[摘要] 近日，广州市政府提出“关注中部城区发展”的战略，在各区政府及相关专家充分认可的同时，不少市民却表示出另一种担忧。日前，本报与房天下联合进行了一个调查。调查结果显示，楼价依然是市民最关心的问题，截至本周
近日，广州市政府提出“关注中部城区发展”的战略，在各区政府及相关专家充分认可的同时，不少市民却表示出另一种担忧。日前，本报与房天下联合进行了一个调查。调查结果显示，楼价依然是市民最关心的问题，截至本周四上午11时止，有74.48％参与网络调查的市民认为，若政府相关部门在此时提“中优”概念，可能又会拉动中心城区楼价继续上涨。
市民愿望：希望楼价早日开始下滑
调查显示，有超过52％的市民表达了希望中部城区楼价能下降的意愿。荔湾区一位市民表示，政府调控了那么久，黄金周的楼价还是没有降下来，自己到现在还没有买到一套单位。合富辉煌国庆期间在其各售楼现场进行了抽样调查，统计数字显示，今年“五一”期间，广州楼市主流价格区间是7000元-7999元/平方米之间，而“十一”黄金月主流价格区间已跃升至8000元-8999元/平方米，与“五一”相比，升幅达10%左右。而令为数众多的中低层消费者头疼的是，广州市（原八区）“十一”黄金月中，6000元/平方米以下楼盘明显减少，8000元/平方米以上产品的供应明显增多。阳光家缘的数据也显示，在刚过去的国庆黄金周，本地中心六区楼盘均价仍达到了7879元/平方米的高位；从广州市国土房管局公布的数据看，除了越秀区、荔湾区楼价有回落外，其他各区楼盘9月份的成交均价都比8月份要高出数十元至数百元每平方米，如8月份天河区住宅均价为8762元/平方米，而9月份则升到9272元/平方米；8月份海珠区住宅均价为6953元/平方米，而9月份该区均价则升到了7303元/平方米。【延伸阅读：房天下博客战国史 广州九月房价之辩】
市民第二愿望：希望环境更美
在期盼楼价能够下降、居者有其屋的同时，有超过41％的市民希望“中优”能使城市环境变得更加优美。在政府发展中部城区的战略中，原老三区（越秀、荔湾、东山）的发展更受当地原居民关注。一些老西关的街坊说，密如蛛网的逼仄小巷、高低无序、年久失修的房屋、趟栊门后几乎没有转身之地的小户人家，这样的环境在恩宁直街、恩宁十三洲、刘家祠前街等地方都随处可见。如果政府真的要优化中部城区，他们希望可以加快改造旧房子的步伐，建设多一些公共绿地、公共休闲场所。【延伸阅读：天河启动员村地区改造工程 发展地下体育健身区】
关于中部发展问题，目前政府及相关机构仍处于积极讨论和研究的阶段中，市民的热切期望和积极建议我们将继续关注。
延伸阅读：
善交通环境是广大市民的共同心愿
“中优”，关键是如何平衡保留和发展两者间的关系
专家建议
“中优”应围绕“亚运城市”做文章
袁奇峰，中山大学教授、博士生导师。
在广州城市拓展大格局基本完成，进入质量提升的“中优”阶段，应围绕“亚运城市”做文章，政府、开发商和市民应共同参与，而不能简单地把开发商排除在外。【延伸阅读：白云区将发展中高档房地产业 打造四大特色板块】
城市繁荣还要看市区
袁奇峰表示，2000年广州市政府通过城市发展战略研究提出了在“山城田海”的空间格局中“拉开结构、建设新区、保护名城”的总体思路。东进、南拓的战略扩展了城市土地资源储备，限度地获取了行政区划调整带来的发展红利—南沙的开发和深水港的建设、大学城的建设、经济技术开发区的扩区和萝岗区的设立，决定性地提升了广州城市发展的竞争力。但是由于近年来建设热点多在广州的外围地区，大量的财政资金都投入到外拓的建设中，对中心城区的投入有所下降。【延伸阅读：白云区将发展中高档房地产业 打造四大特色板块】
实力看郊区，繁荣靠市区。在以重大基础设施和大型工业带动的郊区经济发展取得阶段性成果后，广州中心城区“中优”对城市发展的战略意义日益凸显，强化广州中心城区在金融、贸易、旅游等现代服务业等方面的功能，增强城市对区域的服务和辐射能力才是中心城市的核心竞争力。
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“中优”应该围绕“亚运城市”做文章
袁奇峰说，2010年广州将举办亚运会，有关部门也及时提出了建设“亚运城市”的设想，在世界各国客人的眼中广州仍然应该是“云山珠水”的城市中心区。因此“中优”应该围绕“亚运城市”做文章。
2006年“中优”应该是2000年城市发展战略的延续，是在拉开城市格局的前提下进一步推进广州城市文化的空间载体—中心城区的保护和建设。一方面要保护好历史文化名城，不能再采用农讲所周边目前这样高密度破坏文物环境的建设模式；另外要采用“有序、宽松、优雅”的思路推进旧城改建，新城区要像珠江新城那样先进行规划研究，再进行规划建设。如此，“中优”也给“亚运城市”的建设提供了机会。
“中优”应该允许开发商参与
城市建设应该靠3P（Public,Private，Partnership），即政府、私营企业之间的“公-私”相互合作关系。广州城市的“中优”，也应该由政府、开发商和市民共同参与，而不能简单地把开发商排除在外。
当然，不让开发商参与旧城改造也可以是阶段性的策略。对于广州前一阶段禁止开发商参与旧城改造的做法，袁奇峰认为这只应该是一个特定时期的策略性提法，3P合作是城市发展的经典理论，长期禁止开发商参与旧城改造是违反城市建设规律的做法。
但在2000年，广州市刚提出“拉开结构、建设新区、保护名城”的总体规划思路，在城区还没有拉开的情况下，不让开发商参与旧城改造，避免了整体规划在实施过程中受到干扰，这种情况下禁止开发商参与的做法是聪明的。
在广州城市拓展大格局基本完成，进入质量提升的“中优”阶段，广州的城市建设也应该回到政府与市场合力来推进的轨道上来，而不应该简单地把开发商排除在外。
不要成为一个失重的城市
卢济威，一级注册建筑师，同济大学教授、博士生导师、城市设计研究中心负责人。
三四年前，广州开始研究城市空间发展战略，“东西南北”，我也参加了。当时我觉得气派大，四方出击，非常大胆，从这几年来看，这个战略给广州带来了很好的效果。现在广州市已经具备了符合大城市地位的框架。绿化实施、规划实施也做得很好。广州的大学城、科学城，都是在总规框架下完成的，基本完成了总规的目的，调整了功能分区，把握了城市发展。广州在大问题上把握得好，环境明显改善。一个城市总是质变———量变循环，下一步新的规划应该是优化提升，而不是继续质变。所以这个时候提出“中优”正是最及时的时机。
但从目前的情况看，广州的“东南西北”都有，惟独“中”被忽视了。这次提到优化、提升，从外延转到内涵，很好，希望本次对“中”有个详细的说法。
“中”首先要保护，其次要更新，千万不要“东西南北”发展了，“中”却衰退了，过分集中的职能和人口要疏解，但要特别注意不要中空，不要喜新厌旧。不要成为一个“失重”的城市，出现一个老城中心化，新城陌生化的后果。
新一轮的规划规定广州市建设用地规划的指导原则是：“布局重点向东南转移，适当向北发展，合理调整功能分区，疏解旧城区人口和交通源，降低旧城区人口密度、建筑密度和交通负荷，逐步建成一个布局科学合理、设施承受力强、建筑风格具有岭南特色、生态环境良好的现代化城市”。所以，老城面临一个既要疏散、又要发展的问题，很考验政府的执政能力。广州的战略地位不在南沙、花都，而仍然在老城区，虽然密度高等问题要解决，部分建筑要更新，但文化、经济都还是要靠老城区。
旧城改造思路要转变
冯江，华南理工大学建筑学系博士。尽管，目前政府在旧城改造的思路上更从经济层面的考虑倾向于总体社会层面的考虑，但是，旧城改造作为一个很复杂的社会问题，冯江认为，在目前的旧城改造中，交通、绿化等等的思路都要改变。问题1：马路并非越宽越好。在老城，道路网的密度比道路的宽度更为重要。因为拓宽既有道路不仅将拆除沿街最有价值、也往往是历史建筑质量的一层皮，而且还将改变老城区的城市肌理。比如说，沿街非常旺场的街铺要拆除，亲切的邻里尺度感也被隔断等。
另外，老城内部的支路和街巷网络更为重要，因此，应该鼓励那些适应狭窄街巷的交通方式，比如步行、自行车、小尺度公交车等，打通断头巷道。停止新开主次干道，也不再按照原有规划拓宽传统面貌的街道，解决老城的交通问题首先应该从大范围的区域考虑各种措施，如修建环绕老城的交通性干道，减少老城外的过境交通对老城的冲击，采取措施降低机动车出行需求，提高公共交通服务水平等。
问题2：草地并非越大越好。老城不同于新区，花费巨大去拆迁建成大片土地显然不可行。而老城的绿化也不同于新区，更多时候，老城应该使用绿化覆盖率这个概念而非绿化率。老城有许多经年大树，大树阴下就是居民的活动场所，这也是老城特有一景，也是老城的生活方式。而老城的绿化问题与道路问题一样，更多是社会问题，而非技术问题。
老城的绿化应该以规划小尺度的街边袖珍公园为主，同时要注意到居民使用的便利性和分布良好的均好性。可选用高大的乔木，使绿树成阴，形成大片、多处的浓阴之下的硬地，这种方式更适合于南方城市。此外，老城生活中最生动的一面，就是老人、小孩在树阴下休闲、聊天。绿化对于他们来说，是最贴近生活、也是最实在的。
“中优”重点应铺就轨道枢纽网络
赵红红，华南理工大学建筑学院教授、国家注册城市规划师。
广州作为华南地区的门户，既然说中优，那么最终要将其优化成为轨道“枢纽”的城市。赵红红说：“轨道交通，不仅是指现在我们有的地铁，还要包括城际轻轨、磁悬浮列车等工具，我们要抓住的是广州作为轨道枢纽的地位。”
他说，西方国家的门户城市如巴黎、纽约等，都是轨道枢纽之地。我们优化中心城区，就要使地上、地下交通形成网络，以广州为中心，最终辐射到珠三角甚至更远的城市，令到各城市之间的距离大为缩短，居住在这个城市，工作却在另外一个城市。交通网络化，最终将改变人们的工作、居住和生活方式，“建造轨道枢纽，这是使城市间平面化的最有力措施之一”。
“生产性服务业要大力提升”。赵红红表示，要优化中部城区，除了要提升城市环境质量、改善治安等方面，生产性服务业也要大力提升，比如提升金融业、软件业、富有创意的行业等。他说，一个城市之所以显得有文化，是因为其富有创意性，广州提出做创意城市就是这个意思。比如北京的798工厂、南新仓等建筑，都是在保留原有历史建筑的基础上改造而成。广州的中部优化改造过程中，一定也会遇到对文化事物的保留与否的问题，哪些该去，哪些该留，这时候就要非常留意，因为有历史、有文化的东西，才是一个城市最有吸引力的东西。
老旧的西关，原居民也期望它变得越来越漂亮。但未来的路有多长？谁也不知道
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