[摘要] 一手楼交易市场中，合同约定以套内建筑面积为计价面积的情形越来越普遍。开发商青睐于这种计价模式原因之一是套内建筑面积变化的可能性极小。即使开发商在建设时期对规划进行调整，减少原来的公摊面积以盖更多楼，也不会对前期签订的合同产生大的影响，即不需要义务建筑面积减少而退钱。
公摊面积缩水 开发商应付违约金
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[案情]
2009年5月10日，陈某与某开发商签订商品房买卖合同。双方约定：该开发商将其开发的长兴路299号某商品房预售给陈某。建筑面积共54.69平方米，其中，套内建筑面积47.19平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积7.5平方米。按套内建筑面积计价，单价31283元/㎡。合同签订后，陈某按约定支付了购房款，开发商按约定交付了房屋，交付的房屋经产权登记机关确认，房屋实际建筑面积为49.47平方米，套内建筑面积47.2平方米。即实际的公共部位与共用房屋分摊面积仅为2.27平方米，比合同约定的少5.23平方米。
陈某认为，交付的房屋公摊建筑面积减少，已构成违约，开发商应退还其购房款141173.18元。
开发商则否认其存在违约情形，理由有：一，合同第五条已经明确约定：以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，实测计价面积比合同约定计价面积还多出0.01㎡。根据合同约定面积误差比值在0.6%以内的买卖双方不作任何补偿，而对公摊面积的差异则不负责赔偿；二，出现公摊面积差异原因在于测绘所对设计图纸的认识不一致造成的，并非开发商的责任，因此无需承担任何违约责任。
[一审法院]
一审法院认为：合同约定案涉商铺的公摊面积为7.5平方米，而实际的公摊面积为2.27平方米，并不符合合同约定，认定被告的行为已经构成违约，据此应承担相应的违约责任,被告应补偿原告所购商铺公摊面积差异款141173.18元。
[律师评析]
本案中，开发商交付的房屋不符合合同约定是确定的，根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。公摊面积的减少不是不可抗力的事由，因此，开发商对此是否承担责任就应看合同是否有对公摊面积减少可以免责的条款。由于合同是以套内建筑面积为计价面积，合同内也是约定了计价面积出现变化时的处理方法，并没有约定公摊面积减少时开发商可以免责。因此，开发商以合同第五条的面积差异作为抗辩理由是不成立的。另外，针对开发商提出的第二个抗辩理由错在测绘所更是不可采纳。因为在这个商品房买卖合同中，合同当事人只有陈某与开发商，测绘所并非合同当事人。该合同产生的权利义务关系也只应当是由原、被告各自承担。即违约责任只能原被告之间发生，合同关系以外的人（测绘所）不负违约责任。因此，即使被告与测绘所之间存在测绘委托或其他关系，也只应当由被告与测绘所自行解决，与本案根本不是同一个法律关系。测绘所是否存在过错根本不能成为被告免责事由。
[律师提醒]
一手楼交易市场中，合同约定以套内建筑面积为计价面积的情形越来越普遍。开发商青睐于这种计价模式原因之一是套内建筑面积变化的可能性极小。即使开发商在建设时期对规划进行调整，减少原来的公摊面积以盖更多楼，也不会对前期签订的合同产生大的影响，即不需要义务建筑面积减少而退钱。正是在这种利益推动下，一些业主在收楼时发现套内建筑面积不变，可公摊面积却缩水不少。但由于认为公摊面积减少看似没有影响使用，所以业主维权积极性不高。
任何一个楼盘无论其套内建筑还是公摊面积，其成本都是由业主承担的。合同虽约定以套内建筑面积计价，但实际上开发商早已将公摊面积的建筑成本计算其中。公摊面积的缩水使业主多付了房款，但却减少可活动的公共空间。另外，在二手房房屋交易中，总建筑面积同样决定性影响房屋（尤其是商铺）的交付价值，开发商交付的房屋公摊面积比合同约定大幅减少，已实际上对业主造成了极大损失。
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