开发商：要对历史负责 珠江新城档次不能低

作为在珠江新城拥有项目的开发商之一，我谈谈个人看法，在发言之前先说说珠江新城开发商的责任和使命：

广州是全国几个房地产热点城市之一，尤其在长三角一带房价升幅受挫时，广州的房价还能继续上扬，成为投资热点，而珠江新城是在广州受政府扶持和推进开发的热点区域。在这个时代中，能拥有珠江新城的一个开发项目，所有的开发商都会感到荣耀，但是更感受到的是一份责任和使命，因为这里不单肩负着政府的期望，也肩负着用房企业及购房者的期盼。所以我们有责任在珠江新城将每一个都目都建成一个标志，一道风景，这就需要我们开发商在追逐企业利润的同时，兼顾广州市城市建设和城市形象的需求，对珠江新城的历史负责，在带走项目利润的同时，留下一座好的标志。所以说，今天在座的各位都是在履行一种责任，肩负一种使命。

二、珠江新城崛起的必然因素

从外部因素看：

1、珠江新城的崛起，是广州经济发展的需要。随着广州市在全国GDP中份量的加重和税收在全国税收中的比例提高，以及广州市这几年内工业和商业都得以迅猛发展，广州市需要中央商务区及金融区，既作为经济发展的配套，也作为经济动脉的心脏；

2、珠江新城的崛起，也是作为广州城市建设形象的需要。随着广州市经济地位的不断提升和作为9+2经济圈的中心城市，广州需要一个代表形象的区域。

从内部来讲：

3、随着市政府中轴线逐渐清晰及珠江新城成为中轴线核心地位的确定，从04年开始，众多公共设施已开始不断持续的投入，打下了一下很好的基础；

4、随着政府一系列优惠措施，如商业写字楼用房地价调整、金融机构进驻珠江新城办公采取补贴等一系列措施的扶持，对CBD商业区域的形成有很大帮助。

5、在珠江新城有项目的发展商都具备一定的经济实力和开发能力，能成为珠江新城项目开发的中坚力量。

综上几点已证明：珠江新城迎来了最佳的发展时期，也具备了崛起的基本条件，但要真正让珠江新城达到规划建设的目标，政府和开发商还需要做些工作：

第一、政府要根据广州市需要及珠江新城的定位，制定和明确珠江新城的定位和详细的规划；

第二、加快公共设施的建设，尤其要前瞻性的建设交通路网，避免成为第二个天河北；

第三、政府的管理服务机构也要及早到位（如香港中环的政府机构的配套）；

第四、开发商在珠江新城开发住宅项目和商业消费场所，应将其定位为CBD商务区的配套项目，结合政府的生活配套设施建设和基础建设来开发。

三、关于珠江新城的楼价走势

遵循“成本构成价值，供求关系决定价格”的经济学原理：

1、成本方面：随着拿地成本不断上扬，建设的标准不断提高，政府在基础设施方面大手笔的投入，未来人工材料成本不断上升，造成珠江新城每个开发项目的投入将不断地提高，继而构成了所有开发产品的内在价值得到不断提升。

2、随着珠江新城建设开发的不断成熟，对珠江新城房地产产品需求也在不断增加，在政府的引导下，大量的外资企业、财团及国内有实力的集团源源不断地进驻珠江新城，以及CBD商务区及金融区逐渐形成，对办公写字楼的需求不断增加，同时，对配套的公寓及住宅的需求也会不断增加，自然也同时带动了对消费商业场所的需求。

总的来说，珠江新城内在价值得到了不断提升，需求持续增长，长远来看，珠江新城的价格将会持续上升。但要防止短期过热，透支了CBD的概念，否则会遭到其它替代品（其它区域产品）的挑战，如琶州区域和老市区写字楼。

珠江新城的房价是要相对于特定的消费群来评价贵不贵的，主要是看卖给谁，而不是全社会的人，这是一个定位的问题，如果目标客户群定位是CDB商务区内各机构的高层人员，高配置的房屋售过万元的楼价，是物有所值；但是若个人经济能力暂时未达到这个消费层次，若非特别喜欢珠江新城这个区域，若非有需要在珠江新城居住的客户，那就没必要一定挤进珠江新城，因为广州的房价由低到高、由山到水、各层次、各区域的楼盘很多，有很多选择的余地．所以房屋定价，要相对楼盘的配置和素质及客户群定位而言，不能随意估算预测，贵与不贵的评判标准是看产品是否物有所值，物美价廉和物次价高都是违反经济规律、不可能持续的．珠江新城里就是应该建精品，做标志性的建筑，档次不能低，这是对历史负责．

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