[摘要] 4月19日,上市公司ST国药(600421)公告称,将申请利用公司位于武汉市东湖开发区的20亩土地用于公共租赁住房建设。这已是一个多月以来第二家宣布进军保障房的上市公司。
一则上市公司的公告,再次将公租房建设及其盈利模式之争置于人们的视线范围之内。
4月19日,上市公司ST国药(600421)公告称,将申请利用公司位于武汉市东湖开发区的20亩土地用于公共租赁住房建设。这已是一个多月以来第二家宣布进军保障房的上市公司。上月初,贵州上市公司中天城投(000540)与贵州省签订了200亿元保障房项目投资框架协议。这也是目前国内房地产企业公开与政府签署的一笔保障房投资协议。
根据中央政府安排,2011年我国将安排建设各类保障房1000万套。根据相关机构的测算,按照每套保障性住房平均13万元的造价计算,2011年建设1000万套保障性住房需要投资1.3万亿元左右。这1.3万亿元的资金中地方政府将投资4000亿元,约8000亿元需要社会各方力量解决,如何解决这8000亿元的资金缺口已经成为困扰保障房建设的一大难题。
业内人士分析,从保障房的分类来看,由于经济适用房、双限房、棚户区改造等以销售为主的保障房,能够获得稳定的现金流,因此资金来源相对比较容易解决,而租赁类保障性住房由于回款周期较长等因素,成为银行等金融机构回避的对象,因此租赁类保障性住房的建设资金来源更是成为“难点之中的难点”。
【难题】公租房盈利模式难寻
公租房面临的问题就在于产权的退出和资产的流转问题。目前相关政策对于公租房产权流转的规定并不明晰,如果只能作为固定资产持有,不能流通,相关各方的参与热情都不会高。
金沙洲,位于广州西部与佛山交界处,是广佛同城的重要枢纽。在这里矗立着一座外圆内方宛如客家围屋的建筑。这个看起来标新立异的客家围屋式“土楼”,就是广州市企业试验公租房项目——万汇楼。
2006年11月,由万科投资的万汇楼破土动工,广州万汇楼也成为国内房地产企业参与保障房建设的案例。然而万汇楼的运作模式似乎并不成功,万科在万汇楼项目上包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元,其中1500万元是万科的专项费用,而对于其余的3124万元,万科总裁郁亮此前在接受媒体采访时表示,不算利息,万科需要57年才能收回成本。
如果采用万科的经营模式,大多数房地产开发商或许只能对保障房望而却步。而根据ST国药和中天城投的公告,这两家上市公司在进军保障房领域初期都不约而同地将目标锁定在公租房这块最难啃的骨头上,这是否预示着目前这两家上市公司已经在公租房领域找到了合适的盈利模式了呢?
“万科的项目不能作为一个典范,如果拿万汇楼的项目来衡量公租房的将会是一个误导。”中天城投董秘李俊向本报记者表示。与万科的万汇楼项目位置位于城市郊区不同,中天城投此次将公租房项目的地址选择在贵阳市中心地带,首批公租房项目在贵阳市一环和二环之间,位置较好。
“在市中心有几个好处。”李俊表示。首先,与偏僻地带相比,在人群比较密集的位置建公租房,政府比较好配套,便于管理,这样管理配套方面的成本相应会降低。其次,从租金上,中心地带的租金也会贵一些,根据中天城投目前与贵阳市政府达成的协议,公租房的租金拟设定在同等地段租金水平的70%。
而相比于万科的万汇楼项目,中天城投在贵阳市的项目成本要低廉许多。由于中天城投的项目启动之时,包括财政部、国家税务总局已经出台了关于公租房项目的优惠政策,公租房项目的房产税、营业税是全免的。“5%的营业税,12%的房产税都可以免掉,再加上市政配套及附加,这样一来,公租房的成本就会小很多。”李俊表示。
此外,在公租房项目上,目前政府也鼓励金融机构给予相应的支持。据李俊透露,在银行信贷方面,根据公司目前与国家开发银行的初步接触,国开行愿意在基准利率的基础上下浮10%。根据各方面的综合测算,李俊认为公租房项目是也可以有的。此外,在配建公租房的同时,公司会在同一地带开发商业房产,商业房产用于销售的利润较高,可以弥补公租房不足的缺憾。
“这样的模式可以作为一个尝试,但肯定不会很理想,也不具有普适性的意义。”某房地产业著名专家表示。
李俊坦言,目前中天城投也只是想先做一些尝试,尽快建立机制。而说到底,公租房面临的问题就在于产权的退出和资产的流转问题,目前相关政策对于公租房的产权流转的规定并不明晰,“如果只能作为固定资产持有,不能流通,谁都不会愿意持有。”
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
