[摘要] 琶洲改造项目，保利以最底价获得琶洲村改造项目已经成为事实。保利财大气粗，自有风场其介入以来，得标仿佛早已经是难变的事实，但像这样毫无竞争可言的投标，底价的成交，如此的结局，不禁让人质疑过程是否存在猫腻。有专家称，这是房地产行业“国进民退”的现象，而琶洲事件更是为保利度身而设计的“独门蛋糕”。
广州海珠区琶洲村“城中村”全面改造范围内4宗地块约40万平米巨无霸用地，本来今天拍卖，但从广州市国土房管局获悉，目前登记报价的仅有保利地产一家开发商，而保利以最底价获得琶洲村改造项目已经成为事实。保利财大气粗，自有风场其介入以来，得标仿佛早已经是难变的事实，但像这样毫无竞争可言的投标，底价的成交，如此的结局，不禁让人质疑过程是否存在猫腻。有专家称，这是房地产行业“国进民退”的现象，而琶洲事件更是为保利度身而设计的“独门蛋糕”。
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高门槛导致业内质疑
按照规划，琶洲村所有改造用地总面积达到75.7639平方米，总建筑面积185万平方米，一共划分为13个地块，这次整体出让的是地块一、三、四、五，总用地面积达到642181平方米，除地块一包含二类居住用地以外，其他地块均为商业金融用地。记者从规划文件中了解到，在琶洲村地块一中，可以建设40万平方米的住宅，而且不限户型。同时，开发商还要负责建设15个班的幼儿园、社区卫生服务中心、文化站、邮政所等配套项目。
如此大规模的项目，广州市国土房管局提出了进场开发商的必须具备的五大条件：：1）一级资质，注册资本15 亿元人民币以上。（二） 2007 、 2008 年总资产均达 90 亿元人民币以上（含 90 亿元），净资产均达 15 亿元人民币以上（含 15 亿元）。 （三）必须具有成功开发建筑面积 10 万平方米以上大型商业、、酒店综合项目的经验。 （四）须在海珠区拥有建筑面积 5 万平方米以上的自有、商业物业，确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用。 （五）竞买申请人及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，在广州市行政区域内没有严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录。
具备这五项条件的广州本地开发商屈指可数，仅有富力、保利、城建三家。而专家分析，保利的独孤一味，更多的发展商特别是民营企业更是条件的“先天不足”。广东中原地产项目部总经理黄韬表示：“琶洲村改造地块底价成交在意料之中,主要原因并不是开发商不感兴趣,而是项目对拿地开发商设置了较高门槛。”过高的门槛是对项目质量的高要求还是对国企垄断的照顾，目前无法定论，但显而易见的是，“五大”将有能力也有意愿参与竞标的民企们都拒之门外。
房地产是不是在“国进民退”？
在今年上半年，刚渡过金融危机风浪的中国房地产又生“内乱”，在10月15日的中国地产金融年会上，民营的房地产企业家就联合炮轰国企的“不守规则”，是在以“不尊重行业”的手法大规模挺进。而从统计数据来看，房地产行业中国企前进势如破竹，而刚从资金链紧张中回过气的民营企业又面临着生存空间的被挤压。坤长业房地产有限公司董事长黄怒波则称呼国企为市场的“野蛮人”。他表示,改革开放以来,房地产领域一直是市场化程度较高的行业,民营企业在房地产行业中发展较为成功。虽然作为企业,重新杀回房地产行业的国企也有盈利要求,但由于获取资金的成本太低,相较之下他们不用像民企一样更顾虑成本、容积率、开发质量甚至风险控制,“完全打破了行业的市场规则”。
风头之上，保利顶风以“底价获利”行为难免成为众矢之的。业内人士分析，无论从哪个角度上讲，此次的琶洲就是为保利度身定造的蛋糕，“五个门槛先拒掉了所有的民企，而有能力的富力、城建，主力又在珠江新城。作为利润的分配，保利成为琶洲大地主就是的证明！”而广州房地产专家韩世同表示,由开发商提前参与沟通、研究方案,再定向推地,也是城中村改造的一种模式,但是可能对其他开发商有点不公平。
对于这个问题，满堂红专家陈靖认为观点需要逻辑的支持。“国进民退”一定程度上，是民不进，国才进，从国家统计局是数据看，09年的开工面积比08年下降，而国家政策支持房地产是希望能拉动经济发展，而民只是当这个政策为救命稻草，消化库存的机会。因此，国进的目的是增加基础建设达致数据上真正拉动经济的措施，而国进虽然提高了地价，但从整体考虑，未必拉动房价的上升，相反，国参与的土地很多会针对商业地产，住宅也不会特别提高价格。”另外，在国内，就算没有国进，房价也不会下降，因为，在房地产领域民企与国企没有本质区别，民企需要政府的支持才能运作，所以，国进民退的本质是国家意志主导，不是国民之分，是按需要之分。
为保利度身裁衣？还是风向标？
投标，中标。琶洲项目竞标就仿佛一出闹剧，轰轰烈烈地出场，低调收尾，1.42亿的低价，保利自个儿玩光了竞标的所有比赛又自个儿站在了中标的领奖台上。这不禁让行内狐疑，琶洲是不是本来就为保利准备好的“生日蛋糕”，本来就是为保利度身定做的衣服？在今天的市场格局下，与琶洲地段一线相连的珠江新城是富力和城建的地盘，隔江一岸现在成为保利的势力范围。
对于保利独中的现象，满堂红集团发展部经理陈靖表示，从市场经济的角度看，国企过于强势肯定是不好的，但从现在环境来说，“大项目集中在国企身上的数量远比以前要少。”是不是专门为保利度身裁衣，没有办法下定论，但按照现在市场情况，房价如此之高，地王频出，“（琶洲）如果不是保利底价拿了，地价和楼价就会更高。”而保利一标中的，对于市场而言可能是个风向标，“这是一个不明显的信号。政府可能要对房地产进行调控。”
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