中国房价二三季度将下降5-10% 房企贷款风险高

“预计今年第二季度至第三季度中国的可比房价将进一步下降5-10%，会给银行业带来一定的不良贷款压力，但由于房地产开发商的毛利表现较好，风险并不会很大。风险主要来自房地产开发商的贷款而非个人房贷。”北京高华证券昨日在面向机构投资者的 “中国商业银行向地产公司贷款现状及展望”电话会议上称。

短期内房价将下跌

高华中国房地产行业分析师王逸认为，房价下降主要是因为来自宏观经济的影响，在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下,购房者情绪依然低迷。

其次，今年第二季度开发商房地产供应量的预售面积可能大幅增加。第三，政策短期内不会放松。开发商土地扩张时，地价占预收款的比例加大，导致现金流紧张，加上持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制，使得房地产商有可能通过调整价格来缓解压力。

“在价格调整后，成交量能否恢复对第四季度的稳定十分关键。若未能回到足够的水平，则继续存在着下行风险。”王逸认为。

他表示，2008年第二季度的销量增长是值得关注的重点，能否同比增长10%是衡量开发商是否存在进一步降价风险的依据。不过，即使在较为悲观的预期下，房地产开发商的预售款大致能够满足今年资本开支的需求，开发商的毛利表现依然比较好，今明两年能分别达到39%和35%。

贷款风险主要在开发商

如果基于2008年第二季度和第三季度房价下滑5-10%的预计，在开发商资金链紧张的情况下有可能给银行业带来一定的不良贷款的压力。

“如果房地产的价格调整可以带来交易量的回升，对银行的风险基本不大，但如果交易量达不到预定规模，将会产生问题。”高盛中国银行业分析师马宁在电话会议上表示，风险主要来自对于房地产开发商的贷款而非个人房贷。

分析师指出，银行希望降低房地产贷款在整个贷款中的比重。从趋势来看，对房地产开发商的贷款占比2007年为26%，而在2008年可能为13.5%。个人房贷的占比也在下降，2007年为33%，而2008年预计为18%。这主要因为，二套房的限制不会放开，政策限制投资性房产而鼓励自住。另外，通胀的预期依然存在。

开发商的风险对不同银行的影响也有所不同。比如工行、交行、中行对房地产的贷款就相对较少，而且其盈利对房价的敏感度也不大。建行相对较多，其房地产贷款占比2007年为13%，也已经比2006年的14%下降了一个百分点。而对一些小型的商业银行，如兴业、浦发、华夏等由于房地产贷款增长较快，占比也较多，加上敏感度大的特点，影响会比较大。

尽管存在一定的压力，但问题并不是很大。由于开发商目前的毛利表现依然非常好，而且存在重组的机会。比如，对于购买了很多地的开发商而言，可以通过出售土地和项目度过难关。银行的拨备不一定增长得特别快。

分析师表示，如果CPI得到抑制，政策可能会放松。加上2008年第二和第三季度房地产成交量高于预期的话，将使得前景更为乐观。

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