[摘要] 2010年的第一场楼市盛宴已经结束了，没有太多的惊喜，也许是年尾，也许国务院的“新政”大家还在消化中，元旦广州楼市只是延续了09年底“观望”的气氛，也许更多的人气都聚集到了大打“促销战”的各大商场。在结束了元旦的三天假期后，我们要在这里好好整理一下，并展望下一阶段广州楼市如何前行。
编者按：2010年的场楼市盛宴已经结束了，没有太多的惊喜，也许是农历年尾，也许国务院的“新政”大家还在消化中，元旦广州楼市只是延续了09年底“观望”的气氛，也许更多的人气都聚集到了大打“促销战”的各大商场。在结束了元旦的三天假期后，我们要在这里好好整理一下，并展望下一阶段广州楼市如何前行。
元旦广州楼市完全盘点 看2010将如何继续前行
元旦黄金周楼市人气较为平淡，一手住宅销售现场的人气比平时周末稍好。记者昨日获悉，据阳光家缘数据，元旦前两天日均一手住宅签约成交量为124套，比去年数据缩水四成。业界人士表示，目前楼市处于政策消化期，在去年年底出台调控信号频出后，开发商焦虑，购房者观望。这次黄金周全市总体推货量比去年减少了35%。
日均签约124套
据阳光家缘数据显示，今年元旦小黄金周前两天，广州市一手住宅签约成交量为247套，日均签约量为124套，与去年元旦小黄金周的冷清相比，仍缩水四成。中原地产项目部经理黄韬表示，今年广州楼市的整体供货量比去年要少35%左右，销售现场的人气也比较低，估计观望气氛陆续加重。目前市场各方都比较审慎，估计楼市仍将继续价稳量跌。
也有业界人士认为，今年元旦黄金周楼市人气较为平淡，一手住宅销售现场人气比平时周末稍好，但部分楼盘只开放样板房储客，在签约成交量上反映不出来。
广州市房地产专家吴定金表示，黄金周第二天由于下了雨，所以一手住宅销售现场人少点，但总体仍马马虎虎。部分楼盘人气不错，到晚上六七点还是人挺多的。不少楼盘只是在元旦期间先储客，开放样板房等，但未正式开卖。
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郊区出货压力比市区大
黄韬认为，此次黄金周成交量，预计比楼市处于低迷期的去年元旦仍少，元旦黄金周的不太理想符合目前市场的真实情况。
吴定金表示，元旦黄金周成交量不太理想，一方面是由于房价仍较高；另一方面推货也不多，促销也不多，不少楼盘只是拿出少数的特惠单位做活动。
吴定金分析，目前广州楼市位于政策消化期。去年12月份底陆续出台的调控政策，让开发商感到焦虑。这在郊区盘表现得最厉害，因为一旦调控，这些位于供货量仍较多区域的楼盘，首当其冲。因此，郊区有出货的压力，希望能尽快推出更多的货量。
去年年底政府调控信号频出，但实际上信贷政策并没有出。政府“喊话”主要是为了降低预期，让元旦房价不再上涨。而信贷等政策在去年12月底没有出，估计今年1月份出台的可能性也不大。如果今年上半年没有出现突然的暴涨，预计不会再有“杀伤力”政策出台。
二手房成交量缩减两成
此次元旦黄金周楼市，还是营业税新政正式实施的前三日，二手房楼市有何反应？昨日，满堂红地产研究部经理周峰表示，二手房元旦期间的成交量，估计比上月前三天要减少两成左右。这主要是因为，现在很多购房者不再在黄金周看房了，价格方面并没有太大变化。
在营业税新政实施后，业主虽然不再不断反价，但仍坚持在高房价卖房。目前小业主们也不是很着急，主要觉得今年的整体情况还是看好。营业税新政基本上在下月底就表现出来了，成交量明显变少。当全额征收变为差额征收后，迫切心情就缓和了，持币观望。现在看楼的多是上了40岁的改善型置业者，购房比较迫切的首次置业者边缘化。
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广州楼市元旦促销满天飞 原价说不清
广州3万多套新房元旦上市，开发商纷纷打“促销牌”让购房者一头雾水
刚刚过去的2009年末，国家在不到半个月的时间里连续出台包括税收、土地等多个调控政策，悄悄来临的2010年，元旦楼市将给新一年的楼市定下一个怎样的基调？调控之下，是否会有更多的刚性需求者在新年住上自己的新房，还是依旧被越来越高的楼价远远抛在门外？
昨日，记者巡盘发现，从荔湾、海珠到天河、大学城、增城等，元旦楼市处处可见新货，3万套新货在促销声中密集上市。然而，开发商虽然加大了推货力度，甚至喊出“半价卖楼”的噱头，但是真正的折扣却很少，更难见楼价有下降迹象。老百姓想买房，市区单价万元以下几近绝迹。托起元旦楼市的改善型需求者，一边喊贵，一边犹豫着要不要进场；一边希望楼价降，一边又看涨后市……
有楼盘封顶后迟迟不开盘
昨日上午，记者跟随广州市国土房管局巡盘首站来到海珠区某大型楼盘。该楼盘昨日开放样板房，销售大厅挤满了人，热闹非凡。即将推出的新货在该小区中心，且均为大户型，楼价已经定到了1.8万~2万元/平方米。然而，同样是该楼盘，在去年年初推货，有市民以不到1.1万元/平方米的价格买下；在4月份该楼盘的均价涨到了1.4万元/平方米。之后该楼盘进入了长达半年的沉寂期，虽然在这过程中，该楼盘三栋塔楼早已封顶，却迟迟没有申请预售证，也没见对外销售。在昨天，其销售还是有些含糊其辞，“在春节前开。”而其定价已经高达1.8万~2万元/平方米。短短一年，价格几近，即便从楼市复苏之后的4月份算，价格也已经上涨了六七成。
在大学城某楼盘，昨天恰好开盘，有市民向记者描述，“好挤，样板房里挤满了人。真不知道广州人怎么这么有钱。这么远，1.3万元/平方米也抢着要。”
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滨江东售楼现场冷清
当然，并非每个楼盘都是人山人海。在滨江中某豪宅，起步价700万，整个楼盘就一台客，300套房子卖了一年多还有100多套。在滨江东的某二线楼盘，虽然打出了猜谜、自助比萨制作等吸引人气，现场还是稍显冷清。
改善型需求者成买房主力
一边喊楼价贵 一边买第二套房
巡盘下来，记者发现，广州老城区的房价已经顺利从万元/平方米迈入2万元/平方米时代。而在稍外围，包括白云、芳村、黄埔等地，楼价也已经迈进万元时代，个别区域已经向1.5万元/平方米发出了冲刺。即便是五六十平方米的一个小房子，总价都已经要七八十万元，甚至上百万。对于刚刚工作三五年的大学生来说，如果“不啃老”，光靠自己的微薄的薪水，除了选择“蜗居”之外，别无他法。
那么，到底谁在买房？
“这儿的买家大都是改善型需求者，基本都第二第三次购房了。”“我们面向的客户比较高端。”“七八百万，我们的客户都是老板。”如今的广州楼市，首次置业者已经很难进入这一门槛。在销售的口中，他们所面对的客户并不特别在乎价格，看中的是楼的品质。
陈先生，广州人，自由职业者，原来在芳村某楼盘有一个70多平方米的两房，如今想换一个大房。“之前预登记的时候说，只要1.5万~1.6万元/平方米就可以了，但是现在要1.8万~2万元/平方米，还是有点风险。如果还是以前的价，我即刻买，但现在还是要考虑一下。”陈先生看中的是三房单位，按照均价计算，总价在200万元左右，如何筹得这笔钱？“如果买的话，就把小房卖了。”既然觉得贵，为何又要买？陈先生表示，“这楼价什么时候降过？我肯定希望它降，但它肯定还会涨，只不过涨得不会像去年那么快了。”
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十区两市新房多达3万套
阳光家缘网昨日的统计数据显示，元旦广州十区两市的可售商品房多达32932套，可售面积416.50万平方米。大批新货的推出，估计元旦的供应热潮将持续到年末，这是相当长的一段时间。
据悉，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，比2009年减少一成左右。供应量的区域是番禺和花都，两区的供应量占全市一半。供货最为庞大的番禺区，随着亚运城8000套住宅上市，新增供应达到全市三成。市民最关注的中心城区，包括天河、越秀、海珠、荔湾、白云、黄埔，2010年新增供应萎缩三成，预计新增商品住宅供应为2.2万套，与2009年前11月的3.08万套相比，减幅达到了30%。
业内人士预计，今年下半年市场供货量非常少，而目前众多开发商正在积极赶工。在这种背景下，不少专家表示，广州今年楼市还是万元时代。
在滨江东的某楼盘，看楼者郭小姐一边看一边喊贵，“太贵了，与收入不成正比。现在市区房价都要2万元/平方米，我觉得1.5万~1.6万元/平方米差不多。”而她看楼的目的在于，“看看，并不一定买。”
根据日前中国人民银行在50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示：有近七成城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，但是对于房价，45.9%的居民预期将上升。
2003年毕业、在广州某国企工作的何先生表示，从2003年到现在，广州的房价涨了五六倍，但是自己的工资基本没涨，“怎么买得起？”
促销吹得响 到底平多少
虽然中央调控新政并没有撼动高高在上的房价，但是市场的推货量明显增多，促销活动也比之前热闹了不少，有的打出“清货一口价”、有的是“9.8折”、有的是“N+1”的诱惑、有的是“诚意金5万元可当作10万元用”。这些折扣果真比之前优惠吗？某楼盘的销售告诉记者，“其实我们之前一直都有9.7折，5万元购房券是新推出的。”而问题在于，该楼盘如今都没有公开定价，而且新货比去年四月已经涨了4000~6000元/平方米，这5万元的折扣，谁也不知道是不是定价时早就预留的。
最雷人的是最近几乎所有的司机打开电台，就会听到“楼市特别消息：楼价在波动，×××，元旦半价销售！×××，元旦半价抢购”的广告。在金融危机最严重的时候，广州也没听说过有楼盘半价销售，而今的半价销售又有什么花样？广告中只有半价卖楼，谁也不知道其原价是多少。而该楼盘在花都，离市区40，但是打对折之后，依然在1.5万~2万元/平方米。
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新年天，本报记者随广州市国土房管局巡查广州楼市发现，在国家频传调控信号的背景下，许多购房者开始选择观望。业内专家认为，随着土地政策效应显现，未来广州城区还会有大量土地供应市场，长远看房价的大涨可能性不大。
作为中央调控信号出台后的“小黄金周”，广州楼市掀起了一股开盘小高潮，广州市国土房管局阳光家缘的数据显示，广州楼市元旦在售货量高达32932套。
买家：房价贵得离谱后市会跌
光大花园一位叫格格(网名)的业主，现在住的房子有70多平方米，最近想把房子卖掉再换一个100多平方米的大户型。昨天，价格在1.5万—2万元/平方米的光大榕誉楼盘，正处在储客推广阶段，看盘的市民可以在原有97折的基础上，再享受一项“预存5万元换5万元”的优惠。格格虽然当场下了5万元的诚意金，但她认为这里的价位在1.3万—1.5万元/平方米才是合理的。
认为房价太高的还不止格格，记者昨日走访各楼盘销售现场，发现大部分家庭都感叹房价太贵买不起。“在滨江东某楼盘看房的朱小姐指出，市区的房子应该控制在1.5万元左右/平方米，而现在动不动就两万，她认为房价“应该会跌的”。
专家：亚运会后房价会有松动
广东中原房地产项目部总经理黄韬分析指出，元旦期间的广州楼市表现应该会比较平淡，主要原因是目前投资客的观望情绪加重，改善型买家嫌贵。“广州房价在亚运会后会有所松动，2011年房价整体下降的可能性比较大。”黄韬认为，广州正在推进“三旧”(旧厂房、旧城镇、旧村庄)改造，这将为城区腾挪出大量土地，预计两年后的住房供应将加大，所以未来房价大涨的可能性不大。
广州市社科院研究员彭澎认为，今年上半年，广州楼市会陷入一种僵持状态。“对于开发商来说，2009年市场出乎意料的好，增强了他们的财力，所以他们不会轻易降价。上半年即使成交量有所下降，开发商也会硬扛过去。”彭澎分析指出，今年下半年如果因为通货膨胀银行加息，会对市场带来更大影响，随着按揭成本的上升，房价会出现一定下调。
新年猜想
穗调控房价或打政策组合拳
业内人士指出，广州调控房价大有可为，今年很有可能会打出一套政策组合拳。
●最近广州明显加大了闲置土地的打击力度，修订的《广州市闲置土地处理办法》将重罚囤地开发商，不仅按地价20%一次性征收土地闲置费，还要根据地价增值情况要求开发商补交差价。在这剂猛药的作用下，今年估计会有很多土地加紧盖房。
●广州还将在今年推出经济租赁房。“广州去年的住房保障预算没有花完，今年将加大这方面的投入。”广州社科院研究员彭澎认为，经济租赁房也将有效缓解买房人的压力。
●沉寂一年多的限价房很有可能在今年“重出江湖”。价格往往只有周边市场价70%的限价房曾在广州发挥过抑制楼价过快上涨的作用。广州市国土房管局即将于近期公布限价房需求调查结果，“夹心”家庭有望在不久的将来买到新的限价房。
“这些政策都将对高涨的房价形成打压，所以我对今年下半年的楼市是看淡的。”彭澎指出。
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楼市紧缩浪潮来袭2010房价期待理性归来
在电影《2012》中,根据玛雅人的预言,2012年是世界的末日,“黑夜降临以后, 永不再来”。而人类最终利用自身的智慧,在经历了一场彻底毁灭的灾难之后迎来重生。巧合的是,著名的经济学家谢国忠说,中国的房地产泡沫2012年会破裂。假如,他的预测是有道理的,那么现在的我们,应该如何用我们的智慧去应对这场浩劫？
在《2012》的故事结尾,中国制造的“方舟”以贫富相等、贵贱同权的民主精神,实现了更多人的生存,并最终和地球一起迎来重生。那么中国楼市,会以怎样的精神终结这场泡沫危机？有一些迹象我们看清了,有一些希望我们仍可期待。
无知者无畏!用这句话来形容还没有经历过一次房地产泡沫引发的国民经济大萧条的中国市场,看似这样贴切。当房价堰塞湖已经高高筑起,国企挑头的市场主体参与热情仍然膨胀,地方政府做着无可无不可的调控姿态,中央调控者通过字斟句酌的说法来暗示内心的矛盾与焦灼。
这种从经济全局出发得出的“楼市要稳”的决策心态,最终将导致2010年市场格局是紧缩政策与房价上行并存。而不断上升的房价必然挑战中国百姓最终的心理和经济承受底线,带来极大的社会负面情绪的堆积。有人预测,房地产有可能是引爆20年来最激烈社会问题的导火索。(上海证券报 )
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