[摘要] 日前，以火炉山、凤凰山为起点，经科韵路、海珠生态城至大学城一线的广州第三条城市中轴线规划明确出台，不少业内人士表示，第三中轴线具有较好的生态氛围，被誉为“生态轴”。尤其是大学城所在的小谷围岛，四面环水，绿化率超过55%，区内多个在售楼盘主打高端改善型大户型产品，均价最高达3万元/平方米......
日前，以火炉山、凤凰山为起点，经科韵路、海珠生态城至大学城一线的广州第三条城市中轴线规划明确出台，不少业内人士表示，第三中轴线具有较好的生态氛围，被誉为“生态轴”。尤其是大学城所在的小谷围岛，四面环水，绿化率超过55%，区内多个在售楼盘主打高端改善型大户型产品，均价达3万元/平方米，颇有发展成为广州下一个城央豪宅区的趋势。但多位专家表示，大学城是个教育社区，不应也不必建成豪宅区。
高端大户型凸显居住舒适性
目前，大学城在售楼盘主要有越秀地产“星汇系列”的星汇文华、星汇文瀚、星汇文宇，以及大学小筑、尚轩103五大项目。区内产品供应主打改善型高端买家，供应结构较为单一。除了星汇系列会有少量100平方米左右的中小户型产品之外，各楼盘均以大户型为主，如大学小筑单位为180平方米，而尚轩103更是达到了250平方米左右。
价格方面，据阳光家缘显示，目前大学城在售楼盘中，的毛坯成交价已达1.7万多元/平方米，这还是某楼盘为迎合区内教师团购而给出的大优惠价，一些楼盘均价达到3万元/平方米左右。这一房价，虽不及市中心一些高端楼盘，但相对于6月份番禺区大户型豪宅1.4万多元/平方米的成交均价，已经高出了20%乃至到100%。
记者还了解到，大学城拥有得天独厚的资源优势：4大生态湿地，55%绿化率，31公里生态绿道；4、7号地铁交汇，交通四通八达，离琶洲仅5、珠江新城仅10；省一级中学广大附中，区一级北部小学，三所区一级幼儿园，一站式精英教育体系；另拥有多间五星级标准酒店、广东省中医院、海航YH城、广大商业中心等完善生活配套。被定位为“科、研、产”一体化发展，并拥有广州“智心”之称的大学城，目前已完成的一期工程包括了十所广东省最高校，以及广东科学中心、大学城体育中心、轮滑中心、岭南印象园等。而根据早前的规划，大学城一期所在的小谷围岛，全部仅有22块居住用地，加上50米限高的规定，低密度的规划充分确保了区内的居住舒适性。
近期，广州第三中轴线规划出台，大学城更是成为其中的发展核心之一，使其有成为广州继二沙岛之后成为第二个市中心豪宅区的可能。此外，番禺区今年还将积极推进大学城南岸（大学城二期）发展。届时大学城、大学城南岸、生物岛在内合共73平方公里，将摇身变为集国际科技创新中心、国际科教合作基地、国际科技孵化基地、国际一流人才培养特区、广州新经济增长极和广州科教新城于一体的市一级战略发展平台——“广州国际创新城”。
消费力有限开发豪宅难度大
大学城未来能建成豪宅区么？对此暨南大学管理学院教授胡刚表示，大学城是高等学校集中地，应减少开发商的炒作，对于豪宅需要打压，多建普通住宅；政府应控制大学城的商品房开发，出台相应的政策，不应该完全商品化，应旗帜鲜明地反对建豪宅，还大学城一个鲜明的学术文化主题。地产专家韩世同也指出，大学城是个教育园区，建豪宅区没有必要。若建成富人居住的高端社区，拿学生的居住环境和配套设施作为他们的后花园不合适，对教育本身也是一种讽刺。
方圆地产首席分析师邓浩志则分析表示，大学城的景观资源、生活配套、产品档次等各方面都不具备打造豪宅区的条件。首先，广州的豪宅区二沙岛、滨江东、珠江新城都有稀缺的江景景观；其次大学城只是学生与教职工聚集地，不算最有消费力的群体。再次，大学城的生活配套完全无法和越秀天河等地相比，没有高档餐厅会所，没有名校名医院，没有高档写字楼酒店等等。
经纬行研究中心高级主任曾英杰也表示，目前来看，大学城开发豪宅难度较高。大学城是一个相对封闭的区域，可供开发的地块不多，周边多是一些教育配套设施，加之购买者多是教师、学生等人群，短期内很难建成一个豪宅“标杆”。但从长远来看还是有潜力的。
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广州豪宅区面面观
1富人区二沙岛
位于广州市中心珠江河段上的天然江心绿洲，与越秀、海珠、天河等中心城区都仅一桥之隔，是广州豪宅区，并且一直没有被超越。二沙岛的住宅社区主要有宏城花园(小区网，论坛)、新世界棕榈园、金亚花园(小区网，论坛)等，以别墅及低层 开发为主，居住密度极低。而周边大片的城市绿地，正在开发的体育公园，以及投入使用多年的星海音乐厅、广东美术馆、广东华侨博物馆、岭南会(小区网，论坛)、海心沙体育馆、二沙体育训练基地等殿堂级的科教文艺场馆，更赋予其浓郁的人文居住氛围。交通、环境、生活配套和居住的生活气氛日趋成熟，吸引了大批国内经商人士、外国驻华高级官员、外籍人士和外资公司职员等入住，成为广州最成熟的富人区。
目前，二沙岛已没有一手房产进行开发销售，但该片区的房价依然站在广州的顶端。相关资料显示，2008年前，二沙岛的别墅大多数还徘徊在2万多元/平方米，从2009年开始，宏城花园均价升到10万元/平方米以上，一直升到现在的13万元/平方米以上。去年10月份，区内一套别墅以近1.8亿元的天价成功交易，创下了广州单套房产的纪录。
2豪宅一条街滨江东
智者乐山，富者爱水，滨江沿线向来都是广州的豪宅集中地。早在1994年，海珠半岛花园(小区网，论坛)的上市就揭开了滨江东沿线的豪宅市场的序幕。宽阔的无敌江景，配以中大浓厚的书香气息，造就了广州著名的“豪宅一条街”。金海湾(小区网，论坛)2004年开盘时均价就达1万多元/平方米，到2007年毛坯房每平方米价格已达4.2万元，令业内咂舌。
目前滨江东的一手楼几乎基本售完，只有信达阳光海岸还有少量一手货，价格为4万~5万元/平方米（毛坯）。满堂红滨江东分店店长许国强告诉记者，近两个月滨江东成交的二手均价为3万~3.2万元每平方米，主要楼盘为中心君庭以及海珠半岛花园。据他透露，滨江东的二手楼价每年都保持5%的涨幅，金海湾一套单位近期放盘价为5万元每平方米。近期有调查表示，滨江东某高层住宅小区空置率高达80%。许国强认为，这有可能是高雅湾当时正处于收楼初期，滨江东的楼盘居住者以中大老师和海珠区的老业主为为主，不可能有那么高的空置率。
3CBD珠江新城
上世纪90年代初期，珠江新城还是以农田为主的自然村落，建筑大都比较破旧，环境也脏乱不堪。从1999年至2003年期间，珠江新城明确布局了歌剧院、博物馆、图书馆、少年宫、国际医院等大型公共建筑。2003年后，随着保利大厦、华普广场(小区网，论坛)、富力中心等10余栋甲级写字楼共40多万平方米建筑陆续投入使用，珠江新城商务区效应逐渐形成。短短几年间，珠江新城楼价一路高歌猛进，2010年年底成交了一套单价高达12万元/平方米以上的复式楼，刷新了区域楼价甚至广州楼价的历史。
上个月恒大地产以32967.6元/平方米成功取得珠江新城D4-B2商业地块，刷新了广州土地出让史上楼面地价新纪录后，珠江新城的一手楼价格更加坚挺。其中，天銮作为三家香港上市地产巨擎合力打造的综合体旗舰项目——天汇广场的首期住宅部分，其目前主要在售的是212~488平方米单位，均价约5.2万元/平方米。满堂红战略管理部高级主任肖文晓告诉记者，受限购政策影响，珠江新城的二手楼成交量呈放缓趋势，不过成交价一直居高不下。记者也从中原地产了解到，珠江新城二手豪宅中海观园，一套中层单位日前以1038万元的总价成交，折合单价约4.2万元/平方米。
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