[摘要] 2010年以来的调控政策密集程度、严厉程度、覆盖范围历史罕见，楼市交易量在今年春天迅速冻结。业内人士表示，狂飙突进的‘黄金十年’已经终结，阵痛过后，中国房地产市场将进入平稳、可持续发展的时期。
2010年以来的调控政策密集程度、严厉程度、覆盖范围历史罕见，楼市交易量在今年春天迅速冻结。业内人士表示，狂飙突进的‘黄金十年’已经终结，阵痛过后，中国房地产市场将进入平稳、可持续发展的时期。
转型时期的阵痛，是房企必须经历的。需求、资金、市场格局、监管、竞争、储备等方面的危机将会加速行业分化整合，也许不一定所有的企业都能存活下来，但是健康平稳运行的市场是可以期待的。
1.需求危机
有多少买家将会流失？一组数据可供参考。
以北京为例，2008年外地人在京购房占比26%，2009年急剧上升至38%，2010年“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明，外地人购房也达到34%。2011年1月份北京卖出的住房中，44.8%为外地人购买。
背景：目前，北京、上海、南京、青岛、济南、贵阳、哈尔滨等10余城市陆续出台“新国八条”细则。三套房全面限购，投资买家流失；购房与户籍和缴税挂钩，更直接打击了外地投资客。
上海的商业银行贷款、公积金贷款购买二套房，首付比例提高至六成、利率不低于基准利率的1.1倍，这类条件的限制，给准备购买二套房的买家增加了资金压力。此外，加息政策也使得首次置业和改善性需求置业的购房者因为购房成本上升而选择搁置购房计划。
2.资金危机
表现：作为资本密集型行业，资金链是开发商面临的问题之一。目前，恒大、碧桂园等不少在香港上市的内地开发商将目光投向海外，发行优先票据、债券等，但8%~15%的高息是融资普遍利率，不惜高成本海外融资的背后，则是开发商资金链趋紧的反映。
中金公司认为，限贷政策将进一步打压投资投机需求，开发商2011年资金压力将显著增加，预计2011年新增开发贷款4000亿元，新增按揭贷款1万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。
背景：销售量下滑直接导致开发商回笼资金减少，危及现金流。目前部分城市成交量出现较大幅度下滑。中金公司估算认为，若有40个大中城市采取全市范围限购方案，成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，住房成交量下降应当在9%~18%之间。
信贷政策收紧，开发商想拿到银行贷款变得艰难。银监会明确要求，对重大违规行为的房企，商业银行不得发放新贷款，原有贷款要到期收回；今年，央行连续两次上调存款准备金率，房地产企业基本上贷不到款，银行房贷额度控制也变严，开发商和购房者获得贷款的难度都在增加。
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