[摘要] 根据房地产项目开发建设周期，我市土地使用权出让合同约定，一宗“熟地”（即完成征地拆迁补偿的土地）从实际交付土地到动工建设，一般给予12个月至18个月的动工期限。除政府原因、不可抗力等情形外，超期未动工建设，则构成违约，须依法依约定追究开发企业责任。符合闲置土地收回条件的，依法收回土地使用权。
近日，有关媒体援引合富辉煌公司的调查数据，刊登了有关27宗用地至今未动工建设的报道。针对该报道，市国土房管局相关负责人予以澄清和回应。
相关负责人介绍，根据房地产项目开发建设周期，我市土地使用权出让合同约定，一宗“熟地”（即完成征地拆迁补偿的土地）从实际交付土地到动工建设，一般给予12个月至18个月的动工期限。除政府原因、不可抗力等情形外，超期未动工建设，则构成违约，须依法依约定追究开发企业责任。符合闲置土地收回条件的，依法收回土地使用权。
未动工20宗地块情况
相关负责人指出，经逐宗实地踏勘和认真核查，27宗地块中有7宗已动工，其中3宗已领取预售许可证开盘售楼，余下20宗地块未动工建设情况大致可分为如下五类：
一类是位于中心城区的拆迁烂尾地块，有5宗，这些地块由于历史遗留问题的特殊性尚未构成违约和闲置。拆迁烂尾地块是上世纪90年代，根据当时的供地政策“生地”出让的用地（即由开发企业承担拆迁补偿责任），这些用地由于种种原因未能完成开发，遗留了较为复杂的拆迁和工程债务，拖欠了大量被拆迁户的拆迁补偿款。据统计，全市在册烂尾地有141宗，涉及被拆迁户近5万人。拆迁烂尾地问题是社会各界普遍关注的、关涉人民群众切身利益的民生热点问题。为妥善解决市民的拆迁补偿遗留问题，维护群众的合法权益，广州市将这些烂尾地块重新收回后，通过司法拍卖的方式重新出让，由新的开发企业重新开发。至今，在册141宗烂尾地已成功处置了120宗，妥善解决约4.5万人的拆迁补偿遗留问题。由于拆迁烂尾地块需要解决拆迁补偿遗留问题和工程款等历史债务，负责地块内未拆迁房屋的动迁工作，开发企业在完成拆迁补偿安置并办理拆迁结案后，还要进一步完善建设用地批准书、国有土地使用证、建设工程规划许可、施工许可等开发建设手续，所需要的开发动工期限较“熟地”出让地块要长，一般会根据烂尾地块尚未拆除的建筑面积、所涉及的被拆迁人户数等地块现状，再多给予12～18个月的期限。同时，鉴于开发企业动迁难度和解决历史遗留债务的复杂性，在实际操作中，市国土房管局还会结合竞买人实际推进拆迁工作的情况，以拆迁补偿完毕并办理结案手续的时间作为正式批准用地的时点。经核查，这5宗用地的新开发企业均已按照法院和政府要求，足额清偿了历史遗留拆迁补偿债务和工程债务，较好地履行了维护社会稳定的责任，但由于尚有少量历史未拆房屋未完成动迁，且处于拆迁许可有效期内，尚未构成违约和闲置土地。
第二类，是由于城市规划已将土地用途调整为公共绿地，已不具备开发条件，即已变更为城市公共公益用地，不再是房地产开发用地，这类有4宗用地。对于这些用地将根据城市规划的要求，解除土地出让合同，并退还用地单位的前期投入。
第三类，是用地单位严重违约，政府已依法依约定解除出让合同的，收回土地使用权，没收竞买保证金，并对开发企业进行了违约处罚，这类有1宗用地。
第四类，是土地出让金已全部缴清，但由于企业原因导致动工延迟，这类有5宗用地。此类地块在申办用地手续过程中，先后取得建设用地规划许可证、国有土地使用证等文件，但因未及时取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等多种原因，造成动工开发延迟，但超期时间均未超过一年。根据广州市闲置土地处理办法，动工开发未逾1年的，尚不能启动闲置土地处置，亦未达到征收土地闲置费和收地的条件。对于这5宗用地，市国土房管局已发出动工催告函，督促开发企业尽快动工建设，对于经督促仍不动工建设且满一年的，将按闲置土地处理的有关规定处置。
第五类，是在07年第三季度至08年初出让的地块中，有5宗高地价用地尚未动工开发，且欠缴土地出让金。上述5宗用地共同存在的显著特点是，成交地价较高，蕴含较大的投资风险。对5宗高地价用地违约行为的暂缓处理，主要是考虑前段时期国际金融危机和楼市骤然低迷的特殊背景。在2007年房地产高峰期，部分房地产开发企业对房地产市场过分乐观，不顾市场风险，以高价竞得土地使用权，其后又因为国际金融危机和2008年房地产市场低迷等因素影响，造成高价地未动工开发。此类地开发周期正值国际金融危机和楼市骤然低迷，房地产开发企业普遍出现资金链紧张的问题，在这种情况下，若当时不顾时机、简单、机械地追收、处罚、收地，就极有可能导致这些企业资金链断裂以及信用危机，并导致连锁的债务危机，给广州房地产市场和金融市场健康、平稳运行带来危害，也会导致出现侵害购房业主权益的一系列社会维稳问题。为应对国际金融危机，2008年初，国家宏观调控政策急速转向，国家房地产宏观调控政策从抑制需求和投资转为刺激合理住房消费，拉动理性投资，并明确提出要帮助开发企业解决资金困难问题。2009年3月，省政府下发的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第十三条明确：“对2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
