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编者按:近期,随着在《物权法》和国务院新修订的《物业管理条例》相继实施后,广州市国土房管局也协同各部门对物业管理规定做了修改,新的规定引起了业主对业主大会和维修金的广泛讨论。那么在新规定下,业主应该如何行使权利呢

物管新规实施难度大 85%网友不会参加业主大会

根据搜房网的调查结果显示网友对业主大会的参与积极性不安高,85%的网友表示不会参加业主大会。甚至有些网友对于业主大会决定权是“面积+人数”的规定非常不满意。[详细]

调查:你对你房子的物业管理规定了解吗?

非常了解

只了解一部分

完全不了解

黄穗诚:依法行政,依法管理
黄穗诚

黄穗诚:广东省处理商品房纠纷专家

这个事情不是重新确定产权的问题.法律已经规定得非常清楚,建设部、财政部关于维修资金的管理办法也说得非常清楚,这些维修资金包括非经营性的场所,这种就讲明什么问题,只要你是非经营性的东西,只要是配套的东西都是业主的,这种设施出现问题就有维修资金来维修...[详细]

 
陈昂鹏:权利和义务对等
陈昂鹏
陈昂鹏

陈昂鹏:广州市物业管理行业协会副秘书长

在这个选择机制里面,应该还有一个监督,就是有一个制衡。比如业主委员会现在的权利是国家、省有一些法律法规把它削弱了,他能本着为业主利益最大化的问题去选择的话,那才能真正体现这个制衡的关系。这些问题多是一环扣一环的...[详细]

谢凯:以平和的心态对待问题,以理智的态度处理矛盾的存在
谢凯
谢凯

谢凯:广州市物业管理行业协会专业顾问

我认为所有人的权利在国家法律法规中都是在一个平衡线上,互相的权利是不会有冲突的。假如我们现在谈的问题,前提是已经出现了冲突,冲突就是刚才黄老师说的一个,发展商的承诺实现不了,业主大会成立的时候是带共性还是代表个体性...[详细]

 
曾铭:权利取决于法律,利益必须靠自己争取
曾铭
曾铭

曾铭:广东百思威律师事务所执业律师, 广东省房地产业协会法律顾问

从《物权法》开始到下面的法规,《物权法》规定的是业主专有部分所占建筑总面积的比例,假如说这套楼盘的使用率不到66.7%,就什么都达不成。针对这个问题,最高院最近出台了一个意见稿,所谓的建筑最面积是专有部分面积的总和...[详细]

房管局执行物管新规 业主大会“面积+人数”决定

由业主和市国土房管局协作制定的《物业小区管理规约示范文本》、《业主大会议事规则示范文本》,开始下发全市各物业小区参照执行。规定业主大会投票决定权为“面积+人数”。[详细]

·无论业主还是物业管理 谁违反了约定都可告他
·房管局执行物管新规 业主装修需先交千元押金
 
广州住宅维修资金提高2.6倍 按预售证判执行期

广州市国土资源和房屋管理局与广州市财政局联合转发《省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》规定市民买房要缴纳的首期物业专项维修资金费用将提高,[详细]

·穗高层住宅维修金涨至105元/㎡ 未交不能收楼
·8月1日起买套100平方米住房维修金多交6500元
广东物业管理条例解决业主大会“三难”问题

《广东省物业管理条例(修订草案修改稿)》提交广东省人大常委会审议。针对部分地区业主大会和业主委员会“成立难、运作难、监管难”的“三难”问题,以细化相关程序和完善制度建设的方式予以解决。[详细]

·广东:开发商以减免物管费促销 可能被罚10万
·物业管理条例草案:小区房中房 或被明令禁止
 
广州物业管理费或将提高 不赞成业主购买车位

4年未变的广州市小区物业管理费或提高!广州市物价局局长罗家祥在例行的接访时透露,物价局正在对物业管理收费进行调研,广州目前的物业管理费相比其他城市偏低,将考虑调整收费,不排除提高价格。[详细]

·广州已售楼盘改建须业主同意 物业管理费将提高
·银监会表态将满足房地产信贷 楼市政策吹暖风
物业
问题一:撤销“综合验收前所有物管费都由开发商负责”条例,开发商与业主怎样平衡?
黄穗诚
黄穗诚

你这个事情不是重新确定产权的问题,我认为主要是行政主管部门有没有依法行政的问题。法律已经规定得非常清楚,建设部、财政部关于维修资金的管理办法也说得非常清楚,这些维修资金包括非经营性的场所,这种就讲明什么问题,只要你是非经营性的东西,只要是配套的东西都是业主的,这种设施出现问题就有维修资金来维修。

防控法就鼓励防控设施的建造,还有一个车场的管理规定也是鼓励这种做法的。如果我们行政管理部门对这个“鼓励”没有依法行政,出现问题了,本来一个项目规划部门已经按照配套设施,车场、娱乐设施都按照总体规划、配套都算在成本里面,这个在产权上是没有争议的。我们鼓励多建设施,这个的话你就独立产权,独立申请规划申报的,对于这种车库、有了场所我就看一个指标,你有没有单独申报这个事情,没有的话就是全体业主的。[详细]

问题二:业主大会决定权是“面积+人数”,如何平衡?
曾铭
曾铭

从《物权法》开始到下面的法规,《物权法》规定的是业主专有部分所占建筑总面积的比例,假如说这套楼盘的使用率不到66.7%,就什么都达不成,有这种尴尬的局面出现。针对这个问题,最高院最近出台了一个意见稿,所谓的建筑最面积是专有部分面积的总和,这样就有利于计算面积比例了。

这个问题我还有补充。我考虑到一个公司也好,一个社区也好,作为一个共同体,不仅是资本和财产的共同体,是一个人的共同体,很多事务往往不涉及财产的,这个时候人和人的表决权是一样的。[详细]

问题三:怎么样去平衡业主大会和开发商以及物业管理企业的权利呢?
谢凯
谢凯

我认为所有人的权利假如国家法律法规都是在一个平衡线上,互相的权利是不会有冲突的。假如我们现在谈的问题,前提是已经出现了冲突,冲突就是刚才黄老师说的一个,发展商的承诺实现不了,业主大会成立的时候是带共性还是代表个体性。以前就是几个方面,最多的业主和管理公司之前,就是所谓的摩托车、垃圾房的问题,现在的问题是规划已经完善了,车位已经定局了,车场不够如何解决。

我谈三个困难,第一发展商按规划已经完善了,全部验收了。第二,业主有车没有地方停;第三,管理公司没地方建车位。所以在这个过程中,我们要对哪一件事进行分析,在这个平衡点上,三方都必须很中肯的看待问题,善于换位思考,三方必须围绕一个问题,就这个问题我们如何找一个平衡点。这个还是值得共同去互动的。互动的前提是把问题摆清楚,千万不要眉毛胡子一把抓。这个方面,我认为还是互相之间的认同度没有解决掉。[详细]

问题四:现在物业专项维修金大幅度提高了,对业主有哪些影响?
陈昂鹏
陈昂鹏

维修单位去申请的。其实讲这个专项维修费用的提高,只能说是跟全国接轨。国家规定是建筑安装费用是5%—8%,广州是用了6%,我们原来定的是40元的标准,这个是初步估算的结果。事实上在全国各地只有几个先进的发展城市有这种标准,上海、深圳等。现在国家是想把这个作为全国性的法规来执行。

按照这个专项维修金是没有办法的办法,是在信用缺失的情况下,政府不相信老百姓到时候要维修的时候你出钱。作为业主都是希望到时候维修的时候再出钱,这笔钱拿出来是被冻结的,名义上是我的钱,但是我不能拿去干其它的。在这个过程中,相当于整个国民有一笔资金放在这里。之后我们的制度、政策如果发展到像香港、西方这么完善的时候,这就不是制度的东西,只要维修就大家出钱,按照份额分摊就可以了。[详细]

问题五:开发商卖完楼就楼巴减少了?
谢凯
谢凯

买房子我认为要理性,我买这个房子的时候,我有没有这个管理费去支撑。我接触很小区,我之前开发一个项目也有楼巴,发展商说跟业委会说把楼巴交给你,你要不要,一般开发商都是七八年的周期,在合同里面没有说明永远给里做楼巴,你就别有这期望,既然没有这个可能你就非要履行这个责任,我认为也不对,只不过现在业主都有很大的期望值,它说的都是真的,现在给的都是永远的,我认为我们买房子要理性。

我们现在买房子,很大的瀑布等景色,我们去售楼部觉得很漂亮,你想想去不的谁享受谁支付,这是物业管理的宗旨,我们现在到很多小区,很多瀑布,很多的水现在不开了,为什么呢?分摊水费、电费太大了。你谈到楼巴这个问题,假如有给你签多少年的话,那就有义务给你开楼巴,如果没有的话,我们就理智。假如发展商把楼巴都交给业委会,业委会不会要的。我们很多都是必须很理智的,我们每见一件事的时候,这是长期的服务还是短期的服务。[详细]

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