朱大鸣：房价放量下跌几乎不可能

在今年这个时间点，基本面太多的突发事件注定是楼市盘整的一年。但是这个盘整仅仅体现为缩量微涨的盘整。目前还没有出现各个区域板块的价格杀跌的倾向，至于珠三角一个板块的缩量下挫的调整，并不足以确认整个楼市的出现了大调整的趋势。全国房价的微涨，说明即使在缩量的背景之下，房价依旧坚挺，而三线城市或者四线的一些城市还出现了放量上涨格局。至于一线城市的大部分城市，比如作为龙头的北京、上海，也出现了微涨的态势。之所以出现这样的多空纠缠，是市场因素和计划手段出现分歧造成的，也与业内分歧日益增大密切相关。

不少看空楼市的人士主要重点论述房价与愿望的背离和和宏观调控的外力作用，一些业内人士看空楼市的主要论点就是不同房企面临着成本压力与资金面紧张的抉择的复杂性。但笔者认为，全国性的楼市放量下跌几乎是不可能的。主要理由如下：

第一，基本面没有发生逆转。这一点是支撑房价坚挺的基本依据。虽然半年内遭遇不少突发性的事件，但经济并没有出现放缓的倾向。雪灾、大地震的偶然事件以及人民币的升值，只是给经济面增添了一些阻力和麻烦，并没有改变经济高速运行的形态，也就是说，经济运行的趋势并没有在形态上遭到重大破坏。基本面的支撑能有效的抵制楼市崩盘的风险，只要经济面依然趋好，全国性的房价下调的概率非常小。

第二，房子的使用价值虽然是贬值的，但是土地价值却是升值的，而且升值的幅度远远的大于房屋的折旧速度。这些年来，我国的国民生产总值之所以增速如此的快，其中一个重要的因素就是土地的价值不断地显化，不断地增值。土地价值不断地货币化，不断地增值，表现在房价上是不断地上涨的。一些大城市的土地增值速度非常明显，除了地理因素外，后续投资也不断地增加了价值链的价值。

第三，世界各国的房价近几年来，整体上房价上涨的趋势没有改变。由于各国所处的历史形态不同，房价的上涨幅度和速度也是不同的，从整体上来说，房价上涨的总体趋势并没有被反转。我国的房地产市场化进程还是刚刚起步，应当说，未来还有很大上升空间。只是不能暴涨，暴涨会造成价值评估错位，会激发房企无限的扩张本能。

第四，城市化进程释放出大量的需求能量。我国的城市现代化进程正在加速，乡村社会也正在向市民社会转化，城市的扩张还在继续。我国的城市化程度并不是很高，还需要更进一步推进。

第五，大宗商品的涨价影响不少行业，包括房地产行业也不例外。建房成本的增加和土地成本的增加以及劳动力价格的上扬，这些都限制价格下挫的空间。

特别推荐

• 更多>>