易宪容：深圳楼市断供是个孤案 断供潮不会发生

这几天，深圳楼市居民住房按揭贷款断供被热炒得十分。从媒体挂出来标题来看，该事件是如何严重，严重到如何影响当地经济、如何影响国内商业银行体系、如何影响国家的金融安全。但实际上，深圳楼市按揭贷款断供仅是个孤案。假定真的出现这样事情，也不值得大惊小怪。

因为，按照2007年上半年深圳房地产市场价格快速上涨时深圳领导人所言，深圳的房地产市场是健康发展的，房价上涨是因为有居民的自住需求。按照他提供的信息，当时深圳的房地产市场交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地产市场交易基本上居民的自住需求，那么即使是从年初以来，深圳房价下跌了30%，它对这些自住需求的居民住房是不会造成多少影响。

因为，居民购买的住房基本上是自住的，那么房价的上涨或下跌，除了对居民有少许的财富效应之外，对居民消费的效应既不能多也会减少。最近，深圳的房价下跌并不能够改变已购买住房居民的房子基本效用。因此，在住房按揭贷款没有增加或减少的情况下，除非少数居民会碰到突发性的事件，我想没有一个居民随意选择断供的。因为，这样做，受到伤害的最大的是居民自己。既断供的居民户不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款的损失及住房交易费用的损失，而且会损毁个人信用记录。可以说，在逐渐完善与发达的个人信用体系下，个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。在这样的情况下，除非迫不得已，没有哪个购买自住房者会选择按揭贷款断供的。因为，其代价与成本太高。

对于投资性购房者，一则按照深圳领导的说法，其比重不高，即使这些投资者要断供，对整个深圳的影响也十分小。二则投资性购房者断供的节点应该是房价下跌在其要还银行的按揭贷款与住房的市值均衡点上。如果要还银行贷款远远高于住房市值，投资者断供的可能性较大。但是投资者是否断供还得由他对房地产市场价格预期来决定。如果预期房价下跌只是短期的，那么其断供的机率不大。如果他预期房价下跌会持续并且幅度过大，那么他可以会选择断供。三是如果投资违规操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房价有一定的调整，这些投资者就可能选择断供。但是，这是政府打击的对象。这种情况不会轻易暴露出来。因此，住房投资者的断供不是随意看到房价下跌就断供，其一定会考虑相应有形及无形成本。住房投资者同样不是迫不得已条件下是不会选择断供的。

这就是为什么说断供是一个孤案，无论是消费者还是投资者选择这种方法的人很少。比如在香港，在严重负资产1997-2003年，根本就没有多少人会选择断供的。因为，一旦这样的情况发生，就得影响个人一生的生活。特别是在中国诚信制度逐渐完善的市场中，这种断供的情况发生对个人经济生活会产生巨大的负面影响。

有人认为，随着深圳房价下跌，深圳短期内会出现断供潮。因为，在他看来，2005年到2007年之间深圳房地产市场的投资者比例在35%左右。而投资者的比重过高，只要房价下跌过快，就会让这些投资者面临着断供的危险。

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