[摘要] 薛琳表示，即将过去的2011年，楼市调控效果已经开始显现。根据100个城市今年1月到10月的价格变化状况统计来看，今年9月至11月全国出现3个月的环比下降，特别是十大城市到11月的时候出现了全线的下调。三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市的涨幅比较接近。
编者按：2011年12月14日16：00，2011-2012中国房地产形势（广州站）报告会暨客户答谢会在喜来登酒店隆重举行，地产大腕、业内专家、投资方等数千名房地产界人士齐聚一堂，共享这一年度盛事！晚会不仅是一年一度的博客颁奖盛典，现场更有围绕房地产走势的思想交锋，业内精英们深入剖析2011市场动态，探讨房地产发展形势及企业应对策略，引发一场智慧火花的激烈碰撞。
中指研究院广州公司总经理薛琳在会议上与大家一起分享了中国房地产市场2011年的形势分析及2012年的展望。
2011调控效果凸显一线城市价量齐跌
她表示，即将过去的2011年，楼市调控效果已经开始显现。根据100个城市今年1月到10月的价格变化状况统计来看，今年9月至11月出现3个月的环比下降，特别是十大城市到11月的时候出现了全线的下调。三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市的涨幅比较接近。
2011年限购的城市非常多，非限购城市的涨幅明显高于限购城市。这一轮的价格变动是从一些主要的项目，特别是品牌企业的项目开始，在主要的城市从郊区打折开始。由于这些项目影响力的带动，使得周边的诚实的价格也有所下调。
“我们一直认为二手房相对于新房来说比较敏感，他也是价格方面比较有前瞻性的指标，我们可以看到主要城市二手忙的价格自9月份以来持续下降，特别是11月份，100个城市总体价格的跌幅大于新房市场。”她表示，从成交来看今年以来主要的城市成交量都在减少，一线城市成交量低于2008年的位，二三线城市略好于2008年。
一线城市的成交量也在持续的下行，总体来说是低于2008年底，北京的降幅是的，广州的降幅较2008年来说略有低。 三线城市普遍处于今年较高的水平，但是佛山受影响比较大一些，总体来说一二线城市影响比较大，三线城市普遍好于2008年。
数据显示，1-10月份主要城市二手房成交量下降34%，8-11月平均降幅40%以上，11月份达到57.5%，二手房市场相对于一手房影响更大一些。
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纵观品牌企业的表现，从品牌企业的数据可以看到，1-10月份主要企业销售额总体还是在增长的，这种增长主要是上半年的贡献，在9、10、11月的销售额和销售面积都同比出现了下降，比如说万科10月份销售额同比下降了33%，保利下降39%，恒大相对于去年10月份没有太大的变化，其他几乎全部都在下调，绿城超过了60%，1-10月份大品牌总体来说除了绿城之外总体销售额有所增长，这一轮大企业的总体来说，销售业绩到今年年底问题不大，略有增长，在2010年比较大的基数上有20%-30%的市场，这个业绩对今年的市场来说还是不错的。
销控比接近2008年的点
从城市的供应量来说，主要的供应量和去年是持平，甚至是略有增长。由于供应量没有减少，甚至在增加，而成交量在减少，所以销控比接近2008年的点。
再看大城市的经济指标，1-11月销售面积和销售额同比增长8.5%和16%，值得注意的是继续10月以来，年内连续两个月销售额和销售面积同比和环比都出现了下降。
从房地产开发投资来看，开发投资增速仍处于历史的高位水平，1-11月增长29%，这个是高于历史平均24%的还是属于一个高位。
从开工和新开工面积，房地产新开工面积1-11月份同比增长25%，去年新开工面积不到20%，所以今年新开工累计增长也是高于去年，但是增速比1-10月份下降了3.2个百分点，增速11月份出现了明显的下降，但是施工率还是较高。
虽然整体的市场没有下降，是由于商业楼的城建，商业成交面积今年增加了18%，值得注意的是今年1-11月份土地的平均溢价水平是13%，去年这个数字是33%，2009年是50%，可以看出土地市场出现了溢价率的下降。
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全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力
通过对全年市场的总结，结合对未来市场的预盼，可以感觉到中国房地产市场不是纯粹的市场供给需求的影响，更主要的是受经济形势和政策的影响，但是从经济学界来说CPI也得到了控制，甚至根据的数据有一定的回落。今年GDP仍然处于比较高的水平，而财政收入的增长也处于一个高位，跟房地产关联的中央政府的收入也并没有减少，地方政府虽然有一些压力，可是相对于2008年没有恶化，对于房地产来说投资额仍然在高位，过去实行房地产税的城市也没有受到很大的影响。
基于上述原因，中央政府调控的决心不大会动摇，在今年的几次经济会议或者是国务院常务会议或者是温总理发表的讲话，包括中共中央政治局会议上政府都要强调2012年调控的决心非常坚定，房地产的调控不会动摇。
“调控的决心大家可以感受到，但是我们还是看到一线生机就是货币政策，我们认为对房地产市场影响最显著的是货币政策，这一轮大家觉得影响不是很明显，主要是限购和限贷，仅仅是先限购对市场影响很大，但是我们认为如果限贷放松了，那么我们的市场会很快的回来。 ”薛琳说到，近期银行准备金率也出现了微调，货币政策会由偏紧逐步转向放松。当刺激政策稍有放松时，房地产市场1、2个季度会有一定的效应出现，市场便会出现反弹。
薛琳表示，根据中国房地产中长期动态模型初步预测，2012年全年，商品房销售面积将比2011年下降3.5%-4%，销售均价下跌1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业的资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。
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广州市场全市的总体成交量和均价是略有下降，但是下半年的成交量的下降比较明显，随着成交量的下滑，销售均价在近四个月持续下行，广州住宅价格指数10月开始出现了微调。从区域角度来看，2011年天河、海珠、像广州的中心城区由于土地和调控的影响成交量下降比较大，增城、花都郊区成交量上升，从项目来看，广州也和大部分城市一样，很多企业都采取以价换量的策略，当然这个在不同的项目有不同的市场表现。
二手房成交量接近2008年底，甚至是2009年初的水平，成交量陷入低迷的状态，大家观望的情绪比较大，二手房从区域来说，老区域有一些上升，其他的区域普遍下降，但是幅度不是很大。从价格来说，广州二手房价格总体维持稳定，2011年二手房价格降幅远没有达到2008年的程度。
从目前来讲虽然房地产价格比较高，但是从中国经济的发展和未来中国大市场来讲，我们觉得价格仍然是有空间的，所以对在座房地产的企业或者是相关联的企业还是有广阔的市场和前途的。
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