同时，围绕大学城的争议也从未停止过。未来，广州的大学城将朝着什么方向规划呢？豪宅领地？还是面向教师的普通住宅？抑或是一个世外桃园？
高校围绕
可打造“新一代教师宿舍”？
广州大学城近期建设的小谷围岛约17.9平方公里，分为五大校区组团，各组团均由教学区、生活区、资源共享区、组团公共绿地等构成，将入驻中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广东外语外贸大学、广东工业大学、广州大学、广州中医药大学、广东药学院、星海音乐学院、广州美术学院等10所高校，共约14万学生，是华南地区高级人才培训、科学研究和交流的中心。学、研、产一体化发展的城市新区。
暨南大学管理学院教授胡刚认为，大学城本身应该是高等学校集中的地方，应该建适当的住宅，这些住宅为教师与学生提供，并不应该是豪宅。另外，政府应控制大学城的商品房开发，出台相应的政策，不应该完全商品化，不能与大学城这个主题相背离。此外，有地产人士也认为，未来教师的住房问题正是该区域楼市的主要消费力量。开发商没必要舍近求远地吸收其他区域买家。
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环境优越
可打造“世外桃源”？
广州大学城可以称的上是广州的“绿心”，四面环江、超高绿化率，自然生态环境优越，50米限高，55% 绿化率，10%水体面积，人均20平米 公园绿地 ，犹如置身20平方公里超大公园内，高于大夫山的负离子含量。
另外，小谷围岛对外交通干道主要有小谷围中部南北干道、中部快线；内部交通呈现环形放射网络状，主要道路为外环、中环、内环及连接放射线。主干道设计红线宽度60米，次于道设计红线宽度40米。为保持小谷围岛良好的生态环境，广州大学城（小谷围岛）提倡公共交通、自行车和步行交通。
经纬行研究中心高级主任曾英杰认为，大学城更应该是成为一个相对比较高档，而且具备非常浓厚人文气息的区域，类似于世外桃源的氛围。
“地王”辈出
广州豪宅区有了“接班人”？
2009年7月16日与9月20日，越秀地产分别以6.25亿元与4.27亿元夺得大学城四宗住宅用地，楼面地价一举拉高至7671元/平方米，成为当时番禺“地王”。三个月后，越秀地产再度斥资19.5亿元兵不血刃夺得大学城五地块，40的竞拍过程四度刷新番禺区地王记录，番禺区地王价格更拉高至9503元/平方米。当时的地王即将推出，有开发商宣言，大学城即将成为广州下一个豪宅社区。
曾英杰也认为，就目前来看，大学城开发豪宅难度较高。从地块来看，大学城本身是一个封闭的区域，可供开发的地块并不多，而且住宅历史不久，周边多是一些教育配套设施，但不能说这里并不可能发开豪宅，只是目前没有办法成为一个“标杆”。但从长远来看，的确有潜力。
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