[摘要] 上周，手持5年前城启天鹅湾认购协议书的16位买家公开约见媒体，诉说他们这些年来的“维权之苦”。
认购城启天鹅湾后扯皮五年
城启天鹅湾
上周，手持5年前城启天鹅湾认购协议书的16位买家公开约见媒体，诉说他们这些年来的“维权之苦”。据介绍，2004年12月到2005年1月，在城启集团未拿到天鹅湾项目预售证的情况下，上百名买家交了2万元并签订了一份认购书。2005年后，大批客户担心城启集团今后的发展，纷纷要求退定，并借开发商无预售证出售为由投诉至广州市房管局。当年广州市房管局勒令城启集团解决因违规销售行为导致的大批客户投诉事件，尽快退还客户定金。当年大部分买家与开发商撤销了认购书，但该16户买家不愿意退定，并聚集在一起共同“维权”，且多次沟通未果。
发展商：积极解决为买家留房近2年
2004年底，拥有一线江景优势的城启·天鹅湾正式亮相市场，凭借优越的地理位置和独特的产品设计，吸引了大批广州消费者的关注，并纷纷下定认购。但由于当时的天鹅湾长期没有拿到预售证，该项目一度被查封。自2005年后，大批天鹅湾和荔港南湾已签订认购协议书的买家，由于未能顺利签订购房合同，并对城启失去信心，纷纷到有关部门投诉，要求解决问题。在政府主管部门的大力监控下，城启集团于2006年3月筹集了一笔专款，集中解决这批准业主的退定问题。
当时参与处理退定事件的一位城启人士对记者表示，自2005年城启集团出现一些问题后，资金周转陷入了极度困难的状态，但为了避免造成更大的影响，集团领导还是千方百计筹到了这笔钱，积极配合政府部门的整改，以最快的速度退还给那些认购客户。“由于当年的事情较为严重，政府部门的态度也非常强硬，社会上流言纷飞，并有不少传言说城启将有可能被其他集团收购，导致大批消费者对我们没有信心，一时间强烈要求退定的申请纷纷递交到城启集团。”因此，在他看来，能够退定，在当时的情况下对消费者来说已经是的利益保障了。“两个楼盘共500到600户的认购客户，绝大部分都在那个时候拿回了定金，只有20多户左右的人选择了坚守。”
对于上述16名买家提到的房产已出售的问题，记者从城启相关部门了解到，城启集团为上述买家留了近2年，是由于上述买家明确表示不再购买后，才在2009年12月10日之后出售的。而在2009年12月份之前，城启曾经通过律师以书面通知的方式通知上述买家来签正式的《商品房买卖合同》，并以EMS的方式直接发至他们的手中，邀请他们过来签订合同。“但遗憾的是，他们的态度也比较强硬，最终都没能达成协议。这已经不止一次了。”正是在这样的背景下，城启才选择出售的。
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根据城启提供的解决方案，这16名买家有三种选择：一按原价销售，但合同其他条款双方需重新议定；二是重新议定价格并给予老客户额外9.5折的优惠；三是双倍退还定金。但这三种方案并没有得到16名买家的认同。买家黄先生称，坚持了5年，只想拿到房子，不想要赔偿，而且价格要依照认购书上的标准。
律师说法
积极解决态度不能算是恶意退定
关于这16名业主所提及的认购书，城启方面人士表示，公司并没有否认其作为合同要约的法律地位，法庭也判定了其有效性。但这只是正式商品房买卖合同的部分条款。“虽然上面有写明价格，具体的条款我们还需要重新商谈，毕竟这相隔已经多年的时间了，而且市场已经发生了翻天覆地的变化。毕竟，交易是要公开、公平的，我们也告知这些客户项目是没有预售证的，在条件发生变化的时候，肯定需要重新沟通。”
广东南国德赛律师事务所主任彭清正表示，对于购房认购书，只有达到两个条件，才能看作正式合同：一是所销售的楼盘必须达到销售的条件，而且各项手续都已经办妥；二是认购书的条款构成正式合同书的基本框架，质量标准、房屋面积、编号等各项要约都比较明确。否则，只能看作是购房的意向书，即使这一认购书中写明了销售的价格，也不具备法律效应。对城启天鹅湾这一项目，当初连预售证都还没拿到，所签订的认购书的内容就不能作为最终的标准。
另有专业律师认为，认购书作为一个预合同，其核心权利义务是保证双方有洽谈合同的机会，并不保证一定能够签订合同。违反认购书，既然认购书上已经写明相应条款，那就去执行好了。开发商不愿意签定合同，那么双倍返还定金即可。但如果认购书中有开发商可单方面解除认购的条款，而且消费者签订时也已知情，开发商应可按照条款解除交易。“在本次事件中，城启已经履行了洽谈的义务，并提供多套方案给认购人选择。”且追述到2005年的情形，城启集团积极解决问题的态度，不能算是恶意退定。
记者手记
谁能为自己的选择买单？
从本次事件发生的经过，我们可以看到，城启天鹅湾的问题与2007年广州乃至各地频频出现的开发商“挞定”事件有所不同。下述案例无论是发展商还是消费者均属明显的恶意违约行为：
在2007年，由于房价飞速上扬，甚至一天一价，深圳、江浙等地区不少开发商在与消费者签订认购协议书之后，由于房价发生变化，选择了退定并赔偿一倍定金的方法否决之前的协议。这是当时开发商为追求利益化而使出的恶意手法，引发了市场的强烈不满，有开发商楼盘甚至因此而被买家打砸。在2008年底由于房价有所下跌，南京某大型开发商所售房屋在90天内遭遇87户小业主要求退房……
而在城启·天鹅湾的本次事件当中，开发商的立场是有所不同的。首先，城启是出事了，当时即使资金“非常紧张”，在有关部门的要求下也千方百计筹备资金为业主退定，解决问题的态度是积极的，避免造成更为严重的后果；其次，在2006年之初，谁也没有想到广州房价能够在之后短短的两年内如此疯狂地上涨，所以城启并非是为了追求利润去恶意退定。退一步来说，如果这几年的房价不是上升，而是下跌，开发商还是以当年的“高价”出售，那买家还是否愿意接受？
诚然，对于买卖双方来说，谁能预测到广州楼价如此飞涨？谁能为飞涨的楼价付出代价？谁又能为自己的选择买单？
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