[摘要] 地产行业的任何一个反响都牵动着无数人的神经。这一波限购令台州冲在了第一线，二、三线城市的限购风暴或接踵而至。此时即将谢幕的房企中报格外引人关注，虽然万科、保利等大型房企的整体业绩仍然保持快速增长势头，但二、三线城市的中小房企却已经出现颓势，行业分化迹象逐渐显现。
房地产行业的任何一个反响都牵动着无数人的神经。这一波限购令台州冲在了线，二、三线城市的限购风暴或接踵而至。此时即将谢幕的房企中报格外引人关注，虽然万科、保利等大型房企的整体业绩仍然保持快速增长势头，但二、三线城市的中小房企却已经出现颓势，行业分化迹象逐渐显现。
可以预期的是，地产政策调控的深入将继续拉大上市房企之间的差距，业内不少人士已经开始讨论中小房企的出路问题。大型房企进军商业地产，中小房企“有矿至上”，房企集体“出走”房产业，已经成为经营受困下的无奈之举。
强烈反差：一线房企逆流成长
在楼市宏观调控层层加码的大背景下，几乎所有的市场目光都集中向上市房企的各季财报，看看他们何时会撑不住。然而，各上市房企今年的中报却不由令人失望，在重重压力下，房地产的江湖却上演了“大鱼吃小鱼”的戏码。
以万科、恒大、中海为代表的性大型房企似乎未受调控影响，这些地产龙头的业绩反而逆市大增。从“招保万金”四大龙头房企中报来看，这四家房企上半年的营业收入总额达到484.31亿元，相比去年同期的437.37亿元增长了9.69%；归属于上市公司股东的净利润达到77.19亿元，同比增长14.94%。从四大龙头房企上半年的情况来看，保利地产可以说是独占鳌头，公司上半年营业收入和净利润分别同比增长35.09%和71.74%；而金地集团则成为了大集团中的“叛逆分子”，其上半年营业收入和净利润分别同比下降了-41.00%和-61.05%，几乎是性大型房企表现最差的一员。
与此同时，在港上市的性规模房企，其中报业绩也有不俗表现。碧桂园前6个月共实现总收入约人民币156亿元、净利润29亿元，同比分别增长32.9%和62.8%；雅居乐净利润为25.77亿元，同比上升97.9%；而恒大和中海虽然暂未公布中报，但销售额同比均实现了大涨。
有人得意，也有人失意。在目前已公布中报的115家上市房企中，48家业绩同比下降。其中40家下降幅度在20%以上，13家房企业绩更是下滑1倍以上。在一线房企逆流成长之时，区域性上市房企受政策调控的影响正在显现，中小型开发商首当其冲。从区域性中小房企的中报来看，可结转收入的项目减少，几乎是所有房企面对的共同问题。除此之外，还有几十家二、三线房企出现了亏损的情况。
值得注意的是，有30家房企出现了营业总收入和净利润同比双双下滑的迹象。从过往数据来看，上市房企业绩经常有营收或净利润单项指标下降的现象。市场分析认为，如果营收和净利润两项指标同时出现下降，则表明当前楼市现状对于开发商产生了巨大冲击，从而引发房企业绩倒退。
调控深化：中小房企或降价求存
新一轮限购令已经展开，可以预期的是，地产政策调控的深入将继续拉大上市房企之间的差距，业内不少人士已经开始讨论中小房企的出路问题。而从上半年同期存货的增长情况看，上市房企面临的资金压力也开始增大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。
从已公布中报来看，115家上市房企目前经营活动产生的现金流量净额合计为-407.11亿元，相比去年同期的-852.11亿元，似乎情况有所好转。但这只是表象，由于金地集团、招商地产等大型房企并不缺钱，导致行业整体情况看似并不严重。但从具体公司来看，有80家上市房企的现金流同比大降，其中鼎立股份和荣丰控股降幅更达10倍以上。
与此同时，各大城市库存压力创新高，115家上市房企今年上半年的库存量达到了1.17万亿元，相比去年同期的8334亿元，大增41%。相比龙头企业，中小房地产企业的库存压力更甚，占到了总库存量的六成多。
而这种现状，从宏观经济的大环境上，并没有看到改善的迹象。对于下半年的楼市调控，包括央行、银监会等部委均已表态不会放松。近日外汇管理局也下发通知，明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。这意味着，自今年初以来，上市房企通过在海外发债、信托担保等形式掀起的海外融资潮开始被叫停。比较一致的预期是，楼市调控政策短期内是不可能放松的，而房企重组和再融资开闸短期内也基本无望。
在各大上市房企的中报中，均流露出对资金问题的担忧，甚至提出风险警示。“调控政策趋严不放松”也成为上市房企对市场走势的普遍判断。北京城建和嘉凯城的中报在阐述未来经营中的问题和困难时，均提到由于受到政策调控影响，公司定向增发工作未能具体实施，银行收缩房地产企业贷款导致公司融资成本增加。
在这种情况下，分析人士认为，二、三线城市限购政策的落实，势必会对房企下半年的销售业绩和资金状况造成冲击，尤其是实力较弱的中小房企。因此中小房企大面积“以价换量”的可能性较大，今年三季度后，中小房企的楼盘项目或将率先出现实质性降价。
与此相对的是，大型房企更加注重销售环节。万科表示，下半年将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。招商地产也表示，下半年将通过狠抓尾盘销售、在售项目销售、新项目开盘、签约率和回款等促进资金快速回笼。
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