陈真诚：信贷政策将变房价或再大降

央行称要提高信贷质量防范信贷风险

5月6日，中国人民银行发布《中国货币政策执行报告（2009年季度）》，首次对“定量宽松”政策进行了系统性阐述。中国人民银行称，全球多国央行采取以量化宽松为特点的非常规货币政策蕴藏着较大的风险，随着更多经济体跟进，主要货币汇率贬值风险可能加大，同时也加大了未来全球通货膨胀的风险。下一阶段，要坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。进一步观察经济金融形势发展和政策效应，灵活运用多种货币政策工具，调节市场资金供求，引导金融机构优化信贷结构，引导金融机构合理增加信贷投放，提高信贷支持经济发展的质量，有效防范和控制信贷风险。一方面，继续保持银行体系流动性充裕，引导金融机构合理增加信贷投放。进一步观察经济金融形势发展和政策效应，灵活运用多种货币政策工具，调节市场资金供求。另一方面，同时引导金融机构优化信贷结构，提高信贷支持经济发展的质量，有效防范和控制信贷风险。大力发展消费信贷，落实好房地产信贷政策。注意，这里所说的房地产信贷政策，其内容当主要是指符合相关政策购买自住普通商品房的消费贷款。

事实上，尽管中央政府已采取适度宽松的金融政策，取消了信贷规模控制，但也要看到的现实是，今年以来，信贷规模已经猛增。数据显示，一季度，新增信贷总量高达4.58万亿元人民币，4月份再新增5918亿元。由于客观上存在着统计时尚未办结的“在途”贷款等贷款并未被统计进去。而且，银监会不久前已经公开否认了今年新增信贷总额将超过8万亿元人民币的说法。因此，接下来，今年5-12月份之间，可再新增信贷总额实际上已经有限，其中用于新增商品房开发贷款部分也并不会太多。实际上，今年以来，“适度宽松”的货币政策，尤其信贷政策，在执行上实际上已经由“适度宽松”变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”。可是，宏观经济形势，总体来看，虽有一定的改观，但实际上并没有太大的改变，将来可能面临经济增长有限而投资再次过热的风险。在这种形势下，如果还继续保持“宽松”甚至是“过度宽松”的信贷政策不变，就可能给经济带来负面影响，导致资产市场的局部泡沫，其结果，对经济的有效复苏造成不利。关于这个问题，决策层不可能不做考虑。因此，本文作者陈真诚分析认为，“坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”这句话含义深刻，具有两种意义，值得认真研究、分析：一是防止出现从紧的货币政策，二是对今年以来在实际执行上已变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”的货币政策进行矫枉过正，使货币政策在实际执行上回到真正的“适度宽松”上来，并同时进行信贷投向指导，引导信贷结构优化。因此来看，中国人民银行的货币政策已经“稳中有变”，开始矫枉过正。为追求货币政策的可持续性，避免信贷投放的大起大落对整个宏观经济带来的可能冲击，同时，为提高信贷支持经济发展的质量，有效防范和控制信贷风险，避免可能对银行业未来经营带来的压力，那么，接下来的货币政策，尤其信贷政策，可能会适当回调，转向真正的“适度宽松”。这种向真正的“适度宽松”的回调，相对于其前事实上的“宽松”或“过度宽松”而言，实际上变成了“适度从紧”。

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刘明康称要严格监管信贷将银行与房地产适当隔离

5月11日，在亚洲银行家2009年峰会上，银监会主席刘明康对中资银行信贷质量表示出忧虑。针对一些投资活跃的领域可能给银行稳健运行带来风险，刘明康表示，要坚持从源头上控制信贷杠杆率，对银行信贷进行严格监管，坚持银行系统和资本市场、房地产市场的适当隔离。

中国人民银行公布的一季度信贷投放结构数据显示，主要金融机构投向基础设施行业、租赁和商务服务业的人民币中长期贷款分别为8948亿元和2207亿元，占新增中长期贷款的比重分别为50.1%和12.4%；用于房地产业和制造业的中长期贷款分别为2006亿元和1414亿元，占新增中长期贷款的比重分别为11.2%和7.9%，比上年同期分别低8.7个和4.3个百分点。而根据所公布的统计数据计算发现，一季度，新增房地产开发贷款，只占整个新增加开发总额的约5.6%，占比更低。

《中国货币政策执行报告（2009年季度）》显示，一季度，即便信贷猛增，新增贷款总额达到4.58万亿元，但商业性房地产贷款余额的增幅，比上年同期降低了13%。

有媒体报道称，中国人民银行营业管理部的数据显示,2009年4月份,北京地区金融机构人民币贷款当月仅增加25.2亿元,远低于季度月均高达807.6亿元的增量,首现急速回落态势。当然，其中有4月短期贷款和票据融资集中到期量比较大而导致信贷总增量急速回落的情况，但依然不能掩盖信贷风向转变的实质。因为，事实上,虽然4月份短期贷款确实减少了226.2亿元、同比多减少271.1亿元,但中长期贷款只增加94.8亿元、同比少增了162亿元。数据还显示, 在北京，中资银行新增贷款投向中, 当月排名第三的房地产新增信贷投放18.1亿元，而4月增加56.7亿元的人民币房地产开发贷款中,政府主导的地产开发贷款增加52.6亿元,房产开发贷款只增加4亿元。这就是说，在信贷总额占比有限的新增房地产开发贷款中，大部分流向了政府主导的土地开发贷款中，进行房屋开发的开发商并没有拿到多少贷款，尤其是大多数中小开发商。这也就是说，开发商在今年以来疯涨的信贷大潮中并没有捡到多少贝壳，看到的仿佛只是对岸的巨浪滔天。

在这种情况下，由于银监会明确将对银行信贷进行严格监管，要求银行系统和资本市场、房地产市场的适当隔离，因此，本文作者陈真诚分析认为，接下来，信贷环境必将发生大的改变，尤其在国务院决定下调商品住房项目投资自有资本金比例后，商业银行将更进一步提高对房地产开发贷款的风险意识，实际上将使得大多数开发商更难从获得开发贷款。

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周小川明确表示货币政策将微调

5月15日，中国人民银行行长周小川在出席“2009陆家嘴论坛”间隙接受媒体记者采访时表示，一季度货币信贷大量投放不会引发通胀，但国际金融危机下各国货币当局释放的流动性有可能导致泡沫。适度宽松的货币政策，将根据实际需要在延续中进行动态微调，具体操作力度需要走一步看一步。

中国人民银行公布的数字显示，一季度，新增贷款4.58万亿元。4月份，新增贷款5918亿元，同比多增1229亿元，但环比3月份已大幅下滑近70%，贷款增量总规模回归理性。

谈及4月份信贷投放情况，周小川表示，4月份央行在信贷政策方面没有任何调整，信贷环比大幅下降是商业银行自身原因，有可能是3月最后几天的突击放贷把4月的数据占了。

其实，这只是一种可能原因，还存在另外两种可能原因，一种可能原因是，市场透出了某种信号，商业银行猛然发觉了可能潜在的风险可能升级而减少了信贷发放。某种信号可能来自三个方面，公众舆论、监管层和金融市场本身。对于金融市场，监管机构是银行业监督机构，并非是中国人民银行。另一种可能原因则是，一季度新增贷款已经发放了全年新增贷款额5万亿人民币的90%以上，在一季度之后，商业银行即使想大额增加贷款也没有多少可贷款了。因为，即使已经取消了信贷规模限制，但不等于可无限地贷下去，不等于每天开动印钞机一边印一边贷，除非真的不想要这个经济体了，除非真的不想让老百姓好好活了，任由信贷膨胀，任由没多少含金量的“资金”泛滥，任由通货膨胀自由膨胀。

目前，在已有的金融政策下，对于商业银行来说，流动性过分充裕，无疑将导致银行经营成本上升, 资金过分充裕，有可能迫使银行有继续大量放贷的冲动。不过，随着银行贷款增加以及固定资产投资规模的放大，国内商业银行资本不足的问题也已开始浮出水面。事实上，今年以来，多家商业银行已在通过发行次级债来补充资本金。而且，本文作者陈真诚分析认为，由于金融危机还在继续蔓延，在今年1-4月信贷猛增之后不良贷款无疑将增加，中国房地产市场还在继续深度调整，商品房等项目的资本金比例下调意味着发放开发贷款的风险将进一步加大，因此，商业银行自然也会很担心大量放贷后的风险将提高。

在周小川明确表示适度宽松的货币政策将在延续中微调之后，商业银行对继续发放开发贷款将变得更加忧心忡忡、投鼠忌器，因此，房地产开发商获得开发贷款的难度无疑会加大。

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新一轮降价潮或即将到来

目前房地产市场仍处于深度调整中，部分地区土地和住宅成交量有了一定的相对增加，但还称不上是真正的回暖，并非市场大势反转。

事实上，2007年的抢土游戏和2008年以来的楼盘销售低迷，已使大多数开发商都步入了集体缺钱贫血的困苦境地。今年以来，虽然部分开发商在一季度因政策刺激而获得了一定的销售增加，资金短缺的压力可能暂时得到了部分缓解，而就整体来看，房地产业资金短缺的局面并没有扭转，大多数开发商仍然缺钱贫血。尽管今年1-4月信贷猛增，但新增房地产开发贷款很有限，大部分开发商依然不容易贷款。于是，今年以来，在上市风潮沉寂了近一年之后，约有10多家房地产公司，如信达地产、新生地产、重庆隆鑫集团、厦门宝龙集团、福州泰禾地产等，通过（或计划通过）定向增发资产置换方式“借壳”上市，希望通过借壳以再次寻求突破进入资本市场进行融资。不过，需要看到的是，无论是通过借壳或是IPO，事实上能够成功的开发商只是少数，而大多数开发商还得依靠传统的融资渠道融资，或通过促进楼盘销售以获得资金回笼。那么，当适度宽松的货币政策再次发生回调之后，普遍缺钱贫血的房地产业面临的信贷环境将发生变化。大多数开发商，有其中小开发商，通过商业银行获得贷款的难度将加大，就必须主要依靠楼盘销售来获得资金回笼。但目前房地产市场实际上依然低迷，大多数消费者依然在继续观望。在这种情况下，就可能促使一些开发商再次祭出降价促销的大旗，从而可能引致新一轮降价潮。由于市场刚刚经历过是否回暖的争论，部分开发商逆市涨价引来了普遍质疑，政府也很难再出新的政策，如果新一轮降价潮到来，其影响力和波及面很可能超过前一轮降价潮。刚从犹豫中走出的消费者可能更加剧观望乃至弃购，房地产预期将可能遭受更深度的打击，市场成交可能继续清淡，开发商之间的竞争可能更激烈，从而导致一些价格过高的楼盘的房价降价幅度更大。因此，本文作者陈真诚建议，对于开发商来说，需要及时做出正确的决策，以迎接可能更大的降价潮，迎接更激烈的竞争，获得更好的发展机会。

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