[摘要] 楼市的降价，往往是从一手市场传导到二手市场，由于二手业主为个体作战，因而二手的降价相对会滞后两三个月甚至更长的时间。从去年第四季度至今，广州一手住宅市场掀起降价潮，中心区、近郊板块楼盘接二连三的降价，不仅带旺了一手住宅的成交，令金沙洲、海珠区一二手楼价倒挂现象加剧
降价25%！中心区物业割肉成交
业主一降价
马上有成交
变化 1
大房企旗下一手住宅楼盘降价引发抢购潮，已开始渐渐影响二手楼市。近日，中介行的成交中出现中心区物业降价25%的成交个案，尽管这样的让利幅度在目前的二手市场尚属少数，不过议价空间在增大、肯降价的业主也在增加。在中介行的成交个案里，有七八成的盘源属于降价成交。
中心区物业降价超两成
近期一手楼盘大力促销，对二手市场形成了一定的冲击波，用经纪的话来说，便是“一手楼已经处于下降通道，这是老百姓都看得到的事实，所以业主的心态也有一些变化，不会过于抗拒讲价了”。
业主心态有松动，买家便有了入市的兴趣。近日，中原地产青龙坊分行成交了越秀区金地大厦一套111平方米的三房单位，业主最初的放盘价为240万元，最终成交价为180万元。该分行营业经理介绍：“该物业为业主急售性质，遇到有心买房的买家，经过几次议价后，便愿意接受降低25%的售价成交。”
此前不久，该公司远景分行也促成了白云骏景花园一套107平方米三房单位的成交，成交总价为136.8万元，比业主放盘价的185万元也便宜了约25%。该分行经理介绍，业主本身有换房需求，希望“卖一”，所以比较能接受眼前降价的形势。
上述成交个案，都属于中心城区的物业，算是近期让利空间较大的典型个案。
七八成盘源属降价成交
从目前行情看，二手市场中愿意降价的业主在增加，让利空间也在扩大。
合富置业近期发布的成交报告显示，广州全市十区中，白云、番禺、荔湾芳村片区等区域的楼价跌幅较大，主要是因为降价成交的物业在增加。“例如在供应量较足的白云区，其二手交投以需求迫切的首次置业者居多，降价物业才会受到市场追捧，以致该区二手楼价持续走低。例如岭南新世界的物业，近月的成交价仅为1.1万元/平方米，比之前下降了10%左右”，合富置业市场部高级主任梁燕明介绍，“再比如之前售价为1.5万元/平方米左右的番禺区珊瑚湾畔，近期便有业主以约1.2万元/平方米的价钱成交，让利幅度为20%”。
满堂红的成交数据同样能看出业主让价的新趋势。该行研究部高级主任肖文晓介绍，近期该行成交的物业，降价成交的盘源占了七八成，“不降价便难有成交，对二手业主来说，在一手楼价已经调整的情况下，继续在价格上僵持下去已经没有意义，理性的选择是‘随行就市，合理定价’，事实证明这是正确的。比如海珠区金碧花园金诚三街的单位，之前要卖1.6万元/平方米，现在1.4万元/平方米就能成交，降价13%”。据介绍，在满堂红的二手住宅成交中，去年10月份的议价空间是下降5.3%，到去年12月份的议价空间是下降6.8%，“今年2月份更达到降价7.2%，相信议价空间还会继续扩大”。
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新盘降价急 一二手倒挂严重
变化2
金沙洲：二手价比一手贵两成
去年下半年，金沙洲板块一手住宅楼盘开始降价，一二手楼价开始出现倒挂现象。随着近期金沙洲多个一手楼盘降价促销，一二手楼价倒挂的现象更加明显。
业内人士介绍，由于金沙洲板块二手物业的房产证大多未满5年，交易税费较高，加上业主不肯轻易降价，所以二手楼的售价比一手楼贵一两成是很正常的事。
二手单价普遍超万元
“79平方米118万元”、“95平方米145万元”、“102平方米148万元”……在金域蓝湾裙楼商铺的中介地铺里，随处可见这样的放盘信息。粗略计算一下，这些物业的放盘价起码也要1.4万元/平方米甚至高至1.6万元/平方米。方圆物业的经纪阿佳介绍，目前金域蓝湾的二手放盘价普遍在1.5万-1.6万元/平方米，如果是业主急售的，个别单位1.4万多元/平方米也能成交，“不过这个价位的极少，你若想找1.3万元/平方米的二手房，我可以毫不犹豫地告诉你———没有”。
在另一个已有较高入住率的大盘中海金沙湾内，也聚集了大量的二手盘源，裙楼商铺里隔几米便可见一家地铺。合富置业经纪介绍，目前中海金沙湾的二手售价在1.2万-1.5万元/平方米的幅度，但成交物业的售价一般在1.2万-1.3万元/平方米。“近期有一套A区业主急售的两房单位，中楼层，售价不到1.1万元/平方米，算是的了”，金湾房产的经纪李先生告诉记者。
此外，金沙洲板块二手成交较活跃的还有四季花城和城西花园两盘，除城西花园部分15年楼龄的单位能以“9字头”成交外，其余二手盘源的售价都超过1万元/平方米。
二手价比一手贵两成
这样的二手报价原本已经不低，加上各种税费后的最终成交价就更高了。据介绍，金域蓝湾、中海金沙湾等多个楼盘二手房的房产证尚未满5年，意味着买家“被承担着5.5%的营业税”，加上中介2%左右的和契税等费用，在报价的基础上还要加上约10%才是总费用，如此算来，最终的成交价，二手房比一手房贵20%并不少见。
金湾房产经纪李先生告诉记者：“从2010年开始，这里的一二手房价就已经倒挂了，不过当时楼价还处于上升期，倒挂现象还不是很明显，二手房还能卖出去。但现在一手楼价处于下降期，金沙洲一手住宅的降价幅度从10%-20%的都有，本来二手业主跟风降价就慢，且降幅又只有约5%，导致倒挂现象更加严重，最近一个多月基本没有成交了，大家都手楼去了。”
满堂红金域蓝湾分店经纪张先生同样苦叹：“现在金沙洲板块只有少数业主肯降价，但实收价加税费，总价比一手楼还是要贵。我们这几个月只有做租赁生意，买卖基本为零。”
据了解，近期金沙洲一手楼降价力度较大，例如中海金沙湾近期推出“9字头”的单位，不少大户型单位的售价也是万元出头；金域蓝湾近期也推出“100万元起的两房、130万元起的三房”，售价为1.3万元/平方米左右，比同盘的二手房价还要低。（陈玉霞）
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反常： 海珠区二手价竟贵2000元/平方米
海珠区是去年年底以来在中心区推出新盘数量的区域，这些全新盘在“寒冬期”入市，定价上没有包袱，因此出现多个楼盘开盘价“跳水”的现象。随着一手房价持续走低，二手房没有同步降价，一二手倒挂现象进一步加剧。
今年1月份，位于海珠区市二宫板块的佳兆业君汇上品全新开盘，折后均价为2.1万-2.2万元/平方米，价为1.7万元/平方米起。进入3月份，只剩下B栋有少量两房户型，均为西南朝向，集中在低层和高层，另外三房户型有较多选择；优惠方面，购房总价优惠6.8万元，一次性付款9.3折，按揭9.6折。同一区域的另一新盘力迅时光里，仅今年元旦开盘时有额外9.7折，加上开盘折扣9.8折、按揭付款9.6折等折扣，折后均价约为2.3万元/平方米，部分单位折后均价1.85万元/平方米起。两者均带有价值3000元/平方米的装修。
这两个楼盘的定价，与周边二手房价相比，出现严重的一二手倒挂现象。记者走访附近的中介地铺，发现力迅时光里旁边的海逸花园的二手均价为1.9万元/平方米左右，一些靓户型业主叫价超过2万元/平方米，一套二期高层的63平方米两房单位，放盘价为135万元，均价约2.1万元/平方米。记者提及周边一手楼盘的售价低至1.7万-1.8万元/平方米，中介经纪表示“一手新盘如此低价销售，让我们很难做”。而产品素质更高的中海名都和兰亭颖园的二手均价都在2.2万元/平方米。（赵亚洲）
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在商家促销、多地调控政策微调等多重影响下，广州一手住宅市场连续五周成交量上升。而在二手市场，多家中介均反映近期看楼者开始增多，2月份的成交量比跌至“冰点”的1月份增加了一倍或以上。业内人士认为，春节后至今，广州二手市场的人气和成交均有回升，确实可以说是“开年的新局面”，该新局面的形成，与越来越多的二手业主愿意降价紧密关联。
楼市的降价，往往是从一手市场传导到二手市场，由于二手业主为个体作战，因而二手的降价相对会滞后两三个月甚至更长的时间。从去年第四季度至今，广州一手住宅市场掀起降价潮，中心区、近郊板块楼盘接二连三的降价，不仅带旺了一手住宅的成交，令金沙洲、海珠区一二手楼价倒挂现象加剧，也吸引了越来越多的二手意向买家重新出动看楼。
同时，一手楼的降价也给二手业主带来不同程度的影响，“很多业主都清楚现在的楼价行情，有更多的业主愿意降价卖楼，我们行里，降价成交的比例占了七八成”，满堂红研究部高级主任肖文晓说。记者在不少中介地铺中了解到，从去年年底至今，二手住宅的议价空间逐步加大，市中心区甚至出现了降价25%的成交个案，番禺等外围区域放盘价主动下降1000元/平方米的业主也不在少数。
二手楼市后市如何？多位业内人士均表示“未来成交仍不乐观，降价趋势有望加大”。
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