[摘要] 从去年10月份以来，增城楼市的角色有了大转变：、楼价大幅上升。如果单看近几个月时间的表现，增城当仁不让成了广州楼市的主角，媳妇终于熬成了婆婆。
增城
很长时间以来，增城楼市就是“陪太子读书”的角色，其楼价，也在不温不火、不尴不尬中沉浮。
从去年10月份以来，增城楼市的角色有了大转变：、楼价大幅上升。如果单看近几个月时间的表现，增城当仁不让成了广州楼市的主角，媳妇终于熬成了婆婆。
对广州人来说，增城楼市看新塘，新塘楼市还看碧桂园凤凰城。去年10月份之前，碧桂园凤凰城主推的洋房产品还是“左邻右里”。当时，打电话或者到现场咨询销售人员，得到的答案是“左邻”均价为7000-8000元/平方米；“右里”均价为6500-7500元/平方米，均带装修。而从阳光家缘的统计数据来看，销售人员所言并没有太过离谱：10月24日，“左邻”签约均价为7304元/平方米；“右里”为6462元/平方米。可以说，当时新塘洋房的售价多数就是“6字头”、“7字头”。
去年10月份，碧桂园凤凰城推出“26峰”，情况便有所不同，该盘洋房价格冲至前所未有的高位：毛坯售价9000多元/平方米，带装修售价1.1万元/平方米左右。而到了去年11月份，凤凰城“凤天苑”（也就是“26峰”）三个预售证的网签均价分别为9647元/平方米、10307元/平方米、13655元/平方米。至今年3月份，其网签均价还在上升之中。历经多年开发之后，碧桂园凤凰城的洋房售价终于突破了万元大关。其实，除了洋房售价外，碧桂园凤凰城美墅的售价也在上升，只是由于货量相对较小，市场关注度没那么高而已。
碧桂园凤凰城的走势，其实基本是新塘楼价的走势。新塘新世界去年9月份的网签均价仅为7000多元/平方米，最近均价达到了9343元/平方米。而去年底发售的合景誉山国际，首推的洋房售价就在万元/平方米以上，今年3月中旬的网签均价为10805元/平方米。有开发商表示，新塘洋房如今的售价要么就在万元以上，要么也无限逼近万元大关。
一叶知秋，从新塘楼价的走势，其实已经可以掌握增城楼价近几个月的走势。去年10月份，增城一手住宅网签均价为6553元/平方米；到了去年12月，均价升至7851元/平方米；今年3月份，这一均价变成了8681元/平方米。
回看增城楼价的快速增长，其实是从去年10月广州十区限购之后开始。十区的“限购”与增城的“”，极大地刺激了增城楼价的飙升。但如果将增城楼价的快速上涨全部归结于“”，似乎也有失偏颇。在广州新的发展规划中，增城从原来的组团升格为和番禺、南沙、萝岗等并列的六大副城区之一，新塘成为卫星城，规划两条地铁线与广州主城区相连以及广州中新知识城的打造等等，都在夯实增城楼价上涨的基础。而“”，则是增城楼价飙升的导火索。
“”或促成“黄金月”
在增城落地细则中没有提及“限购”之后，增城部分开发商连呼“这就很好”、“这就很好”……
“很好”之后会否在4月份加大推货量？开发商的答案却多数是否定的。这并非他们不想趁着“”这个利好多推一些货，而是“实在没有什么货可推”。有楼盘负责人很无奈，即使已经加快了工程进度，“但看来在4月份推出新货的可能性不大，只好看5月份能不能有一批新单位推出来”。因此，4月份，增城虽然也会有不少楼盘推出新货，但每个楼盘的供应量都不会太大，整体货量与往年4月有一定的差距。
正因为货量不多而又，增城4月份推出的新货可能都会比较抢手，甚至存货也会赢得较多青睐，有货可卖的开发商或许都能“收金”。
货量不多，优惠减少？
很长一段时间以来，增城都是广州一手住宅市场的供应大户。特别在一些重要的销售节点，增城楼盘新货都会集中放量，其新增供应总量在广州中总是数一数二。去年4月份，天河及东部的新货共有2000套左右，其中增城就占七八成。
今年4月，增城的新货供应力度会有所减弱，新增供应总量预计只有千套左右，这在一些供应大户中表现尤为明显。例如碧桂园凤凰城，以消化存货为主，新货预计只有近百套；新塘新世界整个4月份甚至“五一”都不会有新货供应；推货不久的保利东江首府，楼盘有关负责人也一直表示“能推的货不多”。
新货为何难以放量？一个重要的原因就是持续发力后的短暂后继乏力。自去年10月份以来，广州十区限购，将大量购买力挤出到“”的增城、从化 ，旺销之下，楼盘推货热情一直高涨，黄金月的新货自然有所减少。
4月份，增城不仅新货不多，甚至因为，优惠也可能会减少。至少在现阶段，碧桂园凤凰城8.5折的团购优惠是没有了。其他一些开发商，因为“”也变得更加乐观，虽然还没有明确说会减少优惠，但表示“会根据市场情况调整，如果市场好，优惠的幅度不会太大”。
信心较足，期望收金
货量少、，增城多数商家对4月份的销售充满信心。新塘新世界有关负责人表示，今年以来，新塘一带的楼盘销售情况一直都很好，新塘现在很多楼盘广州十区买家占比达到六七成，现在又，“估计来自广州的买家会更多”。保利东江首府的有关负责人则直接表示，4月份楼盘会有一次较大的公开发售仪式，“到时楼盘的签约速度会更快”。
其实，最近一年时间以来，增城楼盘，特别是新塘一带的洋房产品虽然在不断升级，主流户型面积也在增大，但总体而言，还是以首次置业或者小房换大房的刚性需求为主。而刚性需求，在目前的市场状况下，依然保持着很高的活跃度。再说，增城楼价近期虽然已经有了较大幅度的上升，不少洋房的售价已达到万元水平，但相对于邻近天河区动辄两三万元/平方米的售价来说，还是要便宜近半，对于那些被高楼价挤出的购买力，还是大有吸引力的。
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金沙洲
文/羊城晚报记者 陈玉霞
金沙洲曾经有楼盘打出“到珠江上游，淘金去”的广告语，那个时候很多人还以为这仅仅是噱头而已，此时回望，金沙洲确实让许多人淘了不少金。查阅历史数据可以发现，2004年，金沙洲大型商品房万科四季花城 开盘时，其均价只是4200元/平方米，如今其普通洋房的二手价已达1万-1.3万元/平方米，其他一手楼盘素质相近的洋房产品售价已达1.3万-1.5万元/平方米，7年时间上涨了近三倍。
从孤岛到品牌商家集中营
金沙洲，有人称它为“飞地”，广佛两地的交会处，也是两地的尴尬点。然而，这块地的命运，随着广佛同城规划的推进、品牌大商家的进驻发生了迅猛的改变，只用了8年时间，曾经的“孤岛”，变成了眼下广州楼市炙手可热的板块。
可以说，金沙洲命运的转折点出现在万科身上。2003年，万科进军广州的“处女作”万科四季花城正式动工。2004年，万科四季花城以4200元/平方米的均价首次开盘便大获成功，自此，不仅该楼盘，连同金沙洲板块的受关注程度便与日俱增。近年，随着广佛同城规划的积极推进，距离老城区仅一江之隔的这个小岛，吸引了保利、中海、恒大、越秀城建、时代、凯德置地等越来越多的品牌商家积极抢滩，大商家的齐齐发力，让这个曾经被忽略的“孤岛”一举成为热闹的新兴生态居住区。据介绍，绝大多数楼盘中，广州市区买家的比例高达八九成。
众商家的开发建设，使得金沙洲的楼价稳步上扬。原本每平方米只要四五千元的普通中小户型洋房，现在的售价已高达1.3万-1.5万元/平方米，7年时间里上涨了近三倍。尽管如此，买家仍趋之若鹜。专业机构的统计显示，去年全年，金沙洲各大楼盘的销售总量接近5000套，是越秀、荔湾两区全年成交量的九成。
“自古华山一条道”成历史
金沙洲和荔湾区仅一江之隔，这种便利的地理位置，原本是其的优势所在，然而这里却有着“自古华山一条道”之痛———仅能依靠金沙洲大桥这一座桥，数十万人口每天往返金沙洲和市中心区，如同挤独木桥一样。在业内人士看来，这样的交通状况，确实也成为金沙洲楼市发展的颈瓶，“什么优势都有，就是交通设施跟不上，否则这里的楼价上升得更快”。
庆幸的是，这个三面临水、湖山优美的新兴居住区正迎来发展的春天。随着广佛同城规划的进一步推进，这里的交通配套正在逐步完善：开进金沙洲的公交车越来越多；连接市中心区的两座大桥建设也将陆续启动；地铁也来了，地铁6号线的总站就设在金沙洲浔峰岗；若再加上各大社区的楼巴，业主出行将越来越方便。在和佛山对接方面，目前，广佛高速、西环高速已和金沙洲衔接；金沙洲彩滨南路和佛山沿江东路、金沙洲环洲二路和佛山白沙路等也已经衔接。不仅交通配套，其余如学校、医疗、购物等配套也在不断完善，“飞地”的历史将不复存在。
4月只是序幕，好戏还在后头
经过3月份陆续抢推新货，4月份，金沙洲板块将会比较平静，“抢金”行动不算太明显。就市场情况来看，4月份只是抢金的序幕，好戏还要等到5月及以后。
整个4月份，金沙洲的供应以在售产品为主，中海金沙湾、恒大绿洲、恒大御景半岛、保利西海岸和万科IDEA社区都有产品在售，小到60多平方米的两房单位，大到200多平方米的江景大户型，在该板块都有较多选择。目前，各盘的售价都保持平稳，主流价位保持在1.3万-1.5万元/平方米的幅度。即使部分楼盘有促销，也只是一些常规折扣，并无太大惊喜。针对“五一”市场，4月底时，预计各盘会有应节的促销活动。
值得关注的好戏还在后头。例如凯德置地全新楼盘“御金沙”有望在4月底开放售楼部并接受咨询；越秀城建地产的全新项目星汇金沙也有望在今年五六月份面市，产品包括洋房和联排别墅。
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南拓“给力”，成交占全市三成
在广州四面的郊区中，南部（番禺和南沙）是分量最重的，在过往的十年中，这里集中并“消化”了庞大的购买力。以今年2月份的成交数据为例，番禺和南沙的成交面积达14.7万平方米，占了全市的三成，而中心六区的成交面积总共才17万平方米。这与政府的规划以及番禺区房地产市场起步早有莫大关系。
番禺区的楼市发展经历了两个重要节点：华南板块的崛起以及亚运会的举办。而南沙区的楼市日渐被看好，则源于该区域的规划一再被拔高，尤其是“十二五”规划对南沙的重新定位，更成为该区楼市的强大推力。
番禺：两大节点助推楼市
华南板块带动新时代
2000年，番禺正式撤市设区，开始融入广州的发展步伐。当时政府放出了几千亩地，开发商看到商机立马跟进，华南板块启动。华南板块是连片开发的居住区，云集各大开发商，“楼市看广东，广东楼市看华南”，带点夸张地表现出了华南板块开启大盘时代的先驱地位。
随着华南快速干线、新光快线等连接番禺与中心区的交通枢纽的开通，加上园林大盘的诱惑，郊区生活的图景成为中心区居民的一种向往，一大批人率先入住番禺。一个先行的华南板块，从此带起了整个番禺区。
亚运盛会再添新引擎
由于多为住宅先行，配套后进，番禺早期的居住生活的确不太便利。得益于亚运会，这一现状如今已经大有改观，公交地铁能满足基本需求，其他生活配套也逐步跟进，日前政府决定在番禺新建8所公校，新增近万学位。住宅市场方面，更是打开了新局面，亚运村及其周边众多楼盘，再度引入大量居住人群，人口安置区的功能开始体现。从华南板块开始，到亚运会配套升级，接下来，番禺将走向更成熟的阶段。
网易房产统计阳光家缘数据显示，今年3月份，番禺区一手住宅网签均价为12561元/平方米，略高于全市均价11895元/平方米。不过，这是在全市一手均价连续四个月下跌的情况下，近期番禺区的均价基本等同于全市均价，差不多可以说，以全市的均价水平即可以置业番禺区。
南沙：“7字头”价值洼地
作为广州靠海的区域，南沙区的地位不容忽视，没有南沙，广州就算不上是滨海城市。
2005年，南沙正式独立设区并规划为滨海新城，踏上快速发展的道路。去年的《粤港框架合作协议》将南沙定位为粤港重点合作区域，极大地提升了南沙区的地位。今年3月份出台的国家“十二五”规划中，提到了南沙新区的开发，再为南沙的发展注入了强劲动力。
作为经济技术开发区，南沙区的工业发展迅速，但在服务业和生活配套的建设上相对滞后。不过，房地产业被列为南沙区的支柱性产业之一，包括商品住宅、商业地产等，自2005年后便引来了各大知名地产商，包括碧桂园、越秀城建、奥园等，如今，又有万科、时代等开发商进驻。网易房产统计阳光家缘数据显示，3月份，南沙区一手住宅网签均价为7739元/平方米，低于从化、增城，仅高于花都成为“全市第二低价”。对于很多买家来说，“7字头”的均价实在具有诱惑力。
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花都
7年，楼价跃升近4倍
文/羊城晚报记者
詹青
花都区一手楼价的升幅并不是全市中的，但也是较为明显的。据2004年的资料显示，当时，花都区中心绝大多数中高档住宅小区的售价都在1500-2000元/平方米之间。而今年2月份广州市房管局发布的数据，花都区一手住宅网签均价已去到7313元/平方米。短短7年，楼价跃升近四倍。
处女地→大鳄必争之地
2002年，雅居乐地产进驻花都。“说实在话，当时并没有太大的把握”，时任花都雅居乐总经理的黄奉潮对记者说起当时的心情。
如今，黄奉潮已成为雅居乐地产副总裁，负责雅居乐外省区域房地产项目运营。对于当初的他而言，面对花都市场，就和如今面对外省市场一样，是陌生且敬畏的。
九年前的花都，鲜有品牌开发商，雅居乐算是进驻的一个。2003年，雅居乐雍华廷开盘，售价为1850元/平方米，这个如今看起来“低得不得了”的价格，当初其实已是该区域的楼价了。
如今的花都，已经成为品牌大鳄必争之地，广州目前梯队的开发商几乎都在花都有布局。而目前，花都的市场份额有七成是品牌开发商所创下的。广州买家的比例更是直线上升，从原来的寥寥可数到如今达八九成。
烂泥地→别墅王国
有一条东西走向、全长63.5公里的省级公路，迤逦在广州与清远交界的鸡山和王子山等山体群南部，这就是山前大道。广州、最集中的别墅市场，非山前大道莫属。
一条山前大道，如同糖葫芦一样，串起了将近20个楼盘，可售总货量预计超过2000套，后续可供货量更有数万套之多。这里的别墅盘都是山水相接，环境得天独厚，产品则风格各异。时至今日，山前大道的别墅盘已不仅仅成为广州人购买别墅的选择，在都有一定的影响。这里的别墅楼盘常常到外地做营销推广，而在投资活跃的时候，温州炒房团是这里的熟客。
这样一条财富大道，在十年前渐渐兴起。2000年，花都区政府投入4.3亿元在北部山区修了这条山前旅游大道，当时，修建旅游大道的目标绝非发展房地产，而不过是为了令花都的交通网络布局更趋合理。不过，此举却盘活了山前大道沿线的楼盘，如云梯山庄、南航碧花园等，甚至介乎于清远与花都之间的碧桂园假日半岛、广州后花园也因此受益匪浅。这样一批别墅盘，至今大多仍有产品在售，算是山前大道的“元老级”项目了。
机场+产业+轨道，加速城市化
李金华是某地产中介的经理，他在2005年前来到花都开铺，目前他已经拥有几百套洋房与别墅的代理权。李金华对记者说，2006年，这里居然还能找到“1字头”的二手房，如今，也是“1字头”，不过“1字头”的后面多了一个零。
而与其他郊区不同，花都区拥有极为强大的支柱产业，花都皮具皮革生产与批发在省内甚至国内都屈指可数，机场民用航空产业所拥有的巨大优势也早已为人所知，更重要的是花都区内的汽车工业，在广州可说是无人能与之匹敌。李金华认为，花都区楼市迟早会成为第二个华南板块，也迟早会从度假板块变成广州人常住的置业区域。
4月底，
优惠力度或将加大
今年“五一”黄金月，花都市场不会有明显的抢跑之举，目前大部分开发商仍在试探市场，预计在4月底才会真正开打。
这个黄金月，花都市场的新货以洋房为主。不过由于别墅仍有大量存货，预计别墅市场也会陆续有新动作。“以价换量”基本成为花都开发商的共识，尤其是品牌开发商旗下的物业，将会以小步加推、持续优惠来吸引市场。比如富力金港城，在3月底已经推过一次货，4月初还会推一次货，临近“五一”会再推一次货，每次推出的货量都只有百来套，保证消化八成，这样的策略可以让开发商了解购房者的价格底线和消费需求。
基本上，采取这样策略的楼盘是主流。本次黄金月，大规模货量入市的开发商为少数。一些全新楼盘的首期产品，也大多控制在300套左右，极少像以前一样，动辄五六百套甚至近千套一拥而上。由于货量压力较大、产品同质化较严重，相信本轮黄金月，花都楼市的优惠促销力度会加大。
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