[摘要] 从2010年上半年房地产市场表现来看,调控效力初显成效,交易量出现明显下降,房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。由于此次中央调控房地产的决心较大,预计下半年调控政策应该会维持高压态势,短时间内不会出现松动。因此,预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响
从2010年上半年房地产市场表现来看,调控效力初显成效,交易量出现明显下降,房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。由于此次中央调控房地产的决心较大,预计下半年调控政策应该会维持高压态势,短时间内不会出现松动。因此,预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响,后续房地产政策调控将以贯彻落实现有政策为主,不太可能进一步加力。
一、下半年房地产市场总体下行,但步伐会略趋稳。
1、投资增速继续平稳回落,且回落空间较大。
从房企资金实力来看,房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金产生影响;如果这些政策有效地执行下去,就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,各房地产公司资金链压力会不断上升。同时,其他资金中个人按揭贷款的增长率也逐渐降低,无疑也会加重资金压力。
房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化,考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,预计前三季度内行业风险不会很快体现,第四季度资金压力明显上升。在此背景下,预计房地产开发投资会持续回落,且回落空间较大。
2、价格显现下降趋势,但多重因素导致价格降幅不会很大。
从历史经验来看,2007年9月份出台调控政策之后,过了3个月后,2008年初70个大中城市房屋销售价格同比涨幅开始逐步下降。因此,根据这次调控措施判断,房价下降窗口已经打开,并且会在第三季度维持。但是,由于今年国内外经济形势复杂多变,对下半年更为准确的判断还应从前三季度来通盘考量。从目前来看,房价涨幅下降的速度不会太快。
预计下半年消费者继续观望,住房交易量持续减少;但另一方面,刚性需求加之来自于二、三线城市的改善性需求仍会构成较大基数。随着我国国民经济快速发展,城镇化步伐加快,刚性需求与改善性需求量巨大,因而住房刚性需求在短期内有增无减,使房价难以出现深幅回调。
3、交易规模继续回落,区域市场差异显著。
从历次调控作用来看,有效的调控政策必须依赖税收和信贷政策来调节短期过旺需求。此轮调控政策也是如此,如果维持政策力度不变,下半年成交量将继续减少。但是,从区域城市来看,区域房地产市场间的差异非常显著。北京、上海、广州、深圳、杭州等5个一线城市上半年成交量变化明显。
一些二线城市(如南京、武汉等)上半年同比变化也呈现上述趋势,但相比一线城市,有一个明显的滞后期。而且,二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小,这是因为二线城市房价上涨本身就没有一线城市那么快,且二线城市改善性需求较大,因而对调控政策敏感性要低一些。预计下半年房屋销售情况在很大程度上会延续第二季度的下降趋势,只是要因区域而异,不可一概而论。
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