三年大限“飞踹”囤地 天津大盘开发商何去何从

开发商囤地不开发，或变相开工实为囤地的“传统”做法将面临巨大“考验”，运作大盘的开发商从此也将踏上忐忑之路。从今年7月1日起，全国将实行新的国有土地使用权出让合同示范文本，其中规定商品住宅项目开发时间最长不得超过3年，否则开发商将要向土地出让方支付违约金。此示范文本的出台，预示着一场风暴将要席卷房地产市场，形容其“致命”一点也不为过。

据了解，新修订的合同文本由合同正文、３个附件和合同使用说明三个部分组成。正文部分９章４８条，包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。

同时，新的合同文本首次明确建设用地的立体空间使用权，要求签订合同时，要明确填写宗地的界址点坐标和上下高程，宗地空间范围是以界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。另外，合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例做了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例原则上不得超过7%。

今后开发商应在按合同约定付清全部土地出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记，且不得擅自改变合同约定的土地用途容积率。

商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年

为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。

2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)同时废止。

新版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，最能引起我们注意的是，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

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大盘开发商的“梦魇”

随着天津成为中国经济发展第三极的规划目标确立，外来人口的逐渐涌入和本地人群改善型居住需求的增加，一些拥有先进运营经验的知名开发商，纷纷开发了了多个体量在百万乃至数百万平方米的“超级大盘”。随着新版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的出台，这些大盘面临着被“锁喉”的危险，3年的开发时间将会让大盘的开发商手忙脚乱。

如果将开发周期限定在三年之内，一定会对一些操作大盘的开发商造成不小的资金压力。即便把土地转手出让，下家也会考虑到违约金的相关问题而提出更苛刻的条件。“现在还是要等待相关细则的出台。”很多业内人士表示，开发年限的问题必将涉及到国土、房产，以及规划等多个部门的协同作业，针对大盘，还是应该具体问题具体分析。

继续囤地将是逆风而上

“新合同文本出台后，开发商囤地的风险增大了。”一些业内人士的观点比较一致。

据了解，以前有些开发商一下买进大量的土地，然后磨磨蹭蹭的分期开发，一块土地可以开发四五年甚至更长的时间。新的合同文本等于给开发商戴上了紧箍咒，稍有越界就会付出相应的代价。而对于资金有限的开发商来说，手里囤积的大规模土地就成了烫手的山芋，处理不出去自己还甩不掉，对企业来说就是一种极大的负担。

有业内人士坦言“三年大限”极具杀伤力，与之前开发商与政府部门协议开发周期的“君子协定”相比有了本质的改变。但是他们依然认为土地出让是一个系统工程，仅一纸新规还不能从根源上解决土地出让所涉及的多部门协调的问题，政府部门还要制定相关细则来配合新合同文本的实施。

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有助于增加供应量

新出台的合同文本比较利于房地产市场的稳定，在一定程度上将促使开发商加快项目运作周转。最近几年房价越走越高的现象与调控目标不太吻合，很大程度上是由于部分开发商囤积了土地没有开发。如果合同规定多长时间内开发完毕，以后开发商拿地会更加谨慎。部分地产专家认为，较短的时间内能有较多的房屋面市，利于促进市场的良性竞争，能促使产品质量的上升，对于购房者来说，意义是积极的。另外利于控制房价，价格猛涨的几率将会非常小。

从根源搞定土地市场阴暗面

土地市场的混乱被很多人看作是房地产市场混乱的直接导火索，但长期以来，土地市场一直也没得到规范的整顿，这也是一些调控往往会变成“空调”的原因之一。

囤积土地、延迟开发、捂盘惜售、推迟开盘等现象已经成了中国房地产市场良性发展的主要阻力，这些做法成就了房价、地价的一轮一轮的上涨，新合同文本的出现是国家相关部门向这些阴暗面下的战书，希望在不久的将来，敌人会在我们面前被“各个击破”。

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