广州市中心区楼市反弹 荔湾白云成交放量

房天下综合整理  2012-05-24 07:49

[摘要] 近期，各地放松调控的消息不断，广州楼市也延续“五一”的强劲势头，成交连续数周出现上升。上周（5月14日-5月20日），以荔湾区和白云区为代表的中心城区成交更是大幅反弹，成交量环比上涨27%和14%，同时越秀、天河两区楼价环比上涨25%、16%。

近期，各地放松调控的消息不断，广州楼市也延续“五一”的强劲势头，成交连续数周出现上升。据房天下数据监控中心统计，2012年5月14日至5月20日，广州十区二县市新建商品房住宅网签2139套，环比之前一周（2338套）跌8.5%，签约面积为246022㎡，环比跌8.4%，平均每套签约面积为115.0㎡，全市网签均价12422元/㎡，环比之前一周（12065元/㎡）升3.0%。截止到5月20日，全市可售未售商品住宅为55086套，环比下调1%。

（新快报）以荔湾区和白云区为代表的中心城区成交更是大幅反弹，成交量环比上涨27%和14%，同时越秀、天河两区楼价环比上涨25%、16%。世联地产预测，广州中心区如天河区、白云区的高端产品未来还将进一步放量，届时价格上涨的压力会进一步放大。而满堂红研究部高级主任肖文晓则认为，目前的楼价上涨属于阶段性波动，接下来楼市成交将呈现缓慢下降的态势，直到国庆前的推货高潮出现。

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成交回升同时楼价也上升

世联地产发布的数据显示，虽然之前广州连续五周成交都呈上升态势，但5月14日-5月20日一周内，广州一手房市场网签量为2131套，环比下降9%，市场成交量有所下跌。但就区域而言，荔湾、南沙、番禺和白云四区，分别环比上升了27%、22%、18%和14%，上升幅度较大。其中，荔湾区受到华林国际誉品、新世界凯粤湾两盘成交放量的拉动。而白云区受到星汇金沙、保利西海岸放量的影响，成交份额加重，区域价格也上升了11%。另外，珠江新城豪宅盘天銮的成交放量也将天河区的价格环比拉升了16%，而三大中心城区楼盘的放量也对全市的均价水平有所拉升。

高价盘拉高中心区成交均价

对于中心区成交反弹的现象，世联地产分析认为，就同比而言，由于2011年中心区高端产品延迟放量，导致这些产品集中在今年二季度入市，拉动了整体成交均价，所以上周广州中心六区成交金额比去年"五一"有大幅增加，涨幅达到39%。

"整合广州一手楼市近15周的状况分析，广州楼市的反弹可分为两个阶段，7-11周是个阶段，市场呈现'量升价跌'的走势，周边区域成交量开始反弹。14-20周正好是第二阶段，市场'量价齐升'，中心六区成交量开始大幅反弹，而第20周（5月14日-5月20日）更是将成交均价推至半年来的峰值。"世联地产研究部人士表示。

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区域：番禺成交连涨6周 越秀两盘发威

进入二季度，番禺区的网签成交量就节节攀升，到上周为止，该区的成交量已经连续上涨6周，上周在全新盘星汇文瀚的强势带动下，更是网签了485套，2012年以来首次超越增城和花都，位居片区成交排行榜位。

数据来源：中指研究院 房天下数据整理 房天下数据监控中心

位于大学城的星汇文瀚是越秀地产即将推出的高端低密度楼盘，还未正式对外发售，但与十所高校联盟的教师提前进行了内部团购，上周一举网签130套，网签均价17000元/平左右，全部为毛坯单位。此外，招商金山谷与房天下合作团购活动并推出了95折优惠，这也直接带动了该盘的成交。

此外，上周广州全市的网签成交量环比跌了8.5%，签约面积环比也下跌了8.4%，但近郊四区仍然成交强势，与之前一周相比下跌并不明显。根据统计，近郊四区（番禺、萝岗、南沙、花都）网签了1133套一手住宅，环比（1149套）下跌1.39%，网签面积131270㎡，环比（131942㎡）下跌0.51%。

虽然广州市的房价一直受到中心六区成交的左右，但其实近郊四区的势力也不可小觑。数据显示，上周近郊四区网签面积占到全市网签面积的53.36%，环比之前一周（49.10%）上涨了近4个百分点。由于中心六区的网签面积占比基本持平，近郊四区对全市的网签均价影响就更为明显。

星汇文瀚虽然是内部团购，毛坯均价17000元/平左右，已经比同区域的大学城楼盘低了很多，但是仍然拉高了番禺区的网签均价近1055元/平；上周网签196套的白云区，网签均价比之前一周高出2390元/平，这得归功于越秀地产旗下的另一个盘——星汇金沙，该盘上周卖出不少别墅单位，整体网签均价高达18121元/平。

数据来源：中指研究院 房天下数据整理 房天下数据监控中心

其实，上周成交好的项目大部分都是“贵价盘”，进入个盘成交榜前十的项目仅有南沙的中惠璧珑湾和龙光天悦、增城的碧桂园凤凰城这三个的网签均价低于10000元/平，全市的均价上涨也就不难理解了。

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房源：上周1176预售房源超7成百平以上

在严厉的楼市调控政策下，不少开发商主打走货速度快、总价较低的小户型单位，满足刚需市场的需求。但转至月，连续三周的高成交量，减缓库存压力，领取预售证的力度骤增的同时，开发商也敢于推出大户型吸引改善族。据房天下数据监控中心统计，上周（5月14日-5月20日）广州十区二市共有10个新建商品房住宅项目获得新房源预售资格，派出11个预售证，批准预售套数为1176套。

而上周新增的1176套房源中，大户型单位远远多于小户型，共888套，占了新增总量的75%。10个获预售证的楼盘中，荔城花园、御湖名邸、汇悦台、汇东国际花园、东湖洲花园、金域蓝湾、星河湾海怡半岛7个楼盘都只推100平以上的大户型单位。别墅盘占了3个，共48套，分别是荔城花园、御湖名邸和金域蓝湾。据了解，金域蓝湾计划在本月推出200平左右的双拼或三拼别墅，而4月开始清尾的，都是138和152平的三至四房大户型，洋房基本清仓，未来将主要是卖别墅。

此外，5月头两周，白云星汇金沙与花都保利高尔夫郡，分别新增52套和763套与预售房源。其中，星汇金沙全部为206、225平的三房两厅别墅。保利高尔夫郡则是有102套230平—470平别墅和661套87—160平的两至五房单位。100平以下的仅有59套。

综合5月预售房源情况，共有1991套新房源抢滩，100平以上小户型仅347套，100平以上的则有1644套，占了总预售房源数的82%，大户型产品储备充足。

上周新建商品房住宅新房源户型面积分布情况（单位：套）

数据来源：阳光家缘 房天下数据监控中心

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分析：楼价会否进一步上涨存争议

（新快报）数据显示，上周全市新批预售的商品房项目共有11个，共计1434套、27.6万平方米，主要在增城、番禺两地，其中天河和白云两区的高端产品放量将增加。世联地产对此预测，在未来供应方面，中心区天河、白云的高端产品将进一步放量，届时价格上涨的压力会进一步放大。

不过，满堂红研究部高级主任肖文晓对此持不同看法，他认为：广州楼价现在大体还是呈下降趋势，成交价的上涨应该是因为部分高档楼盘的推出，其较高的售价拉动了均价上升。另外，他认为中心区楼价上涨与“五一”促销也有关系。开发商通过“五一”促销，卖出与自己预定的销售目标一致甚至是超过预定目标的货量，库存减少，资金压力得到缓解，就会适当升高楼价。

针对市民担心的楼价回升问题，肖文晓指出，在限购、限贷大政策不变的情况下，楼价大幅度上涨是不太可能的。但是，由于市场规律，今年的楼市相对去年会有阶段性的小波动。在成交数量上，肖文晓分析，在未来的几个月，成交数量会出现缓慢回落。到9月或10月，则可能迎来新一波的促销热潮，供应量也会相应提升。

观察：今年广州豪宅价格降幅或较大

（羊城晚报）“商品房价格下行趋势，恐怕还要持续一段时间。值得注意的是，2012年广州豪宅的价格会有较大幅度的下降。”广东省房协理事赵卓文谈到今年广州的豪宅市场，认为其前景并不乐观。

首先，前几年的豪宅价格飙升，属于“假突破”。类似珠江新城望江高层住宅7万-8万元/平方米，荔湾江景单体“豪宅”8万元/平方米，番禺大盘“豪宅”均价突破3.5万元/平方米，这样的价格，超越了楼盘的价值和使用功能。在投资热潮退却后，价格难免回归。其次，2012年整体经济面不佳，高收入群体的收入预期同步下降。第三则是房产税的阴影。按照管理层的部署，广东地区必然有一个城市会被纳入房产税试点。这个影响主要是心理影响。房产税首先打跑的，就是有钱人。

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